1099 14th Street NW , también conocido como Franklin Court , es un rascacielos de oficinas posmoderno ubicado en Washington, DC , en los Estados Unidos . Construido en 1992 como parte de la remodelación del área de Franklin Square de un distrito de luz roja a un área de edificios de oficinas, es un edificio de oficinas de clase A con 11 pisos sobre el suelo, cuatro bajo tierra y un entrepiso. Su torre, cuando se construyó, era la más alta de la ciudad.
Después de la Guerra Civil estadounidense , la calle 14 NW se convirtió en un distrito residencial de moda. En la década de 1930, numerosas tiendas minoristas y clubes nocturnos de moda rodeaban Franklin Square y se alineaban en la calle 14. [2] En la década de 1950, la calle 14 NW entre la calle H NW y Thomas Circle era un distrito de entretenimiento de clase alta. Una gran cantidad de clubes nocturnos se alineaban en la calle, y algunos de los mejores artistas del país actuaban en ellos. [3]
A partir de los años 1960, comenzaron a aparecer librerías para adultos y espectáculos de peep shows a lo largo de la calle. [3] Los disturbios de 1968 de Martin Luther King, Jr. hicieron que muchos negocios huyeran del área. [2] En los años 1970, alentados por las leyes de zonificación de la ciudad, [3] la Calle 14 se había convertido en un distrito de luz roja de 10 cuadras de largo. [4] La prostitución y el tráfico ilegal de drogas (incluida la venta y el uso abierto de drogas ilegales) eran comunes a lo largo de la calle. [3] Conocido como "the Strip", [5] este distrito de luz roja era conocido a nivel nacional y la gran cantidad de prostitutas era una especie de atracción turística. [6] Entre los establecimientos más notables a lo largo del Strip estaban Adam & Eve, Benny's Home of the Porno Stars, The Butterfly, Californian Steak House, Casino Royal, The Cocoon, This Is It?, [3] y Pink Pussy. [5] Numerosos vendedores ambulantes se pararon en la calle, solicitando negocios para los negocios para adultos. [3] También existían una gran cantidad de salones y casas para turistas a lo largo de la Franja, y las prostitutas (hombres y mujeres; de género opuesto , travestis y transgénero ; heterosexuales y homosexuales ) usaban estos lugares para prostituirse. [7]
Entre 1978 y 1985, los promotores inmobiliarios (motivados por la escasez de inmuebles de bajo coste en la ciudad) [2] empezaron a comprar y cerrar lentamente algunos de los negocios para adultos a lo largo de la Franja. Casi al mismo tiempo, la Asociación Franklin Square –un grupo de propietarios de edificios e inversores con intereses financieros en la zona– contrató a investigadores privados para que registraran ejemplos de infracciones del código de zonificación y de venta de bebidas alcohólicas . Las actividades de la asociación llevaron al arresto de muchos propietarios de clubes para adultos y al cierre de sus negocios. [3]
En 1986, los desarrolladores inmobiliarios comenzaron a derribar muchas de las pequeñas y ruinosas estructuras a lo largo de la Franja y comenzaron a erigir edificios de oficinas altos y modernos. [3] En la primavera de 1987, la ciudad comenzó la mayor ofensiva contra la prostitución en la Franja desde 1980. [7] La delincuencia cayó rápidamente. Para enero de 1988, había 5.000.000 pies cuadrados (460.000 m 2 ) de espacio de oficinas nuevo y renovado a lo largo de la 14th Street NW y alrededor de Franklin Square, con otros 2.000.000 pies cuadrados (190.000 m 2 ) de espacio por un valor de $ 400 millones que se abrieron en 1990. [2]
A finales de los años 1980 se terminaron de construir varios edificios de oficinas de gran altura en la calle 14 NW entre la calle I NW y Thomas Circle. Entre ellos se encontraban el 1400 de la calle I NW (construido por Manufacturers Real Estate ) y el 1313 de la calle K NW (ahora conocido como One Franklin Square ). Pero según un mapa publicado por el Washington Post , no se había planeado ningún edificio nuevo para reemplazar el edificio comercial de cinco pisos en ruinas del lado este de la calle 14 entre las calles K y L NW. [2]
En abril de 1989, los edificios comerciales estaban siendo demolidos y un estacionamiento ocupaba el resto del sitio. [8] Había cuatro parcelas de propiedad que constituían el futuro sitio de 1099 14th Street NW. [8] Las cuatro parcelas eran propiedad de Howard Flax y Ronald Cohen. Cohen era el principal propietario de Ronald Cohen Investments (una empresa de inversión y gestión inmobiliaria ubicada en Bethesda, Maryland ). Flax era socio de la empresa. [9] Cohen y Flax tenían la intención de desarrollar los cuatro sitios ellos mismos. Pero un rápido aumento en los precios de los terrenos a lo largo de 14th Street los llevó a vender la propiedad y construir en otro lugar. [8]
Entre marzo de 1988 y enero de 1989, una sociedad holding conocida como 1330 L Street Associates LP compró las cuatro parcelas de tierra más pequeñas en la esquina suroeste de la intersección de las calles L y 14th Streets NW y las fusionó en una sola parcela grande. El costo de las cuatro parcelas ascendió a un total de 40,3 millones de dólares. [8]
En abril de 1989, Chubb Realty pagó 64 millones de dólares por el terreno de 1 acre (4.000 m2 ) . [9] (El Washington Post indicó que el tamaño del terreno era de 42.808 pies cuadrados (3.977,0 m2 ) .) Era un precio récord para una parcela de tierra en el centro de Washington, DC. [8] Evans Partnership, una empresa de inversión inmobiliaria formada por el empresario de la moda Charles Evans y su cuñado, Michael Shure, fue el nuevo propietario del lote, mientras que Chubb Realty proporcionó la financiación. [10] [11] [12] Crimson Services, un consultor de adquisición de propiedades, actuó como intermediario entre Evans Partnership y 1330 L Street Associates. [12]
Evans Partnership dijo que tenía la intención de construir un edificio de oficinas de 11 pisos y 460.000 pies cuadrados (43.000 m2 ) . [9] Contrató al arquitecto Arthur May de la firma Kohn Pedersen Fox para diseñar la estructura. [13]
La construcción en 1099 14th Street NW comenzó en marzo de 1990. El Washington Post informó que el edificio de 200 millones de dólares contendría solo 450.000 pies cuadrados (42.000 m 2 ) de espacio interior. Se planeó una fecha de finalización para fines de 1991. [10] En abril de 1990, Australian Capital Equity (una compañía de inversiones propiedad del empresario australiano Kerry Stokes ) compró una participación del 25 por ciento en la estructura. Chubb Realty continuó teniendo una participación mayoritaria y Evans Partnership también mantuvo su participación minoritaria. [14] La estructura estaba prevista para una apertura en otoño de 1991 en diciembre de 1990. [15] Sin embargo, el edificio se completó en 1992. [16]
En 2012, el edificio posmoderno de 11 pisos tenía 450 000 pies cuadrados (42 000 m2 ) de espacio interior, [17] de los cuales 340 502 pies cuadrados (31 633,7 m2 ) eran alquilables. [18] Emporis (que incluye un entrepiso como uno de los pisos del edificio) señala que la estructura tiene cuatro pisos bajo tierra y enumera la altura del edificio como 155,60 pies (47,43 m). [19] Los pisos y paredes interiores están revestidos de granito y mármol, y todas las luminarias de las áreas comunes son de bronce. [17]
El estilo arquitectónico del edificio 1099 14th Street es posmoderno. [19] El edificio contiene dos características notables: su torre y su vestíbulo. La torre, que se dice es la más alta construida hasta ahora en la ciudad, es una estructura neoclásica al aire libre similar a un templo con una columna a cada lado. [13] El crítico de arquitectura del Washington Post, Benjamin Forgey, lo llamó de estilo " toscano ". [13] El vestíbulo corre a lo largo del edificio a lo largo de un eje este-oeste. Su techo es un arco catenario revestido de arce flameado . El piso del vestíbulo es de mármol tricolor dispuesto en un patrón geométrico. [20] En su punto medio, el vestíbulo está atravesado por un atrio de varios pisos iluminado con tragaluces . Este atrio se encuentra bajo tierra, lo que brinda a los ocupantes y visitantes acceso a una galería comercial subterránea. [20]
En 1993, la Junta Nacional de Relaciones Laborales firmó un contrato de arrendamiento de cinco años (con opciones de renovación por tres períodos adicionales de cinco años) para el 62 por ciento del edificio. [16] [21] La Agencia de Protección Ambiental también alquiló espacio en el edificio. [16]
En 1997, se informó que la estructura tenía solo 443.000 pies cuadrados (41.200 m2 ) de espacio interior. Ese año, Chubb Realty vendió su participación mayoritaria en la estructura a una empresa conjunta creada por Paine Webber Real Estate Securities y Morgan Stanley Real Estate Fund II. [22] No se informó el precio de venta del edificio, pero la transacción total (que incluía varios otros edificios de oficinas y residenciales en el área metropolitana de DC) fue de $649 millones en efectivo y la asunción de $109 millones en deuda. [23]
En 1999, el edificio se vendió nuevamente, esta vez a Lend Lease Real Estate Investment. La compañía compró el edificio (que ahora se dice que tiene solo 440.000 pies cuadrados (41.000 m2 ) de espacio interior) por 115 millones de dólares (un precio un poco más bajo que los precios recientes para un espacio de oficina de clase A ). [16]
En 2010, el edificio todavía se consideraba un edificio de oficinas de "clase trofeo" y la Administración de Servicios Generales estaba en proceso de negociar un nuevo contrato de arrendamiento a largo plazo para los inquilinos federales en 1099 14th Street NW. [21]
A partir de 2010, el número 1099 de la calle 14 pasó a estar gestionado por Lincoln Property Company. [1]
En mayo de 2013, el Washington Design Center se mudó al edificio después de perder su antigua sede en el suroeste de Washington. Al menos 15 firmas de diseño de interiores de alta gama se mudaron a la estructura, y se esperaba que más siguieran su ejemplo. [24] A fines del verano de 2015, la NLRB abandonó el edificio para establecer una nueva sede en 1015 Half Street SE. [25] El Washington Post consideró trasladar su sede a 1099 14th Street en 2014 y 2015, ocupando dos pisos del edificio. Pero los propietarios del edificio y el periódico no pudieron llegar a un acuerdo, y el Post se mudó a One Franklin Square . [26]
El crítico de arquitectura del Washington Post, Benjamin Forgey, calificó la torre del 1099 14th Street NW como la "más peculiar" de las muchas torres del centro de la ciudad [20] y dijo que parecía un "improbable... adorno de cementerio en el cielo". [13] Aunque sus elogios a la torre eran equívocos, su admiración por el vestíbulo no lo era. Lo calificó de "hermoso" y el vestíbulo "más elegante y más urbano" de la ciudad. [20]