Un servicio de listado múltiple ( MLS , también sistema de listado múltiple o servicio de listados múltiples ) es una organización con un conjunto de servicios que los corredores de bienes raíces utilizan para establecer ofertas contractuales de cooperación y compensación (entre corredores) y acumular y difundir información para permitir tasaciones. Los corredores de bienes raíces (o en otras industrias, por ejemplo, corredores de aeronaves [1] ) utilizan la base de datos y el software de un servicio de listado múltiple , que representan a los vendedores bajo un contrato de listado para compartir ampliamente información sobre propiedades con otros corredores que puedan representar compradores potenciales o desean trabajar con un corredor de vendedores para encontrar un comprador para la propiedad o activo. Los datos de listado almacenados en la base de datos de un servicio de listado múltiple son información de propiedad del corredor que obtuvo un acuerdo de listado con el vendedor de una propiedad.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EE. UU .:
A finales del siglo XIX, los corredores de bienes raíces se reunían periódicamente en las oficinas de sus asociaciones locales para compartir información sobre las propiedades que intentaban vender. Acordaron compensar a otros corredores que ayudaron a vender esas propiedades, y nació la primera MLS, basada en un principio fundamental que es exclusivo de los bienes raíces organizados: ayúdame a vender mi inventario y yo te ayudaré a vender el tuyo. [2]
El término "MLS" se considera genérico en los Estados Unidos y no puede ser una marca registrada ni una marca. Las MLS pueden ser propiedad y estar operadas por asociaciones de agentes inmobiliarios individuales, conglomerados regionales de múltiples asociaciones o cooperativas independientes de corretaje de bienes raíces. No existe una única MLS autorizada. Sin embargo, existe un estándar de datos para los sistemas MLS. La Real Estate Standards Organization proporciona el Diccionario de datos [3] para términos y estructuras de datos comunes en bienes raíces, y la API web RESO [4] para el transporte de datos. Un estándar anterior de transporte de datos común, RETS , ha quedado obsoleto.
El objetivo principal de un MLS es proporcionar un servicio para publicar una "oferta unilateral de compensación" por parte de un corredor que cotiza en bolsa a otros corredores participantes en ese MLS. En otras palabras, la tasa de comisión que ofrece el corredor que cotiza en bolsa se publica dentro del MLS para otros corredores que cooperan. Esta oferta de compensación se considera una obligación contractual; sin embargo, puede negociarse en cualquier momento entre el corredor que cotiza en bolsa y el corredor que representa al comprador. Muchos agentes inmobiliarios sienten que la comisión no es negociable después de recibir una oferta, pero la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios afirma que se puede negociar en cualquier momento. [5] Dado que la comisión por una transacción, así como las características de la propiedad, están contenidas en el sistema MLS, a los corredores les conviene mantener datos precisos y oportunos.
El beneficio adicional de los sistemas MLS es que un suscriptor de MLS puede buscar en un MLS y recuperar información sobre todas las viviendas en venta de todos los corredores participantes. Los sistemas MLS contienen cientos de campos de información sobre las características de una propiedad. Estos campos están determinados por profesionales inmobiliarios que tienen conocimientos y experiencia en ese mercado local.
Actualmente existen 529 servicios de listado múltiple en EE. UU. Son propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios de forma individual, colectiva o, en un pequeño número de casos, de corredores. No son de libre acceso para nadie y se debe pagar una tarifa para ser usuario. Además, sólo los agentes inmobiliarios, corredores y tasadores autorizados son elegibles para pertenecer a una MLS.
En respuesta, la Comisión Federal de Comercio investigó, encontró varias violaciones de las leyes antimonopolio y llegó a acuerdos con cinco MLS para permitir la libre competencia en las cotizaciones. [6] Una MLS, Realcomp en Michigan, se negó a celebrar un acuerdo de resolución/consentimiento con la FTC, afirmando que tenía derecho a ocultar listados de tiendas de descuento porque dicha competencia es perjudicial para los ingresos de sus miembros. [7] En 2006, la FTC presentó una demanda contra Realcomp MLS alegando violaciones de las leyes federales antimonopolio y sofocando la libre competencia. [8] La demanda llegó a juicio en 2007 y la FTC perdió, [9] pero ganó el caso con un fallo unánime de 4 a 0 en la apelación en 2009. [10]
En Canadá, CREA ha sido objeto de escrutinio e investigación por parte de la Oficina de Competencia y de un litigio por parte del ex miembro de CREA y corredor de bienes raíces Realtysellers (Ontario) Ltd., por el control de la organización sobre el sistema MLS canadiense. [11] En 2001, se lanzó Realtysellers (Ontario) Ltd., una empresa de bienes raíces de descuento que redujo el papel de los agentes y las comisiones que cobran de los compradores y vendedores de viviendas. Posteriormente, la correduría cerró e inició una demanda de 100 millones de dólares contra CREA y TREB, alegando que violaron un acuerdo extrajudicial anterior que las partes celebraron en 2003.
Listings of India, especializada en servicios de listado múltiple (MLS), lanza una plataforma en diciembre de 2015 en India, por primera vez, para conectar a todos los agentes/corredores/agencias/promotores/constructores inmobiliarios autorizados a través de una sola plataforma; para mostrar sus listados de propiedades para una mayor exposición en la red. [12]
La Asociación Filipina de Juntas de Bienes Raíces (PAREB) opera PAREB MLS, un servicio de listado múltiple (MLS) que proporciona intercambio de listados de propiedades en tiempo real en todo el país entre los corredores de PAREB.
El Servicio de Listado Múltiple de Vietnam se inició en 2010. [13] El MLS en Vietnam se basa en el modelo estadounidense, con algunos cambios para adaptarse a las diferentes condiciones del mercado local. En particular, el sistema admite listados de agencias abiertas , así como listados de MLS, ya que el mercado actual opera principalmente según el modelo de agencia abierta. Sin embargo, no se permiten listados de FSBO.
No existe una MLS general para Australia; sin embargo, una empresa privada Investorist opera un MLS especializado para propiedades fuera del plan, que utilizan algunos desarrolladores y agentes maestros australianos. Los agentes internacionales también acceden al inversor.
realestate.com.au Pty. Ltd. opera Property Platform, que permite reservas en tiempo real y procesamiento de tarifas de reserva de comercio electrónico. [14]
Solución de listado multinivel de bienes raíces de Bahrein: mlsBH es una versión localizada y mejorada del servicio MLS basado en RETS, pero aún se encuentra en su etapa inicial de implementación e integración dentro del sector inmobiliario de Bahrein. mlsBH es propiedad de una empresa privada y está operada por ella [15] desde 2015 [16] y, a diferencia de MLS convencional; no se limita a tratar únicamente con corredores. A través de RealtorBH; un conjunto de clases FSRBO que, junto con las clases de corredores extendidas, pueden enviar directamente sus listados exclusivos, que después de la verificación se centralizan en mlsBH. Además, también distribuye directamente listados centralizados en RealtyBH, un comparable local del Zillow de EE. UU. Con la introducción de Bahrein RERA en 2018, los operadores de mlsBH se alinearon con las políticas del regulador.
La MLS en Israel opera desde 1990 sólo en Jerusalén. [17] El Servicio de Listado Múltiple de Israel comenzó en 2013 y es administrado por Multiple Listing Service LTD. [18]
En la República Checa no hay servicios MLS. Con una alta demanda y un bajo excedente de propiedades disponibles, no hay necesidad de que los agentes divida la comisión ya que no faltan compradores.
En Italia hay muchos MLS y es posible elegir entre diferentes software que permiten a las agencias inmobiliarias gestionar y compartir sus propiedades con otros o distribuir sus listados en la web, o ambas cosas, como sucede en MLS Agent RE y , en 2021, tenía el 89,22% de las cuotas de mercado, según indica el informe "Reti e Aggregazioni Immobiliari 2021". A diferencia del modelo estadounidense, en el agente uno no existe la obligación de que los miembros incluyan propiedades en los mls.
Aunque muchos países carecen de regulaciones en materia de transacciones inmobiliarias, últimamente hay intentos de alinearse con las de los mercados desarrollados, entre los cuales el único gestionado directamente por agentes inmobiliarios es la “confederazione reti Mls”. la confederación reúne una serie de redes locales de mls que respetan el código ético de la confederación y se diferencia de otras redes de mls en Italia por la obligación de precalificar las propiedades y por compartir la lista completa de propiedades. El sitio de la confederación para los clientes, que pueden elegir al agente inmobiliario independientemente de si es titular de la cesión o no, es immobilimls.
El Servicio de listado múltiple (MLS) de UltraIT es una red de agentes inmobiliarios de propiedad “solo comercial”. Los agentes suscritos a MLS tienen la capacidad de buscar en esta base de datos de propiedades de venta y alquiler de propiedades de un número creciente de agentes inmobiliarios suscriptores, lo que brinda a cada agente la capacidad de acceder y buscar en el sistema UltraIT MLS de decenas de miles de propiedades en todo el mundo. mundo, incluyendo actualmente Chipre, Turquía, Portugal y zonas de España como la Costa Blanca, Costa del Sol, Barcelona y Tenerife. Todos los agentes inmobiliarios emprendedores (TUGEM) de Turquía han iniciado una base de datos basada en MLS con sus miembros, principalmente marcas internacionales que trabajan en Turquía. TUGEM ha iniciado una relación de colaboración con www.cepi.eu/ y www.nar.realtor para fusionar sus recursos. El Ministerio de Registro de la Propiedad de Turquía ha iniciado el portal web www.yourkeyturkey.gov.tr para trabajar con TUGEM y TUGEM GLOBAL para ampliar sus servicios y su base de datos de todos los listados e información del registro de la propiedad. TUGEM planea lanzar su sistema MLS completo a mediados de 2021.
En el Reino Unido, MLS (sistemas de listado múltiple) existe a través de algunos de los proveedores de software de agentes, pero muchos proveedores de software solo han diseñado su software para funcionar en una empresa (normalmente para empresas que trabajan en una gran superficie de oficinas). Un obstáculo para el MLS tradicional surge como resultado de paquetes de software mixtos entre agencias que no les permiten compartir datos entre otras empresas, por lo que MLS en el Reino Unido está en su infancia y ahora existe una plataforma de datos cruzados a través de INEA.
Historia de la MLS en el Reino Unido. En la década de 1980 y principios y mediados de la de 1990, los agentes trabajaban juntos de manera muy similar a los primeros agentes inmobiliarios estadounidenses y canadienses a través de formularios en papel que tenían casillas que ofrecían una lista de un agente a subagentes. Se adjuntarán los detalles de la propiedad acordados previamente con el propietario para que sean correctos, un negativo fotográfico de la foto; posteriormente se realizó un trámite similar mediante correo electrónico y archivo gráfico informático. Los agentes involucrados podrían copiar y procesar los datos de propiedad en papel o por correo electrónico. El agente principal era tratado como el vendedor; todo el progreso de las ventas pasó por ella y la comisión se dividió al finalizar.
Los años oscuros: a finales de la década de 1990, muchas de las agencias más pequeñas fueron adquiridas por empresas más grandes, rompiendo muchas de las relaciones que existían con la MLS. Aparecieron más opciones de software (todas en competencia) y, como las casas de software no trabajaban juntas, sus colectivos de agentes se fragmentaron por restricciones de software no colaborativo fuera del grupo. Con los grandes portales inmobiliarios ganando terreno en la década de 2000, los agentes en el Reino Unido comenzaron a trabajar solos, ya que todos podían subir contenido a las mismas plataformas de portal.
MLS Today: En el Reino Unido hay varios sistemas MLS en ciernes que intentan conectar a los agentes horizontalmente. INEA, [19] Lonres [20] y AgentHub.com [21] son ejemplos de sitios que cumplen funciones similares a sus homólogos de la MLS de EE. UU.; sin embargo, no hay datos suficientes para concluir que alguno de estos sistemas se utiliza popularmente en todo el país.
El futuro de la MLS en el Reino Unido: El futuro de la MLS en el Reino Unido es incierto al momento de escribir este artículo (2017). Dado que la mayoría de los compradores de viviendas comienzan a buscar propiedades en línea a través de portales inmobiliarios a nivel nacional, [22] parecería que el requisito de compartir propiedades entre agencias se reduce significativamente. Los grandes portales inmobiliarios del Reino Unido mejoran enormemente la liquidez en el mercado inmobiliario residencial al conectar a los compradores con los agentes en un entorno rico en información. En esencia, el intercambio horizontal de inventario entre agentes (anteriormente realizado a través del MLS) ahora se reemplaza por una interacción vertical entre agentes inmobiliarios y portales publicitarios centralizados como Rightmove y Zoopla .
Dicho esto, no es del todo inconcebible que se introduzcan en el mercado nuevos sistemas que compartan información horizontalmente en todo el mercado, no sólo entre agentes (bajo un acuerdo de honorarios compartidos), sino con otros participantes en la transacción, como hipotecarios y agrimensores. Además, las agencias inmobiliarias del Reino Unido han mostrado resistencia a las tarifas inflacionarias que cobran los grandes portales inmobiliarios. En cualquier caso, el futuro de la MLS en el Reino Unido probablemente dependerá de los cambios en la ley de competencia, el comportamiento de los consumidores y el ritmo de avance tecnológico.
Hay dos principales organizaciones inmobiliarias en Costa Rica: CRGAR (Asociación Global de Agentes Inmobiliarios de Costa Rica [23] ) y CCCBR (Cámara de Comercio de Bienes Raíces de Costa Rica). [24] De estas dos asociaciones, sólo CRGAR cuenta con un sistema MLS [25] .
CRGAR está asociado con la NAR [26] (una Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios con sede en EE. UU.). Según el sitio web de CRGAR, a octubre de 2019 tienen poco más de 120 agentes miembros y patrocinadores individuales. [27]
Se desconoce el número real de agentes inmobiliarios en Costa Rica. La ley no exige que los agentes cumplan con ningún estándar mínimo de licencia ni que se unan a ninguna asociación para convertirse en agentes de bienes raíces. Cualquiera puede ser agente sin precalificación.
Algunas empresas privadas de bienes raíces han establecido sus propios sistemas MLS, algunas afirman ser el único MLS oficial, pero no están directamente afiliados a ninguna asociación de bienes raíces con sede en Costa Rica.
En América del Norte, los sistemas MLS están gobernados por entidades privadas, y las reglas las establecen esas entidades sin supervisión estatal o federal, más allá de las reglas estatales individuales con respecto a bienes raíces. Los sistemas MLS establecen sus propias reglas para la membresía, el acceso y el intercambio de información. Un MLS puede ser propiedad y estar operado por una compañía de bienes raíces, una junta de agentes inmobiliarios del condado o regional o una asociación de agentes inmobiliarios, o por una asociación comercial. No se requiere la membresía en la MLS para el ejercicio de la intermediación inmobiliaria. [ cita necesaria ] La lista más actualizada de MLS de América del Norte muestra más de 500 organizaciones en Canadá y Estados Unidos. [28]
En Canadá, la MLS nacional es un sistema cooperativo para los miembros de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA), que trabaja a través de las 101 juntas de bienes raíces de Canadá y 13 asociaciones provinciales/territoriales. Tanto los términos Realtor como MLS son marcas registradas tanto de los miembros como de los datos del CREA. La Junta de Bienes Raíces del Gran Vancouver afirma haber sido pionera en la primera MLS en Canadá. [29] Un sitio web de acceso público permite a los consumidores buscar en un subconjunto agregado de la base de datos MLS de listados activos de cada junta participante, proporcionando detalles limitados e indicando a los consumidores que se comuniquen con un agente de bienes raíces para obtener más información.
Si bien la mayoría de las juntas de bienes raíces participan en el MLS nacional, conocido como Sistema de Distribución de Datos, otras brindan listados a un servicio con sede en Quebec conocido como Centris. Otros más, como la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto (TRREB), operan su propio MLS.
En 2007, la corredora de bienes raíces Realtysellers cerró después de alegar que CREA y TRREB habían modificado sus reglas para obstaculizar los servicios de tarifa plana MLS en nombre de quienes vendían casas. En 2010, CREA llegó a un acuerdo con la Oficina de Competencia y acordó permitir cotizaciones con tarifa fija. Sin embargo, algunas juntas de bienes raíces continuaron prohibiendo la práctica, citando interpretaciones de las leyes provinciales que exigen que quienes comercian con bienes raíces tengan una licencia. Los proveedores de servicios gratuitos cuestionaron el argumento, alegando que sus servicios no eran diferentes a publicar listados en anuncios clasificados y que no necesariamente estaban comerciando. [30] [31] En 2015, la Oficina de Competencia inició un caso federal contra el TRREB "con la esperanza de romper el dominio de la industria de bienes raíces sobre el Servicio de Listados Múltiples". [32]
En México, los sistemas MLS han tardado en popularizarse, aunque ha habido numerosos intentos de crear una red nacional. El primer sistema MLS se originó en Puerto Vallarta como www.MLSVallarta.com en 1988 y existió por un corto período en la región de Los Cabos como MLSCa.com a principios de los años 90. Se originaron en estos dos mercados ya que la mayoría de los compradores son estadounidenses o canadienses y están familiarizados con los beneficios de un sistema inmobiliario MLS en sus propios mercados locales. Los sistemas MLS no han tenido tanto éxito en otras partes de México. El sistema Cabo pasó por algunos cambios estructurales antes de contratar el software FLEX MLS en 2010. Hoy en día, representa a más de 90 corredores en el Estado de Baja California Sur y ahora se llama MLS BCS (www.mlsinbajasur.com), que opera como una corporación en la que a cada Corredor suscriptor se le permite poseer una acción con derecho a voto. Los corredores y agentes se suscriben a través de MLS BCS al cumplir con los requisitos y comprometerse a seguir un estricto conjunto de Políticas y Procedimientos Operativos, exigiendo que cada listado sea Exclusivo y que el corredor tenga un archivo de registros de propiedad completo en su oficina sobre cada listado. MLS BCS ha sido invitado a participar en el consejo de supervisión del nuevo Registro de Licencias de Agentes de Bienes Raíces, ayudando a redactar el Código de Ética para la ley de Licencias Estatales de 2017. En general, se reconoce que MLS BCS es el modelo para la operación de MLS en el país. En Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, MLSVallarta.com todavía brinda servicios a la región como el sistema MLS más antiguo y de mayor funcionamiento en México. MLSVallarta es un sistema MLS privado e independiente, con membresía tanto para corredores como para desarrolladores calificados. Las asociaciones inmobiliarias de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit formaron su propio sistema MLS en 2012, conocido como www.VallartaNayaritMLS.com, adoptando el mismo sistema FLEX utilizado en la región de Los Cabos. Existen reglas de membresía para ambos sistemas en los sistemas de Vallarta y solo las empresas inmobiliarias legales existentes pueden solicitar la membresía. Ambos son muy utilizados por los corredores locales, los desarrolladores y el público comprador/vendedor.
A partir de 2020, hay 580 MLS en los EE. UU. [33] y ese número está disminuyendo debido a las tendencias de consolidación. El MLS más grande de Estados Unidos es actualmente el Servicio Regional de Listado Múltiple de California (CRMLS), que representa a 110.000 profesionales inmobiliarios. Otras MLS notables incluyen Bright MLS con más de 109 000, Stellar MLS con más de 75 000 suscriptores, First MLS en Atlanta con más de 50 000 suscriptores, MetroList ubicada en el norte de California tiene más de 22 500 suscriptores, [34] Midwest Real Estate Data (MRED) con 40 000 miembros que prestan servicios Chicago y el norte de Illinois, [35] MLS Property Information Network (MLS PIN) con 37.000 suscriptores que prestan servicios en Massachusetts y áreas de Nueva Inglaterra y Nueva York, [36] Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS) [37] en Arizona, que atiende a 42.000 miembros en el área metropolitana de Phoenix y SmartMLS en Connecticut, que atiende a más de 17.000 miembros. [38]
Aunque los otros distritos y Long Island tienen varias MLS [ cita necesaria ] diferentes , la MLS nunca se ha afianzado en Manhattan. Un pequeño grupo de corredores formó la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Manhattan y opera MLSManhattan.com. MLSManhattan tiene una pequeña fracción del inventario activo total en Manhattan. La MLS del Bronx Manhattan North también ofrece cobertura en el norte de Manhattan. Tampoco ha logrado lograr una adopción generalizada por parte de los corredores.
La base de datos predominante es operada por la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY), una entidad no inmobiliaria que se separó de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en 1994. [39] REBNY opera una base de datos llamada RLS que significa REBNY Listing Service. Un predecesor de RLS se comercializó como ROLEX (REBNY Online Listing Exchange), antes de que Rolex Watches reclamara una infracción de marca registrada.
Al igual que MLS, RLS tiene datos de contratos, ventas y días en el mercado, y también listados de casas en alquiler. Hay una base de datos, que en 2011 estaba programada para convertirse al estándar RETS más familiar en enero de 2012. La puerta de enlace RLS está poblada por varias bases de datos privadas que incluyen RealtyMX (RMX), Online Residential (OLR) y Realplus, otra propiedad. base de datos disponible para Manhattan Brokers. Estas bases de datos intercambian datos continuamente creando de manera efectiva varios sistemas separados con datos esencialmente similares. Otro proveedor, Klickads, Inc D/B/A Brokers NYC, propiedad de Lala Wang, presentó una demanda en 2007 para ser incluido en la lista de empresas autorizadas a participar en Gateway. REBNY también otorgó derechos adquiridos a las principales casas de bolsa, incluidas Douglas Elliman, Corcoran, Stribling y Bellmarc, como participantes de Gateway.
Las corredurías de Manhattan seriamente comprometidas son miembros de REBNY y, por lo tanto, es posible encontrar que la gran mayoría de los listados actualizados y válidos en Manhattan están representados por RLS. El REBNY RLS requiere que todos los listados se ingresen y difundan dentro de las 24 horas (hasta 2007, 72 horas para dar cabida a las agencias sin entrada de datos los fines de semana). [40]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) ha establecido políticas que permiten a los corredores mostrar información MLS limitada en sus sitios web bajo un sistema conocido como IDX o Internet Data Exchange . NAR tiene una participación de propiedad en Move Inc. , la compañía que opera un sitio web al que se le han otorgado derechos exclusivos para mostrar información importante de la MLS.
Utilizando las herramientas de búsqueda IDX disponibles en la mayoría de los sitios web de corredores de bienes raíces (así como en los sitios de muchos agentes individuales), los compradores potenciales pueden ver las propiedades disponibles en el mercado, utilizando funciones de búsqueda como ubicación, tipo de propiedad (unifamiliar, arrendamiento, terreno baldío, dúplex), características de la propiedad (número de dormitorios y baños) y rangos de precios. En algunos casos se pueden ver fotografías. Muchos permiten guardar criterios de búsqueda y recibir actualizaciones diarias por correo electrónico de las nuevas propiedades disponibles. Sin embargo, si un comprador potencial encuentra una propiedad, aún deberá comunicarse con el agente de venta (o con su propio agente) para ver la casa y hacer una oferta.
El Departamento de Justicia de EE.UU. presentó una demanda antimonopolio en septiembre de 2005 contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios por la política de la NAR que permitía a los corredores restringir el acceso a su información MLS para que no apareciera en los sitios web de ciertos corredores que operan únicamente en la web. [41] Esta política se aplicaba a entidades comerciales que también son corredurías autorizadas, como HomeGain, que solicitan clientes mediante publicidad en Internet y luego proporcionan referencias a agentes locales a cambio de una tarifa del 25 al 35 por ciento de la comisión.
Los reclamos antimonopolio del DOJ también incluyen reglas de la NAR que excluyen a ciertos tipos de corredores de ser miembros de las MLS. NAR ha revisado sus políticas sobre permitir el acceso en sitios web operados por corredores miembros y otros a lo que podría considerarse información de propiedad exclusiva. [42]
El caso se resolvió en mayo de 2008, y la NAR acordó que las corredurías de Internet tendrían acceso a los mismos listados que las corredurías tradicionales. [43]
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