El servicio de listado múltiple de tarifa plana o MLS de tarifa plana se refiere a la práctica en la industria inmobiliaria de un vendedor que celebra un " contrato de servicio a la carta " con un corredor de bienes raíces que acepta una tarifa fija en lugar de un porcentaje del precio de venta por el lado de la cotización de la transacción. Un corretaje MLS de tarifa plana generalmente desagrega los servicios que ofrece un corretaje de bienes raíces tradicional y publica la propiedad para la venta en el servicio de listado múltiple (MLS) local a la carta sin exigirle al vendedor que use todos los servicios.
El objetivo principal de una lista con tarifa plana es aparecer en el MLS y eliminar por completo la comisión de la lista al tratar directamente con los " agentes del comprador ". En la mayoría de los casos, el vendedor se ahorra aproximadamente la mitad de la comisión tradicional y mantiene la libertad total para vender por su cuenta. Al agente del comprador todavía se le suele ofrecer un porcentaje, aunque también podría ser una tarifa plana.
Un listado de tarifa plana en el MLS le proporcionaría al vendedor un listado como cualquier otro listado con la diferencia de que mantendría la libertad de vender por su cuenta y tendría que tratar directamente con los agentes interesados durante todo el proceso de contratación y cierre. Al principio, hubo un levantamiento por parte de las empresas de bienes raíces de servicio completo porque este servicio seguramente reduciría su capacidad de monopolizar el MLS y la capacidad de obtener listados con derecho exclusivo de venta donde, sin importar lo que hicieran, obtendrían una comisión. [1] La FTC finalmente intervino y dictaminó que el modelo de tarifa plana podía permanecer en su lugar porque les daba a los vendedores de viviendas otra opción que les ahorraría dinero e introduciría más competencia en el mercado. [2] Además, el vendedor se beneficia de estar sindicado a otros feeds de sitios como Zillow, Trulia, Realtor.com y alrededor de otros 100 sitios web, lo cual es automático una vez que está en el MLS.
Tradicionalmente, los servicios de corretaje de bienes raíces en los Estados Unidos se han prestado como parte de un paquete que incluye servicios tales como (i) ayudar al vendedor a establecer un precio de lista para la propiedad; (ii) comercializar y publicitar una propiedad para la venta, incluida la inclusión de la propiedad en el MLS; (iii) manejar las consultas de los compradores y programar y organizar visitas a la propiedad a posibles compradores; (iv) realizar "jornadas de puertas abiertas" para permitir que el público vea una vista previa de una propiedad para la venta; (v) manejar la preparación y negociación del contrato en nombre del vendedor; (vi) administrar la transacción inmobiliaria hasta la liquidación final (o depósito en garantía de cierre ). La estructura de tarifas para este paquete de servicios en los Estados Unidos y Canadá generalmente ha sido pagar una comisión sobre el precio de venta bruto de la propiedad de entre el 5 y el 7 %. [3]
Stephen J. Dubner y Steven D. Levitt informan que esta típica comisión elevada ni siquiera beneficia al corredor inmobiliario promedio tanto como se podría esperar a partir del reciente aumento de los precios de la vivienda debido a la excesiva cantidad de tiempo que el corredor inmobiliario promedio debe pasar buscando nuevos clientes y el porcentaje relativamente pequeño de su tiempo que dedica a realizar servicios inmobiliarios para cada cliente. [4]
Sin embargo, el concepto de tarifa fija existió durante muchos años antes de que Internet se volviera popular. También existen grupos de corredores que cobran una tarifa fija y que cooperan entre sí en todo Estados Unidos. Muchos sitios web de FSBO también ubicarán corredores locales que cobran una tarifa fija para los vendedores interesados. Esas ofertas normalmente incluyen una página web de FSBO para ayudar a publicitar la propiedad.
En los últimos años, con la desagregación de servicios acelerada por la llegada de Internet, se han desarrollado varios modelos de intermediación para atender al mercado FSBO brindando servicios "a la carta". La amplia disponibilidad de información sobre propiedades en venta ha provocado una presión a la baja sobre las tarifas inmobiliarias en los Estados Unidos. [5] Para conocer los cambios en la industria, lea también tendencias inmobiliarias .
En un informe de octubre de 2006 del Centro Conjunto de Estudios Regulatorios AEI-Brookings se puede encontrar una visión general útil de las prácticas de pago de bienes raíces en los Estados Unidos . El estudio señala que "las comisiones de los corredores inmobiliarios curiosamente no están relacionadas ni con la cantidad ni con la calidad del servicio prestado ni siquiera con el valor proporcionado". Además, concluye que "los consumidores se beneficiarían más de un enfoque de honorarios por servicio , que combine honorarios fijos, honorarios por hora y bonificaciones, incluidos porcentajes de valor adicional creado". [6] Ofrece una serie de ejemplos de tales opciones.
En un listado de MLS de tarifa plana, el contrato de listado entre el corredor inmobiliario y el propietario de la propiedad generalmente requiere que el corredor ingrese la propiedad en el MLS y proporcione otros servicios contratados, y el corredor actúa como lo que la industria tradicional ha denominado un "corredor de servicio limitado". Sin embargo, la industria de tarifa plana prefiere el término corredor a la carta porque los servicios no están limitados. En cambio, la libertad de elección se amplía para permitir que los vendedores elijan de un menú de servicios. Por ejemplo, si un vendedor opta por comprar marketing en un MLS y otros canales de distribución únicamente, eso no implica que el corredor de listado no hubiera negociado u ofrecido más servicios si el vendedor hubiera querido pagar por esos servicios. De hecho, muchos corredores de tarifa plana ofrecen paquetes mejorados que los vendedores suelen contratar. En consecuencia, los servicios no están limitados, sino que se personalizan según las necesidades y deseos del vendedor.
En la actualidad, se utilizan numerosas descripciones para describir los servicios inmobiliarios con tarifas reducidas y con descuento, algunos de los cuales no se basan en la prestación de servicios limitados. El Departamento de Justicia utiliza términos como "no tradicional", "pago por servicio" y "basado en menú", [7] que contrastan con los servicios inmobiliarios "tradicionales" ofrecidos por un corredor inmobiliario autorizado a un vendedor de bienes raíces. Es importante que el consumidor comprenda que actualmente no existe una terminología estándar para los servicios inmobiliarios no tradicionales, aunque "a la carta" es probablemente la mejor descripción.
Dentro del mercado de servicios inmobiliarios no tradicionales, existen múltiples programas que se ofrecen a los vendedores que comparten el objetivo común de ahorrar dinero al consumidor al reducir el gasto general de venta de bienes raíces. Un "servicio no tradicional" no implica automáticamente un "servicio limitado". Por ejemplo, algunos corredores de servicios completos publican propiedades bajo un acuerdo de servicio completo pero cobran una "tarifa fija" que no es un porcentaje del precio de venta. Esta opción de servicio completo generalmente es un listado de servicio completo con descuento, pero es diferente del servicio MLS de "tarifa fija" que es el tema de este debate. Hasta que la industria evolucione y adopte una práctica estándar de terminología, tanto los consumidores como los corredores de bienes raíces seguirán experimentando cierta confusión sobre la terminología que describe los servicios que se ofrecen. En todas las circunstancias, el consumidor debe comprender completamente los servicios que se brindan y la forma de compensación por esos servicios.
El servicio de tarifa plana MLS es radicalmente diferente de los servicios tradicionales de corretaje de bienes raíces. Debido a que cada estado requiere un acuerdo de listado entre un corredor de bienes raíces y el propietario de la propiedad, la rápida explosión de proveedores de servicios de tarifa plana ha creado una brecha en los estados que desarrollan leyes que rigen los servicios de tarifa plana proporcionados por corredores de bienes raíces. En la mayoría de los sistemas de juntas de bienes raíces / MLS, generalmente hay dos tipos de acuerdos de listado, aunque algunas juntas permiten otros. El primero y más común se llama listado de "derecho exclusivo de venta", en el que el vendedor no solo pagará una comisión si su propiedad se vende a través de su corredor de listado u otro corredor MLS (corredor del comprador), sino también si el vendedor encuentra su propio comprador. En un listado de "derecho exclusivo de venta", el corredor de listado obtiene la comisión especificada en el acuerdo de listado independientemente de quién encuentre realmente al comprador. [8] El segundo tipo de acuerdo de listado se llama acuerdo de listado de "agencia exclusiva". Esta "agencia exclusiva" es una forma de acuerdo que se puede utilizar para permitir que el vendedor comercialice su propiedad "por propietario" y no pague ninguna comisión si tiene éxito en encontrar su propio comprador. Este contrato de listado de "Agencia Exclusiva" es el que constituye la base de muchos contratos de listado de proveedores de servicios de tarifa plana. En esencia, los listados de MLS de tarifa plana son una progresión lógica de alternativas de venta de bajo costo para los propietarios que se sienten cómodos con la gestión de parte o la totalidad del proceso de venta, que creen que el MLS "publicitará" eficazmente su propiedad y que están dispuestos a pagar una comisión al agente del comprador. [9]
Las tarifas de listado para los servicios de "MLS de tarifa plana" cubren una amplia gama de opciones en la mayoría de los casos, pero generalmente incluyen dos componentes: la tarifa plana pagada al corredor de listado y la comisión que el propietario de la propiedad acepta pagar al corredor del comprador (si lo hay). La comisión que normalmente se paga al corredor de "listado" se intenta reemplazar por el pago de la tarifa plana, que es pagada por adelantado por el vendedor y no es reembolsable, independientemente de si la propiedad se vende o no. Además, el corredor asociado con el "MLS de tarifa plana" también debe pagar por un MLS (Servicio de listado múltiple) real, donde los corredores de bienes raíces pueden publicar en cientos de sitios de listados de bienes raíces en nombre del vendedor de la propiedad. Los servicios de "MLS de tarifa plana" no deben confundirse con los servicios MLS locales reales o los servicios MLS digitales nacionales, como MyStateMLS. [10]
A partir de mayo de 2015 [actualizar], 11 estados y el Distrito de Columbia han aprobado algún tipo de "leyes de servicio mínimo" que requieren que los consumidores paguen por esos servicios, quieran o no. [11] Otros ocho estados tienen requisitos de servicio mínimo, pero permiten a los consumidores renunciar a esos servicios adicionales, preservando la elección. [11]
Mientras que el Departamento de Justicia y la Comisión Federal de Comercio (FTC) vigilan y cuestionan las leyes inmobiliarias o los cambios en las leyes que se perciben como anticompetitivos en todos los estados, este comunicado de prensa de abril de 2005 es un ejemplo de su esfuerzo: "El Departamento de Justicia y la Comisión Federal de Comercio (FTC) emitieron una carta conjunta instando a la Comisión de Bienes Raíces de Texas, creada por el estado, a rechazar una regulación propuesta que cambiaría las reglas actuales al imponer nuevas restricciones a la capacidad de los profesionales de bienes raíces de Texas para ofrecer flexibilidad en los servicios de corretaje. Las agencias expresaron su preocupación de que la regulación propuesta no sólo haría que los consumidores de Texas paguen más por los servicios inmobiliarios, sino que también reduciría la elección de los consumidores al restringir la capacidad de los corredores de bienes raíces para proporcionar servicios adaptados a las necesidades de los clientes". [12]
La División Antimonopolio del Departamento de Justicia de los Estados Unidos anunció el lanzamiento de un nuevo sitio web en octubre de 2007 para "educar a los consumidores y a los responsables de las políticas sobre los posibles beneficios que la competencia puede aportar a los consumidores de servicios de corretaje inmobiliario y las barreras que inhiben esa competencia". Entre otras conclusiones, informan de que los nuevos modelos de venta pueden reducir los costes de venta de viviendas para los consumidores "en miles de dólares. Por ejemplo, en los estados que permiten la competencia abierta, algunos agentes de compradores reembolsan hasta dos tercios de su comisión al cliente, y algunos agentes de vendedores ofrecen paquetes de servicios limitados que permiten a los vendedores poner sus viviendas en el servicio de listado múltiple (MLS) local por tan sólo unos pocos cientos de dólares". [13] "Competencia y bienes raíces", incluye un enlace a las leyes inmobiliarias de cada estado de los EE.UU. y cómo apoyan o inhiben la competencia en el corretaje inmobiliario.
Una alternativa a las "leyes de servicio mínimo" es una divulgación por escrito a los compradores y vendedores de viviendas de exactamente qué servicios se ofrecerán y cuáles no. Los defensores de este método señalan que una alternativa basada en la divulgación permite a los consumidores estar completamente informados sobre los servicios que pueden no recibir utilizando una tarifa fija o servicios limitados, al mismo tiempo que les permite elegir los tipos de servicios que se comprarán. Ohio [14] y Virginia [15] son estados que han aprobado recientemente una legislación para permitir una nueva forma de representación llamada "representante de servicio limitado", que exige que el profesional inmobiliario (i) revele que el licenciatario está actuando como un representante de servicio limitado; (ii) proporcione una lista de los servicios específicos que el licenciatario proporcionará al cliente; y (iii) proporcione una lista de los deberes específicos de un corredor estándar establecidos en la subdivisión que el representante de servicio limitado no proporcionará al cliente.
Sin embargo, la divulgación del nivel de servicio ha sido a veces un aspecto normal de los términos contractuales de todos los corredores inmobiliarios. La practicidad dicta la necesidad de describir el alcance de los servicios prestados para crear cualquier tipo de contrato de listado. Por lo tanto, en algunas jurisdicciones, tanto los corredores de servicio completo como los de servicio limitado han descrito los servicios que están brindando. A lo largo de los años, incluso los corredores de servicio completo han ofrecido varias opciones de servicio, como "listados de agencia" y, en algunos estados, "listados abiertos" .
Estas opciones de servicios alternativos existían mucho antes de que los corredores de tarifas fijas las introdujeran en Internet. En algunos casos, estos servicios se ofrecían a amigos o familiares de corredores inmobiliarios y a instituciones como bancos o inversores que podían encontrar un corredor que ofreciera esas opciones. Es la proliferación de estos servicios en Internet lo que ha llamado la atención del sector inmobiliario y de las legislaturas.