Un contrato de arrendamiento asegurado es una categoría legal de arrendamiento residencial a una persona (o personas en conjunto) en la ley de tierras inglesa . El estatuto le otorga al inquilino bajo un contrato de arrendamiento asegurado un grado de seguridad de tenencia. Un inquilino bajo un contrato de arrendamiento asegurado no puede ser desalojado sin un motivo razonable en la Ley de Vivienda de 1988 y, cuando los cambios periódicos [n 1] en el alquiler están potencialmente sujetos a una impugnación ante un comité de evaluación de alquileres .
Los arrendamientos asegurados fueron introducidos por la Ley de Vivienda de 1988 que se aplica a los arrendamientos ingresados a partir de su fecha de inicio o aquellos arrendamientos asegurados que convirtió de la Ley de Vivienda de 1980. La Ley reemplazó la mayor parte de la mayor protección de alquiler bajo la Ley de Alquiler de 1977 y en casos más raros, otras Leyes de Alquiler . [n 2] Sin embargo, desde el 28 de febrero de 1997, todos los nuevos arrendamientos residenciales con tres excepciones se consideran arrendamientos asegurados de corta duración . [2] : 209 Estas excepciones son aquellas excluidas por notificación antes o después del arrendamiento, aquellas que especifican que no es un arrendamiento de corta duración y los alquileres a inquilinos asegurados existentes. [3]
El arrendamiento asegurado reemplazó al arrendamiento seguro , con mayores protecciones para los inquilinos, introducido por la Ley de Vivienda de 1980. [ 4]
Una excepción a esto son los arrendamientos asegurados que se convierten de estar regulados por la Ley de Vivienda de 1980 (excepto si fueron otorgados por organismos aprobados bajo los arts. 56 a 68 de la Ley de Vivienda de 1980 antes del 15 de enero de 1989, y antes de esa fecha el inquilino presentó una solicitud al tribunal bajo la sección 24 de la Ley de Propietario e Inquilino de 1954 (para la concesión de un nuevo arrendamiento), y el 15 de enero de 1989 el arrendamiento de la Ley de 1980 continúa en virtud de esa sección o de cualquier disposición de la Parte IV de dicha Ley de 1954). [5]
Los tribunales han sostenido que el término que aparentemente denota "hogar", casa de habitación, se aplica ampliamente, para excluir solo las empresas y los acuerdos fácticos altamente indistintos de alojamiento dentro de una casa o un apartamento (donde la casa se comparte de manera esotérica y no se puede decir que ningún inquilino en particular o grupo de inquilinos conjuntos tenga derecho exclusivo a la totalidad de una parte y la jurisprudencia anti-exclusión no opera); los apartamentos y las habitaciones individuales están incluidos dentro de la definición de una casa de habitación separada, al igual que los graneros reconvertidos, los molinos de viento, etc. [2] : 300–301
Debido a que se abolieron los impuestos internos, existe una distinción entre los alquileres otorgados antes del 1 de abril de 1990 y los posteriores a esa fecha. Antes de esa fecha, un alquiler de una vivienda (véase más arriba) con un valor imponible de 750 libras esterlinas (1.500 libras esterlinas en el Gran Londres) (pagadero por año) no puede ser un alquiler garantizado. A partir de esa fecha, si el alquiler es superior a 100.000 libras esterlinas por año (8.333,33 libras esterlinas por mes), no puede ser un alquiler garantizado. [2] : 300–301 [6] [7]
Lo mismo ocurre con los arrendamientos anteriores a esa fecha: si el alquiler es inferior a dos tercios del valor imponible, o si después de esa fecha no supera las 250 libras esterlinas al año (1.000 libras esterlinas al año en el Gran Londres), no puede tratarse de un arrendamiento asegurado. [2] : 300–301
Estas áreas detalladas incluyen un contrato de arrendamiento en virtud del cual las tierras agrícolas, que excedan de dos acres, se alquilan junto con la casa de vivienda. [6] [8]
Para ser más precisos, esto excluye los arrendamientos a los que se aplica la parte II de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954. Los arrendamientos que reúnen los requisitos para ser arrendamientos comerciales protegidos (arrendamientos comerciales subcontratados) o parcialmente alquilados para uso comercial no son elegibles para ser arrendamientos asegurados. [2] : 300–301
Esto no se aplica a los contratos de alquiler que involucran a propietarios distintos de las universidades y colegios especificados. [2] : 300–301
No se puede asegurar un arrendamiento para este fin. [2] : 300–301
Esto se aplica cuando el propietario vive en otra parte del mismo edificio en el que se encuentra la vivienda alquilada. [2] : 300–301
Aunque estos están excluidos, los alquileres por parte de autoridades locales y asociaciones de vivienda pueden tener otras protecciones, como alquileres seguros bajo la Ley de Vivienda de 1985. [ 2] : 300–301
Es posible que una persona tenga más de una "vivienda", en cuyo caso es una cuestión de hecho jurídica si una vivienda es la vivienda principal. Aunque esta disposición estipula la "ocupación", no es necesario que sea continua, aunque se trate de una mera ausencia temporal, podrá seguir siendo un arrendamiento asegurado. [2] : 300–301
La seguridad de la tenencia puede variar según las circunstancias posteriores al inicio del arrendamiento. Puede suceder que el inquilino no haya dejado de vivir en un arrendamiento por desalojo, en cuyo caso ya no ocupa la vivienda como su residencia principal. En este caso, el inquilino pierde la seguridad de la tenencia. [2] : 300–301
Los arrendamientos "asegurados" son indefinidos y no tienen un plazo fijo. Los "arrendamientos asegurados de corta duración", a diferencia de los "asegurados", tienen una duración fija. Los arrendadores privados rara vez utilizan los arrendamientos asegurados, pero los ayuntamientos y las asociaciones de vivienda suelen utilizarlos.
Si el arrendamiento es periódico, sólo terminará por orden judicial o por entrega del arrendatario.
Si el contrato de arrendamiento es de duración determinada, puede finalizar por el transcurso del tiempo [n.° 3] , que expira automáticamente, sin necesidad de dar aviso alguno, al final del plazo determinado [9] o, si el contrato de arrendamiento otorga al propietario el poder de finalizar el arrendamiento, mediante el ejercicio de dicho poder por parte del propietario. Si un contrato de arrendamiento asegurado de duración determinada finaliza de una de estas maneras, pero la ocupación continúa, lo que se conoce como retención , a partir de ese evento se creará un contrato de arrendamiento asegurado periódico, conocido como contrato de arrendamiento periódico legal . La seguridad de la tenencia se mantiene.
Para recuperar la posesión, el propietario puede hacerlo solo por uno de varios motivos legales, que se establecen en el Anexo 2 de la Ley de Vivienda de 1988. [n 4] [10] Para obtener una orden de posesión, el propietario debe entregar un aviso de la sección 8 al inquilino, estableciendo el motivo o los motivos en los que se basa y luego, después de un período de tiempo que varía según los motivos elegidos, solicitar al tribunal la posesión.
El desalojo ilegal de un inquilino es un delito penal (según el artículo 1 de la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 ) a menos que el propietario crea razonablemente que el inquilino ya no se encontraba en el inmueble, compartiera alojamiento con el inquilino o alquilara la propiedad para vacaciones. [11]
El alquiler sin una disposición específica bajo un contrato de alquiler periódico asegurado no se puede aumentar dentro de las 52 semanas posteriores al inicio y, a menos que se trate de un contrato de alquiler periódico implícito (legal), solo se puede aumentar mediante la notificación de una notificación de la sección 13 [12] en el formulario apropiado para Inglaterra o Gales; sin embargo, como ocurre con la ley contractual general, se considerará que una enmienda histórica del contrato de alquiler o un nuevo contrato de alquiler que descuide dicha notificación antes de que el inquilino haya aceptado dicho aumento ha sobrevenido, lo que impide que el inquilino confíe en un contrato anterior para no notificar una notificación de la sección 13.
Naturalmente, cuando el contrato de arrendamiento es de plazo fijo y no periódico, y cuando existe una cláusula de revisión del alquiler en el contrato periódico, los acuerdos contractuales también evitan la necesidad del aviso del artículo 13. [12] El aviso del artículo 13 da derecho al inquilino a impugnar el alquiler establecido en virtud del artículo 14 ante un comité de evaluación de alquileres cuando no es razonable que el mercado cobre ese alquiler, sin tener en cuenta las mejoras realizadas por el inquilino a la propiedad cuando no estaba obligado a llevarlas a cabo. [13]
A partir del 28 de febrero de 1997, la mayoría de los contratos de alquiler se consideran contratos de alquiler seguros de corta duración (AST), en los que el propietario tiene un derecho absoluto a la posesión, siempre que, tras haber entregado una notificación al inquilino, antes de esta fecha esta tenga que ir acompañada de una advertencia prescrita, un plazo fijo y una duración mínima de seis meses.
El único aspecto de un contrato de arrendamiento a corto plazo que permite al inquilino cierto control sobre el arrendamiento es el derecho del inquilino a remitir el alquiler inicialmente pagadero a un comité de evaluación de alquileres , sin embargo, puede reducir el alquiler solo si es "significativamente más alto" que los alquileres bajo otros contratos de arrendamiento a corto plazo garantizados comparables. En este escenario inusual, el propietario puede entregar un aviso antes o después de que el arrendamiento haya comenzado indicando que no será un contrato de arrendamiento a corto plazo, cuando no se haya presentado una solicitud de evaluación de alquiler. [2] : 309–311 En otros aspectos, excepto la seguridad de la tenencia, como un subconjunto de los contratos de arrendamiento garantizados, estos siguen los requisitos de definición de los contratos de arrendamiento garantizados. [2] : 310