La colonia del río Swan , fundada en junio de 1829, fue la única colonia británica en Australia fundada sobre la base de concesiones de tierras a los colonos. En virtud de las condiciones estipuladas por la Oficina Colonial , los colonos recibirían tierras en proporción al valor de los bienes y la mano de obra que aportaran a la colonia. Para garantizar un uso "productivo" de la tierra, los colonos no recibían el título completo de sus concesiones hasta que estas hubieran sido "mejoradas" lo suficiente. El sistema de concesiones de tierras continuó hasta 1832, cuando las tierras de la corona se vendieron en subasta.
En virtud de las condiciones iniciales de la concesión de tierras, a los colonos se les otorgaban 40 acres (162.000 m2 ) de tierra por cada £3 de activos invertidos en la colonia. La evaluación del valor de los activos se dejaba a discreción de las autoridades, cuyas valoraciones eran inexactas e inconsistentes. Un colono observó una tendencia a sobrevalorar el ganado mientras que se subvaloraba la carga general, y Statham (1981) cita un ejemplo en el que dos conejos dieron derecho a un colono a una concesión de 200 acres (809.000 m2 ) .
Para evaluar los derechos sobre la tierra, los activos debían ser capital físico aplicable al uso de la tierra; el dinero no se evaluaba. En consecuencia, muchos colonos maximizaron sus derechos sobre la tierra llegando con grandes cantidades de capital costoso pero muy poco efectivo. Esta enorme sobrecapitalización causó la ruina financiera de muchos de los primeros emigrantes y tuvo un efecto nocivo duradero en la economía de la colonia . Además, gran parte de la maquinaria más grande que se importó era inútil en las condiciones de Australia Occidental .
Los colonos también tenían derecho a 200 acres (809.000 m2 ) de tierra por cada adulto introducido a sus expensas, con derechos menores para los niños. Esta condición tuvo el efecto de alentar a los colonos a traer sirvientes contratados, y algunos trajeron más de los que eran capaces de emplear y mantener a largo plazo. Los sirvientes contratados recibían su sustento, pero no ganaban salario hasta que hubieran pagado su pasaje; por lo tanto, el uso generalizado de sirvientes contratados tendió a inmovilizar la fuerza laboral y reducir el mercado de bienes y servicios.
Cuando los primeros colonos llegaron a la colonia, se descubrió rápidamente que se había exagerado enormemente la cantidad de tierra buena. De hecho, la única tierra de cultivo buena cerca del sitio de la colonia era un estrecho corredor de suelo aluvial a lo largo de los ríos Swan y Canning , y gran parte de ella fue ocupada inmediatamente por funcionarios gubernamentales y personal militar. Las enormes cantidades de tierra prometidas a los colonos eran tan desproporcionadas con respecto a la tierra buena disponible que Stirling se vio obligado a limitar la cantidad de frente al río por concesión, lo que obligó al Agrimensor General John Septimus Roe a otorgar asignaciones largas y delgadas en "cintas", cada una con una pequeña cantidad de frente al río. Stirling también limitó la cantidad de tierra que cada colono podía reclamar cerca de Perth , y el resto de sus derechos se reclamarían más lejos, en áreas que aún no se habían declarado disponibles para la selección.
Para garantizar que las tierras se utilizaran de forma productiva y desalentar la especulación, a los colonos se les concedió inicialmente sólo el derecho de ocupación. La propiedad plena de la tierra, incluido el derecho a venderla, se retuvo hasta que cada acre hubiera sido mejorado al menos en un chelín y seis peniques , mediante la tala, el cercado, el cultivo, etc. Los colonos que no lograran mejorar al menos una cuarta parte de su concesión en un plazo de tres años podían ser multados, y la tierra que no hubiera sido completamente mejorada en un plazo de diez años sería recuperada por la corona.
A los colonos no se les permitía promediar sus mejoras a lo largo de su concesión; las condiciones establecían específicamente que cada acre debía mejorarse con 1s 6d. Esto provocó un uso ineficiente del capital en los primeros años de la colonia, ya que los colonos se vieron obligados a distribuir sus esfuerzos en toda su concesión, en lugar de consolidar primero un área más pequeña.
A pesar de las condiciones, algunos colonos encontraron formas creativas de conservar sus tierras sin trabajarlas. Por ejemplo, cuando George Fletcher Moore llegó a la colonia en 1830, obtuvo la mitad de la concesión de William Lamb sobre el río Swan, al aceptar realizar las mejoras necesarias para asegurar el título de propiedad de toda la concesión.
Aunque las concesiones de tierras a los colonos estaban condicionadas a que cumplieran con las condiciones de mejora, también se hicieron muchas concesiones incondicionales. A varios funcionarios importantes y capitalistas se les concedieron grandes extensiones de tierra como recompensa por sus servicios; James Stirling , Charles Fremantle y Thomas Peel fueron todos beneficiarios de dichas concesiones. Además, se permitió al personal militar reclamar tierras a cambio de un salario, y estas concesiones no tenían condiciones asociadas. Gran parte de la tierra obtenida de esta manera no se desarrolló, sino que se mantuvo con fines especulativos. Las grandes cantidades de buena tierra inmovilizadas de esta manera fueron a menudo culpadas más tarde por el lento progreso de la colonia.
Las condiciones de concesión de tierras cambiaron varias veces en los años siguientes. En 1830, en un intento de desalentar la especulación, Stirling redujo a la mitad la tasa de concesión de tierras a 20 acres (81.000 m2 ) por £3 de activos más 100 acres (404.000 m2 ) por adulto, y redujo el límite de tiempo para las mejoras de diez años a cuatro. A finales de 1830, el nuevo asentamiento había concedido más de 1 millón de acres (4.000 km2 ) a los colonos, de los cuales solo 169 acres (684.000 m2 ) se estaban cultivando activamente.
En 1831, la Oficina Colonial publicó lo que se conocería como el Reglamento Ripon, que declaraba que, a partir de 1832, las tierras de la corona en Australia se venderían en lugar de concederse. En Australia Occidental, la opinión pública sostenía que la abolición de las concesiones de tierras pondría fin a la emigración a la colonia. Los colonos estaban tan preocupados que Stirling fue enviado a Inglaterra para defender su caso en este y otros asuntos. No tuvo mucho éxito y la concesión de tierras de la corona cesó en 1832.
Los colonos que habían recibido tierras con anterioridad seguían sujetos a las condiciones de la concesión. En 1837, el Secretario de Estado para la Guerra y las Colonias , Lord Glenelg , respondió a las constantes quejas de los colonos sobre la estricta aplicación de las condiciones de mejora, introduciendo disposiciones de entrega de tierras que permitían a los colonos reclamar el título de una parte de su concesión entregando el resto. La intención de Glenelg era hacer cumplir el asentamiento concentrado de acuerdo con los principios de colonización de Edward Gibbon Wakefield , que estaban en boga en ese momento. Sin embargo, debido a que la mayoría de los colonos tenían concesiones prolongadas de las cuales solo una pequeña parte era productiva, el efecto fue permitir que muchos colonos aseguraran el título de su tierra productiva descartando la tierra improductiva. Al no estar obligados a mejorar sus propiedades, los colonos con medios podían invertir su tiempo y dinero en descubrir y comprar buenas tierras más alejadas del asentamiento. Por lo tanto, el efecto fue dispersar aún más la colonia y concentrar la riqueza de la misma en unas pocas manos.
En la redacción de las condiciones de concesión de tierras no se hicieron previsiones para los indígenas de la zona, a los que se consideraba erróneamente nómadas sin derecho a reclamar la tierra por la que viajaban. La mayoría de los colonos negaron a los indígenas permiso para acampar en sus concesiones o incluso para pasar por ellas. A medida que se concedían y cercaban más tierras, a los indígenas se les negaba cada vez más el acceso a sus lugares sagrados y a sus cotos de caza tradicionales. Por ejemplo, en 1832 el grupo Beeliar no podía acercarse a los ríos Swan o Canning sin peligro, porque las concesiones de tierras bordeaban las orillas.
