El seguro de hogar , también llamado comúnmente seguro de propietario (a menudo abreviado en la industria inmobiliaria estadounidense como HOI ), es un tipo de seguro de propiedad que cubre una residencia privada . Es una póliza de seguro que combina varias protecciones de seguros personales, que pueden incluir pérdidas que ocurran en la propia casa, su contenido , pérdida de uso (gastos de vida adicionales) o pérdida de otras posesiones personales del propietario, así como un seguro de responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en la casa o a manos del propietario dentro del territorio de la póliza.
Además, el seguro de hogar ofrece protección financiera contra desastres. Una póliza de seguro de hogar estándar asegura la casa en sí y las cosas que se guardan en su interior.
La póliza de propietario es una póliza de seguro de varias líneas, lo que significa que incluye tanto el seguro de la propiedad como la cobertura de responsabilidad civil , con una prima indivisible, lo que significa que se paga una prima única para todos los riesgos. Esto significa que cubre tanto los daños a la propiedad como la responsabilidad por lesiones y daños a la propiedad causados por el propietario o los miembros de su familia a otras personas. También puede incluir los daños causados por las mascotas del hogar. En los EE. UU. se utilizan formularios de póliza estandarizados que dividen la cobertura en varias categorías. Los límites de cobertura generalmente se proporcionan como un porcentaje de la Cobertura A principal, que es la cobertura de la vivienda principal. [1]
El costo del seguro de hogar depende a menudo de lo que costaría reemplazar la casa y de qué cláusulas adicionales se incluyen en la póliza. La póliza de seguro es un contrato legal entre la compañía aseguradora y el asegurado o los asegurados designados. Es un contrato de indemnización y devolverá al asegurado al estado en el que se encontraba antes de la pérdida. Por lo general, las reclamaciones por inundaciones o guerras (cuya definición generalmente incluye una explosión nuclear de cualquier origen) están excluidas de la cobertura, entre otras exclusiones estándar (como las termitas). Se pueden adquirir seguros especiales para estas posibilidades, incluido el seguro contra inundaciones . El seguro se ajusta para reflejar el costo de reemplazo, generalmente mediante la aplicación de un factor de inflación o un índice de costos.
Los factores principales en la estimación del precio incluyen la ubicación, la cobertura y el monto del seguro, que se basa en el costo estimado para reconstruir la casa ("costo de reemplazo"). [2]
Si no se contrata la cobertura suficiente para reconstruir la vivienda, el pago de la reclamación puede estar sujeto a una penalización por coaseguro . En este escenario, el asegurado estará sujeto a un cargo de bolsillo como penalización. Las aseguradoras utilizan proveedores para estimar los costos, incluida la subsidiaria de CoreLogic Marshall Swift-Boeckh, Verisk PropertyProfile y E2Value, pero dejan la responsabilidad en última instancia en manos del consumidor. En 2013, una encuesta encontró que alrededor del 60% de las viviendas están infravaloradas en un 17 por ciento. [3] En algunos casos, las estimaciones pueden ser demasiado bajas debido al "aumento de la demanda" después de una catástrofe. [2] Como protección contra una estimación errónea, algunas aseguradoras ofrecen complementos de "costo de reemplazo extendido" ("endosos") que brindan cobertura adicional si se alcanza el límite. [2]
Los precios pueden ser más bajos si la casa está situada al lado de una estación de bomberos o está equipada con rociadores contra incendios y alarmas contra incendios; si la casa exhibe medidas de mitigación del viento, como contraventanas para huracanes ; o si la casa tiene un sistema de seguridad y tiene instaladas cerraduras aprobadas por la aseguradora .
Por lo general, el pago se realiza anualmente. En ciertas áreas también se puede obtener un seguro perpetuo , que continúa indefinidamente.
El seguro de hogar ofrece cobertura para "riesgos específicos" y "riesgos abiertos". Una póliza de "riesgos específicos" es aquella que brinda cobertura para una pérdida específicamente mencionada en la póliza; si no está incluida, entonces no está cubierta. Una póliza de "riesgos abiertos" es más amplia en el sentido de que brindará cobertura para todas las pérdidas excepto aquellas específicamente excluidas en la póliza.
En el caso de las pólizas de seguro que cubren riesgos específicos, la aseguradora suele ofrecer la posibilidad de elegir entre una póliza que cubra un conjunto básico de riesgos específicos y otra que cubra el mismo conjunto básico más varios riesgos adicionales, como se explica a continuación. Junto con una póliza de riesgo abierto, también conocida como póliza de "forma especial", estas dos agrupaciones de riesgos específicos permiten a la aseguradora ofrecer la posibilidad de elegir entre tres tipos de pólizas, con tres niveles de cobertura, cuyo precio puede fijarse de manera justa y precisa y que resultan atractivas para una variedad de propietarios de viviendas, así como para propietarios de edificios de apartamentos y asociaciones de condominios.
"Riesgos específicos" básicos [4] : esta es la opción de cobertura menos completa de las tres. Brinda protección contra los riesgos que tienen más probabilidades de provocar una pérdida total . Si a la vivienda le sucede algo que no se encuentra en la lista que aparece a continuación, no está cubierta. Este tipo de póliza es más común en países con mercados de seguros en desarrollo y como protección para edificios vacíos o desocupados.
Riesgos cubiertos en forma básica:
"Riesgos específicos" amplios [5] : esta forma amplía la "forma básica" agregando 6 riesgos cubiertos más. Nuevamente, se trata de una póliza de "riesgos específicos". La pérdida debe estar específicamente enumerada para recibir cobertura. Afortunadamente, la "forma amplia" está diseñada para cubrir las formas más comunes de daño a la propiedad.
Riesgos cubiertos en sentido amplio:
La cobertura especial contra todo riesgo [6] es la más completa de las tres opciones. La diferencia con las pólizas de "forma especial" es que brindan cobertura para todas las pérdidas, a menos que se excluyan específicamente. A diferencia de las formas anteriores, todos los riesgos no enumerados están cubiertos. Sin embargo, si algo le sucede a la casa y el evento está en la lista de exclusiones, la póliza no brindará cobertura.
Riesgos excluidos de forma especial:
En los Estados Unidos , la mayoría de los compradores de viviendas piden dinero prestado en forma de préstamo hipotecario y el prestamista hipotecario a menudo exige que el comprador contrate un seguro de vivienda como condición del préstamo, para proteger al banco en caso de que la vivienda resulte destruida. Cualquier persona que tenga un interés asegurable en la propiedad debe figurar en la póliza. En algunos casos, el acreedor hipotecario eximirá al deudor de la obligación de contratar un seguro de vivienda si el valor del terreno supera el importe del saldo de la hipoteca. En tal caso, incluso la destrucción total de cualquier edificio no afectaría a la capacidad del prestamista de ejecutar la hipoteca y recuperar el importe total del préstamo.
El seguro de hogar en Estados Unidos puede diferir del de otros países; por ejemplo, en Gran Bretaña, el hundimiento y el consiguiente fallo de los cimientos suelen estar cubiertos por una póliza de seguro. [7] Las compañías de seguros de Estados Unidos solían ofrecer un seguro de cimientos, que se redujo a la cobertura de daños debidos a filtraciones y finalmente se eliminó por completo. [8] Los compradores del seguro suelen malinterpretarlo; por ejemplo, muchos creen que el moho está cubierto cuando no es una cobertura estándar. [9]
La primera póliza de seguro para propietarios de viviendas propiamente dicha se introdujo en los Estados Unidos en septiembre de 1950, pero ya existían pólizas similares en Gran Bretaña y en ciertas zonas de los Estados Unidos. A finales de la década de 1940, se reformó la legislación estadounidense sobre seguros y durante este proceso se redactaron estatutos de múltiples líneas que permitieron que las pólizas de seguro para propietarios de viviendas se volvieran legales. [10]
Antes de la década de 1950, existían pólizas independientes para los distintos riesgos que podían afectar a una vivienda. El propietario de una vivienda tenía que adquirir pólizas independientes que cubrían pérdidas por incendio, robo, daños personales y similares. Durante la década de 1950, se desarrollaron formularios de póliza que permitían al propietario de una vivienda adquirir todo el seguro que necesitaba en una sola póliza completa. Sin embargo, estas pólizas variaban según la compañía de seguros y eran difíciles de comprender. [11]
La necesidad de estandarización se hizo tan grande que en 1971 se creó una empresa privada con sede en Jersey City , Nueva Jersey , la Oficina de Servicios de Seguros , también conocida como ISO, para proporcionar información sobre riesgos y emitió formularios simplificados de pólizas de propietarios de viviendas para revenderlas a las compañías de seguros. Estas pólizas se han modificado a lo largo de los años. [ cita requerida ]
Los avances modernos han cambiado las condiciones de cobertura, la disponibilidad y los precios de los seguros. [2] El seguro de hogar ha sido relativamente poco rentable, debido en parte a catástrofes como huracanes, así como a la renuencia de los reguladores a autorizar aumentos de precios. [2] En cambio, se han reducido las coberturas y las compañías se han desviado de los antiguos modelos estandarizados de formularios ISO. [2] En particular, se han restringido o, en algunos casos, se han eliminado por completo los daños causados por el agua debidos a tuberías rotas. [2] Otras restricciones incluían límites de tiempo, cálculos complejos del costo de reemplazo (que pueden no reflejar el costo real de reemplazo) y reducciones en la cobertura de daños causados por el viento. [2]
Según un informe de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (NAIC) de 2018 sobre datos de 2016, [12] el 73,8 % de las viviendas estaban cubiertas por pólizas para propietarios de viviendas ocupadas por sus propietarios. De estas, el 79,52 % tenía una póliza especial HO-3 y el 13,35 % tenía la más cara HO-5 Comprehensive. Ambas pólizas son "todo riesgo" o "riesgos abiertos", lo que significa que cubren todos los riesgos excepto aquellos específicamente excluidos. Las viviendas cubiertas por una póliza amplia HO-2 representaron el 5,15 %, que cubre solo riesgos específicos nombrados. El 2 % restante incluye las pólizas HO-1 Basic y HO-8 Modified, que son las más limitadas en la cobertura ofrecida. Es probable que HO-8, también conocido como seguro para viviendas antiguas, pague solo el valor real en efectivo por los daños en lugar de la sustitución. [13]
El 21,3% restante de las pólizas de seguro de hogar estaban cubiertas por un seguro para inquilinos o condominios. El 14,8% de estos tenían la forma amplia de contenido HO-4, también conocida como seguro para inquilinos, que cubre el contenido de un apartamento no cubierto específicamente en la póliza general escrita para el complejo. [13] Esta póliza también puede cubrir la responsabilidad que surja de lesiones a los huéspedes, así como la negligencia del inquilino dentro del territorio de cobertura. Las áreas de cobertura comunes son eventos como rayos, disturbios, aeronaves, explosiones, vandalismo, humo, robo, tormentas de viento o granizo, caída de objetos, erupción volcánica, nieve, aguanieve y peso del hielo. El resto tenía la póliza HO-6 Unit-Owners, también conocida como seguro de condominios, que está diseñada para los propietarios de condominios e incluye cobertura para la parte del edificio propiedad del asegurado y para la propiedad alojada en el mismo. Diseñado para cubrir la brecha entre la cobertura proporcionada por la póliza general escrita para todo el vecindario o edificio y la propiedad personal dentro de la casa. Los estatutos de la asociación de condominios pueden determinar el monto total del seguro necesario. Por ejemplo, en Florida , el alcance de la cobertura está prescrito por la ley: 718.111(11)(f). [14]
Si una casa no puede ser asegurada, obtener una hipoteca sobre ella es difícil o imposible. Si el seguro del propietario se cancela después de que un acuerdo hipotecario esté en vigor, y la casa se considera no asegurable, un contrato hipotecario estándar que obliga al seguro del propietario permite al prestamista comprar un seguro de protección colateral (a veces llamado "seguro forzoso") y cobrar las primas al propietario a través de un depósito en garantía. Los CPI pagan el saldo adeudado en la hipoteca si el propietario no cumple con los pagos de la hipoteca, y algunos cubrirán los daños a la casa que afecten el valor de reventa. Esta cobertura de reparación puede beneficiar al propietario, pero por diseño los beneficios contractuales fluyen al acreedor hipotecario. Si la estructura se considera no asegurable, el propietario también se beneficia de que el prestamista no le exija la hipoteca; sin CPI, el propietario estaría incumpliendo gravemente sus obligaciones contractuales. [15]
Según el libro de datos del Insurance Information Institute de 2008 , por cada 100 dólares de prima, en 2005, en promedio, 16 dólares se destinaron a incendios y rayos, 30 dólares a viento y granizo, 11 dólares a daños por agua y congelamiento, 4 dólares a otras causas y 2 dólares a robo. Otros 3 dólares se destinaron a responsabilidad civil y pagos médicos y 9 dólares a gastos de liquidación de siniestros, y los 25 dólares restantes se asignaron a gastos de la aseguradora. [16] Un estudio sobre incendios determinó que la mayoría fueron causados por incidentes de calefacción, aunque fumar era un factor de riesgo para incendios fatales. [17]
Después de una pérdida, se espera que el asegurado tome medidas para mitigarla. Las pólizas de seguro suelen exigir que se notifique a la aseguradora en un plazo razonable. Después de eso, un perito investigará la reclamación y es posible que se le pida al asegurado que proporcione diversa información.
La presentación de una reclamación puede dar lugar a un aumento de las tarifas, a la no renovación o a la cancelación de la póliza. Además, las aseguradoras pueden compartir los datos de las reclamaciones en una base de datos del sector (las dos principales son CLUE y A-PLUS [18] ), y Claim Loss Underwriting Exchange (CLUE) de Choicepoint recibe datos del 98 % de las aseguradoras estadounidenses. [19]
Al igual que en los EE. UU., los prestamistas hipotecarios del Reino Unido exigen que se cubra el valor de reconstrucción (el costo real de reconstruir una propiedad a su estado actual en caso de que resulte dañada o destruida) de una propiedad como condición del préstamo. Sin embargo, el costo de reconstrucción suele ser inferior al valor de mercado de la propiedad, ya que el valor de mercado suele reflejar la propiedad como un negocio en marcha, en lugar de solo el valor de los ladrillos y el cemento.
Una serie de factores, como el aumento del fraude y un clima cada vez más impredecible, han hecho que las primas de seguro de hogar sigan aumentando en el Reino Unido. [20] Por este motivo, se ha producido un cambio en la forma de adquirir seguros de hogar en el Reino Unido: como los clientes se han vuelto mucho más sensibles a los precios, ha habido un gran aumento en la cantidad de pólizas vendidas a través de sitios de comparación de precios.
Además del seguro de hogar estándar, unos 8 millones de hogares en el Reino Unido están clasificados como de riesgo "no estándar". Estos hogares requieren una aseguradora especializada o no estándar que cubra las necesidades de seguro de hogar de las personas que tienen condenas penales o cuando la propiedad sufre hundimientos o ha estado apuntalada previamente.
Volumen de primas por país (2013)
Cobertura de edificios y contenidos
En países como China , Australia y el Reino Unido, el seguro de hogar se ofrece de forma más sencilla, denominada "cobertura de construcción y contenido", comúnmente conocida como "seguro de hogar y contenido". En comparación con las pólizas de seguro de Estados Unidos, la cobertura de construcción y contenido ofrece un nivel de cobertura muy básico. La mayoría de las pólizas estándar solo cubren los riesgos más básicos que se enumeran a continuación:
Cobertura de edificios
La construcción cubre tanto la estructura principal como las estructuras independientes, como garajes, cobertizos y casas traseras que se encuentran en la propiedad. Sin embargo, es posible que las distintas aseguradoras no cubran cosas como muros perimetrales, cercas, portones, caminos, entradas de vehículos o piscinas, por lo que es importante verificar el lenguaje específico de la póliza. [22] Esto es un equivalente tanto de la Cobertura A como de la Cobertura B en las pólizas de seguro para propietarios de viviendas en los Estados Unidos.
Cobertura de contenidos
El seguro de contenido cubre efectos personales como muebles, ropa, aparatos electrónicos, joyas, etc. La mayoría de las pólizas limitan la cantidad de dinero individual que se paga por cada categoría de artículos. [23] Las pólizas individuales pueden variar en la cantidad de cobertura que brindan. La opción de incluir los bienes personales está disponible.
Cobertura de responsabilidad civil
La responsabilidad civil suele estar incluida en la cobertura del edificio y del contenido. Las lesiones y los daños en las instalaciones estarían cubiertos por la cobertura del edificio, mientras que cualquier incidente ocurrido fuera de las instalaciones estaría cubierto por la cobertura del contenido. [22]
Exclusiones comunes
Como ocurre con la mayoría de las pólizas de seguros, siempre hay exclusiones. Las más comunes son: [22]
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