Medios para limitar el importe del alquiler cobrado por las viviendas
La regulación de los alquileres en Nueva York es un medio para limitar el monto de alquiler que se cobra por las viviendas. El control de los alquileres y la estabilización de los alquileres son dos programas que se utilizan en partes del estado de Nueva York (y en otras jurisdicciones). Además de controlar los alquileres, el sistema también prescribe derechos y obligaciones para los inquilinos y los propietarios . [1]
Cada ciudad del estado decide si participa o no en el programa. En 2007, participaron en el programa 51 municipios, entre ellos Albany , Buffalo y la ciudad de Nueva York , donde se regulan más de un millón de apartamentos. Otros municipios con alquileres controlados son los condados de Nassau, Westchester, Rensselaer, Schenectady y Erie. [2]
En la ciudad de Nueva York, la estabilización de alquileres se aplica a todos los apartamentos, excepto a ciertas clases de alojamiento, siempre que mantengan el estatus que les otorga la exención. [3]
Control de alquileres
Calificación
Para calificar para el control de alquileres, un inquilino debe haber estado viviendo continuamente en un apartamento desde el 1 de julio de 1971, o ser un miembro de la familia que cumpla con los requisitos y que haya heredado dicho arrendamiento. Cuando está vacía, una unidad con control de alquileres se convierte en "alquiler estabilizado", excepto en edificios con menos de seis unidades, donde generalmente no está controlada. En las unidades dentro de viviendas unifamiliares y bifamiliares, el inquilino debe haber residido en la unidad de manera continua desde el 31 de marzo de 1952 para calificar para el control de alquileres. Una vez que la unidad queda vacía, se desregula. [4] [5] El control de alquileres generalmente no se aplica a las unidades construidas después de 1947. [4]
Términos
El control de alquileres limita el precio que un propietario puede cobrar a un inquilino por el alquiler y también regula los servicios que el propietario debe proporcionar. Si no se proporcionan estos servicios, el inquilino puede recibir un alquiler más bajo. [4] Fuera de la ciudad de Nueva York, el gobierno estatal determina los alquileres máximos y los aumentos de tarifas, y los propietarios pueden solicitar aumentos periódicamente.
En la ciudad de Nueva York, el control de alquileres se basa en el sistema de Renta Máxima Base. Se establece una renta máxima permitida para cada unidad. Cada dos años, el propietario puede aumentar la renta hasta un 7,5% (a partir de 2012) hasta que se alcance la Renta Máxima Base. Sin embargo, el inquilino puede impugnar estos aumentos con el argumento de que el edificio tiene infracciones o que el monto más alto excede lo necesario para cubrir los gastos. La Renta Máxima Base (MBR) se calcula para garantizar que el alquiler de las unidades de control de alquileres cubra el costo del mantenimiento y las mejoras del edificio. La fórmula refleja los impuestos inmobiliarios, los cargos por agua y alcantarillado, los gastos de operación y mantenimiento, el rendimiento del capital y la desocupación y la pérdida de cobro. La MBR se actualiza cada dos años para reflejar los cambios en estos gastos. [6] Los propietarios deben solicitar el sistema de Renta Máxima Base para los inquilinos.
Estabilización de alquileres
La estabilización de alquileres se aplica a los condados de la ciudad de Nueva York, Nassau , Rockland y Westchester . [7] Generalmente se aplica a edificios de seis o más unidades construidos antes de 1974 que no están sujetos al control de alquileres. Los propietarios de edificios más recientes pueden aceptar la estabilización de alquileres a cambio de beneficios fiscales. [4] La regulación y las políticas varían según el municipio. Los edificios como las viviendas propiedad de corporaciones sin fines de lucro no están incluidos en el programa. Al salir de programas como el Programa de Vivienda Mitchell-Lama o la Sección 8 , las viviendas pueden entrar en estabilización de alquileres si se construyeron antes de 1974. Los apartamentos que se convierten en cooperativas y condominios y se desocupan después del 7 de julio de 1993, pueden no estar sujetos a la estabilización de alquileres. [8] Para que los alquileres se coloquen bajo regulación, el municipio debe declarar una emergencia de vivienda [9] y la tasa de vacantes de alquiler debe ser inferior al 5% para todas o cualquier clase o clases de alojamientos de vivienda de alquiler , como se demuestra mediante una encuesta de vacantes de vivienda. [10]
Calificación
Las condiciones para la estabilización de alquileres en la ciudad de Nueva York cambiaron a lo largo de los años, supuestamente para frenar los abusos percibidos que permitían a los ricos disfrutar de una protección que aparentemente estaba destinada a la clase trabajadora. [11] [12] El apartamento debe ser la residencia principal del inquilino para calificar para la estabilización. [13] La desregulación de vacantes y la desregulación para los altos ingresos se promulgaron en 1997 y se abolieron en 2019. Las renovaciones ya no son un camino hacia la desregulación, ni tampoco lo es ningún nivel de aumento del alquiler, ya que no existe un umbral de alquiler alto. Los apartamentos que se desregularon legalmente antes de 2019 siguen teniendo un precio de mercado.
Los inquilinos que viven en edificios construidos entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974, o que se mudan a un edificio anterior a 1947 o a ciertos edificios posteriores a 1974 que recibieron exenciones impositivas (como el programa de vivienda 80-20 ) califican para la estabilización de alquiler si se cumplen los otros términos anteriores. Como parte de los programas administrados por la ciudad, algunos edificios se estabilizan temporalmente en alquiler a cambio de una reducción temporal en los impuestos inmobiliarios cuando esos edificios se han convertido de uso comercial o industrial a residencial. Dos de esos programas, [14] J-51 para la renovación de edificios y 421-a para nuevas construcciones, otorgan estabilización temporal de alquiler a los inquilinos de apartamentos en esos edificios, anulando así otras calificaciones. [15] [16] [17]
Términos
La estabilización de alquileres establece tasas máximas para los aumentos anuales de alquiler y, al igual que con el control de alquileres, da derecho a los inquilinos a recibir los servicios requeridos por sus propietarios junto con las renovaciones del contrato de alquiler. La junta de directrices de alquiler se reúne todos los años para determinar cuánto puede cobrar el propietario. Las infracciones pueden provocar que se reduzca el alquiler de un inquilino. [4] Hay varias formas en que el propietario de un edificio puede liberar su propiedad de la regulación de alquileres: dos métodos populares son reclamar una rehabilitación sustancial o la necesidad de demolición. [18]
Historia
Primeras leyes de alquiler en el país (1920-29)
New York World , 20 de abril de 1921
En 1920, Nueva York adoptó las Leyes de Alquiler de Emergencia, que efectivamente encargaron a los tribunales del Estado de Nueva York su administración. [19] [20] [21] Las leyes de alquiler fueron el resultado de una serie de huelgas de alquiler generalizadas en la ciudad de Nueva York desde 1918 hasta 1920 que habían sido provocadas por una escasez de viviendas durante la Primera Guerra Mundial y la posterior especulación inmobiliaria y el aumento de los alquileres que la habían seguido. [20] [21]
Las leyes establecían que, cuando los inquilinos impugnaran los aumentos de alquiler, estos se revisarían según un criterio de "razonabilidad". La definición de razonabilidad estaba sujeta a la interpretación judicial. [19] Después de algunas decisiones judiciales, los jueces se conformaron principalmente con que una ganancia total del 8% sobre el valor de mercado de la propiedad se considerara una rentabilidad razonable. Los propietarios intentaron eludir este límite de los alquileres mediante "intercambios de papel" de edificios para inflar artificialmente los valores de mercado de las propiedades. Sin embargo, a pesar de esto, la nueva ley todavía limitaba significativamente los alquileres en relación con aumentos anteriores. [22] : 40
Algunos apartamentos fueron descontrolados a partir de 1926, y las Leyes de Alquiler de 1920 expiraron completamente en junio de 1929, aunque continuaron existiendo protecciones limitadas contra los desalojos considerados injustos. [19]
Regulación federal (1943-1950)
En 1942, el presidente Franklin D. Roosevelt firmó la Ley de Control de Precios de Emergencia , cuyo objetivo era evitar la inflación en una economía en plena expansión y con pleno empleo en tiempos de guerra, estableciendo controles de precios en todo el país. En noviembre de 1943, la Oficina de Administración de Precios congeló los alquileres de Nueva York en los niveles del 1 de marzo de 1943. Cuando la Ley de Control de Precios de Emergencia expiró en 1947, el Congreso aprobó la Ley Federal de Vivienda y Alquileres de 1947, que eximía de los controles de alquileres a las construcciones posteriores al 1 de febrero de 1947, pero continuaba con esa regulación para las propiedades ya terminadas para esa fecha. El actual programa de control de alquileres de Nueva York comenzó en 1943 y es el de más larga duración en los Estados Unidos. [23]
Regulación estatal (1950-1962)
El estado de Nueva York tomó el control cuando la regulación federal terminó en 1950. Bajo las primeras leyes estatales permanentes de 1951, Nueva York adoptó un enfoque regulatorio similar al del gobierno federal. En ese momento había alrededor de 2.500.000 unidades de alquiler en todo el estado, el 85% de ellas en la ciudad de Nueva York. Las leyes iniciales cubrían todas las unidades de alquiler y regulaban todas las relaciones entre propietarios e inquilinos en lo que respecta a alquileres, servicios y desalojos. [23]
En la década de 1950, una grave escasez de viviendas provocó la primera desregulación de las unidades de alquiler. En la ciudad de Nueva York, los apartamentos en casas unifamiliares y bifamiliares se desregularon después del 1 de abril de 1953. Las ciudades y pueblos fuera de la ciudad de Nueva York recibieron permiso para desregularse cuando estuvieran listos. Los apartamentos de lujo más caros de la ciudad de Nueva York comenzaron a desregularse a partir de 1958. En 1961, solo la ciudad de Nueva York y 18 de los otros 57 condados de Nueva York tenían regulación de alquileres. [23]
Reglamento mixto (1962-1984)
En 1962, la ciudad de Nueva York y el gobierno estatal comenzaron a administrar de manera dual la regulación de los alquileres, y en 1968 se desregularon gradualmente 75.000 apartamentos caros. En 1969, las tasas de construcción y desocupación se desplomaron, lo que provocó que los alquileres no regulados aumentaran a nivel nacional. Este rápido aumento de los alquileres hizo que Nueva York aprobara la Ley de Estabilización de Alquileres de 1969, que introdujo la estabilización de alquileres para las unidades construidas después del límite de 1947 para que los edificios fueran elegibles para el control de alquileres, cubriendo aproximadamente 325.000 unidades en la ciudad de Nueva York. [23] La Ley de Protección de Emergencia para Inquilinos de 1974 (ETPA) amplió la estabilización de alquileres a otras partes del estado de Nueva York. [24]
La Ley Local 30 de 1970 introdujo un nuevo método de cálculo del precio del control de alquileres, basado en la Tarifa Base Máxima, que se adaptaba a los costos cambiantes que enfrentaban los propietarios, permitiéndoles trasladar esos costos a los inquilinos. Una ley de 1971 eliminó la capacidad de la ciudad de Nueva York para regular los alquileres y le dio el poder al gobierno estatal. [25]
La Ley Ómnibus de Vivienda de 1983 transfirió las responsabilidades de regulación de alquileres en la ciudad de Nueva York de la Junta de Conciliación y Apelaciones de la ciudad de Nueva York (CAB) a la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR) a partir de abril de 1984. [26] [27] [28]
Regulación estatal (1984-actualidad)
La aprobación de la Ley de Reforma de la Regulación de Alquileres de 1997 restringió la estabilización de alquileres a los apartamentos en los que el alquiler legal, o estabilizado, fuera inferior a 2.000 dólares al mes. El alquiler sin control se fijó en 2.000 dólares. Los ingresos sin control fueron de 175.000 dólares. [13]
Se redujo el aumento permanente del alquiler en edificios de 35 unidades o más para mejoras de apartamentos individuales a 1/60 en lugar de 1/40 del costo.
Aumentan el alquiler mínimo para la desregulación de un apartamento a $2,500
Aumentó el ingreso familiar a $200,000 por desregular un apartamento ocupado con un alquiler de al menos $2,500
En junio de 2015, la Legislatura del Estado de Nueva York promulgó la Ley de Alquiler de 2015. [29] Las leyes de alquiler se extendieron cuatro años más hasta 2019.
Se aumentó el alquiler mínimo para la desregulación de un apartamento para personas de altos ingresos o rentas altas a $2,700, que se ajustará cada año según el aumento de un año permitido por la Junta de Pautas de Alquiler. [30] El alquiler mínimo para la desregulación ahora se logra después del contrato de alquiler anterior y no como resultado de un aumento por vacancia o mejoras a la unidad o los edificios después de la vacancia.
Se creó un aumento escalonado de vacancia para un contrato de arrendamiento de dos años del 5 % si está vacante por menos de dos años, del 10 % si está vacante por menos de tres años, del 15 % si está vacante por menos de cuatro años y del 20 % si está vacante por cuatro años o más. El aumento de vacancia para un contrato de arrendamiento de un año es menor en la diferencia porcentual aprobada en los aumentos de arrendamiento entre contratos de arrendamiento de uno y dos años.
Se modificó el período de amortización para mejoras de capital importantes de 84 meses a 96 meses en edificios con menos de 35 unidades y se modificó el período de amortización para mejoras de capital importantes de 84 meses a 108 meses en edificios con 35 unidades o más.
Hace que el sistema de regulación de alquileres sea permanente, de modo que no caduque en ningún momento en el futuro sin una ley de la Legislatura que lo derogue o lo termine.
Deroga las disposiciones que permiten la eliminación de unidades de la estabilización de alquileres cuando el alquiler supera un umbral legal de alquiler alto y la unidad queda vacante o el ingreso del inquilino es de $200,000 o más en los dos años anteriores.
Limita el uso de la disposición de "uso del propietario" a una sola unidad, requiere que el propietario o su familia inmediata usen la unidad como su residencia principal y protege a los inquilinos a largo plazo del desalojo bajo esta excepción al reducir la duración actual del alquiler requerido para estar protegido contra el desalojo a 15 años.
Limita la excepción temporal para las entidades sin fines de lucro a la estabilización de alquileres al exigir que las unidades sigan teniendo alquiler estabilizado si se proporcionan a personas que están o estuvieron sin hogar o corren el riesgo de quedarse sin hogar. Otorga a las personas alojadas de forma permanente o temporal por entidades sin fines de lucro la condición de inquilinos, al tiempo que garantiza que las unidades utilizadas para estos fines mantengan el alquiler estabilizado.
Deroga la disposición de "bono por vacancia" que permite al propietario de una propiedad aumentar los alquileres hasta en un 20 por ciento cada vez que una unidad queda vacante. Deroga la disposición de "bono por longevidad" que permite que los alquileres se incrementen en montos adicionales en función de la duración del arrendamiento anterior. Prohíbe a las Juntas de Pautas de Alquiler locales restablecer el bono por vacancia por su cuenta.
Prohíbe que las Juntas de Pautas de Alquiler establezcan aumentos adicionales en función del costo de alquiler actual de una unidad o la cantidad de tiempo desde que el propietario fue autorizado a tomar aumentos de alquiler adicionales, como un bono por vacancia.
Prohíbe a los propietarios que hayan ofrecido a los inquilinos un "alquiler preferencial" inferior al alquiler regulado legal aumentar el alquiler hasta el alquiler legal completo en el momento de la renovación. Una vez que el inquilino desocupe la vivienda, el propietario puede cobrar cualquier alquiler hasta el alquiler regulado legal completo, siempre que el inquilino no haya desocupado la vivienda debido a que el propietario no haya mantenido la unidad en condiciones habitables. Los propietarios con acuerdos regulatorios de fijación de alquileres con agencias federales o estatales seguirán estando autorizados a utilizar alquileres preferenciales en función de sus acuerdos particulares. [32]
Establece aumentos máximos de alquiler cobrables para inquilinos sujetos a control de alquiler en el promedio de los cinco aumentos de alquiler anuales más recientes de la Junta de Pautas de Alquiler para renovaciones de un año. Este proyecto de ley también prohíbe los cargos por combustible.
Amplía el período de revisión retrospectiva de cuatro años a seis años o más, según sea razonablemente necesario, para determinar un alquiler base confiable, amplía el período durante el cual un propietario puede ser responsable de reclamos por sobrecargos de alquiler de dos a seis años y ya no permitiría a los propietarios evitar daños triples si devuelven voluntariamente el monto del sobrecargo de alquiler antes de que un tribunal o Housing and Community Renewal (HCR) tomen una decisión. Permite a los inquilinos presentar sus reclamos por sobrecargos en un tribunal o en HCR y establece que, si bien un propietario puede descartar los registros después de seis años, lo hace por su cuenta y riesgo.
Reduce el límite de aumento de alquiler para Mejoras de Capital Importantes (MCIs, por sus siglas en inglés) del seis por ciento al dos por ciento en la ciudad de Nueva York y del quince por ciento al dos por ciento en otros condados. Brinda las mismas protecciones del límite del dos por ciento en adelante para los aumentos de alquiler de MCI atribuibles a MCI que entraron en vigencia dentro de los siete años anteriores. Reduce aún más los aumentos al alargar el período de amortización de la fórmula de MCI. Elimina los aumentos de MCI después de 30 años en lugar de permitir que permanezcan en vigencia de manera permanente. Endurece significativamente las reglas que rigen qué gastos pueden calificar para aumentos de MCI y endurece la aplicación de esas reglas al requerir que el veinticinco por ciento de las MCI sean inspeccionadas y auditadas.
Limita el monto de los gastos de IAI a $15,000 durante un período de 15 años y permite a los propietarios realizar hasta tres IAI durante ese tiempo. Hace que los aumentos de IAI sean temporales durante 30 años en lugar de permanentes y requiere que los propietarios solucionen cualquier infracción peligrosa en el apartamento antes de cobrar un aumento.
Requiere que HCR presente un informe anual sobre los programas y actividades que lleva a cabo la Oficina de Administración de Alquileres y la Unidad de Protección de Inquilinos en relación con la implementación, administración y cumplimiento del sistema de regulación de alquileres. El informe también incluirá puntos de datos sobre la cantidad de unidades con alquiler estabilizado dentro de cada condado, solicitudes y aprobaciones para mejoras de capital importantes, unidades con alquileres preferenciales, alquileres cobrados y quejas por cobros excesivos.
Fortalece y hace permanente el sistema que protege a los inquilinos de los edificios que los propietarios pretenden convertir en cooperativas o condominios. Elimina la opción de los "planes de desalojo" e instaura reformas para los planes de no desalojo. Requiere que el 51 por ciento de los inquilinos en la residencia acepten comprar los apartamentos antes de que la conversión pueda ser efectiva. (Actualmente, el 15 por ciento de los apartamentos deben venderse y los compradores pueden ser inversores externos). En el caso de los ciudadanos mayores y discapacitados que viven en edificios a precio de mercado durante la conversión, los desalojos se permiten solo por una buena causa, en la que un aumento desmesurado del alquiler no constituye una buena causa.
Elimina las restricciones geográficas a la aplicabilidad de las leyes de estabilización de alquileres, permitiendo que cualquier municipio que cumpla con los requisitos legales (por ejemplo, menos del cinco por ciento de vacancia en el parque de viviendas a regular) opte por la estabilización de alquileres.
Almacenamiento
Debido a que la regulación de alquileres limita la cantidad de alquiler que un propietario puede cobrar legalmente a los inquilinos, muchos propietarios almacenan sus unidades de alquiler regulado y evitan anunciar las vacantes. Con la aprobación de la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de Nueva York de 2019, los propietarios ya no pueden aumentar legalmente el alquiler cuando las unidades de alquiler estabilizado están vacías; anteriormente, los propietarios tenían permitido legalmente aumentar los alquileres hasta un 20% entre inquilinos para recuperar el costo de construcción. Muchos propietarios no llenan sus unidades de alquiler estabilizado vacantes, ya que los costos operativos y de renovación pueden exceder el alquiler máximo legal. A partir de 2022, hay aproximadamente 20.000 apartamentos de alquiler estabilizado vacantes en la ciudad de Nueva York. [33]
Frankensteining
El método Frankensteining era un vacío legal que permitía a los propietarios convertir las unidades de alquiler regulado en unidades a precio de mercado. Al combinar una unidad de alquiler regulado con otra unidad (ya sea combinando una unidad a precio de mercado con una unidad de alquiler regulado o fusionando varias unidades de alquiler regulado), los propietarios podían cobrar un alquiler a precio de mercado. [34] En 2023, los legisladores de Nueva York aprobaron un proyecto de ley que prohibía esta práctica. [35]
Distribución de unidades de alquiler en la ciudad de Nueva York
Desregulación ilegal en la ciudad de Nueva York
En el siglo XXI, ha habido una tendencia a eliminar el estatus de alquiler regulado o de alquiler controlado de los apartamentos en la ciudad de Nueva York, convirtiéndolos en unidades a precio de mercado . [41] [42] [43] [ 44] [45] [46] La desregulación ilegal a veces ocurre cuando los propietarios inflan los costos de las renovaciones o mejoras para justificar el aumento del alquiler de un apartamento de alquiler regulado a un nivel que excede el umbral de desregulación. [44] [47] Bajo las leyes de regulación de alquileres, los propietarios pueden aumentar el alquiler de un apartamento de alquiler regulado si realizan mejoras o renovaciones significativas en la unidad (1/40 de los costos de renovación se pueden agregar al precio del alquiler). El costo de estas mejoras se puede trasladar a los inquilinos en forma de un alquiler más alto. Cuando el alquiler excede un cierto umbral, el apartamento puede desregularse, lo que significa que ya no está sujeto a las leyes de control de alquiler o estabilización de alquiler y se puede alquilar a precios de mercado. [48] [47]
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^ ab Itkowitz, Michelle. "Apartamentos con alquiler estabilizado desregulados ilegalmente" (PDF) .
^ "Desregulación de las viviendas desocupadas con alquileres elevados y de las viviendas de altos ingresos con alquileres elevados" (PDF) (PDF). 1 de agosto de 2024 . Consultado el 1 de agosto de 2024 .
Lectura adicional
Walter Block, "Control de alquileres" en La enciclopedia concisa de economía.
Robert M. Fogelson , Las grandes guerras de rentas: Nueva York, 1917-1929. New Haven, Connecticut: Yale University Press, 2013.
Enlaces externos
Wikimedia Commons alberga una categoría multimedia sobre Manifestación para salvar Nueva York 2015-05-14 .
Junta de Normas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York (RGB)
Desalojo de inquilinos en Nueva York
Texto de la Ley de Estabilización de Alquileres de 1969
Texto de la Ley de reforma de la regulación de alquileres de 1993
Lista de edificios con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York
