Una línea de crédito de depósito es una línea de crédito utilizada por los bancos hipotecarios . Es una facilidad de crédito renovable a corto plazo que una institución financiera extiende a un originador de préstamos hipotecarios para la financiación de préstamos hipotecarios.
El ciclo comienza cuando el banco hipotecario recibe una solicitud de préstamo del comprador de la propiedad. Luego, el originador del préstamo consigue un inversor (a menudo un gran banco institucional) al que se venderá el préstamo, ya sea directamente o a través de una titulización. Esta decisión generalmente se basa en las tasas publicadas por un inversor institucional para varios tipos de préstamos hipotecarios, mientras que la selección de un prestamista de depósito para un préstamo en particular puede variar en función de los tipos de productos de préstamo permitidos por el proveedor de depósito o los inversores en el préstamo aprobado por el prestamista de depósito para estar en la línea de crédito.
Una vez seleccionado un inversor, el banco hipotecario utiliza la línea de crédito del depósito para financiar una hipoteca y envía la documentación del préstamo a la institución que otorga el crédito del depósito para que actúe como garantía de la línea de crédito. En esta etapa, el prestamista del depósito perfecciona un derecho de garantía sobre la nota hipotecaria para que sirva como garantía. Cuando el préstamo finalmente se vende a un inversor permanente, la línea de crédito se paga mediante transferencias de fondos de este inversor permanente a la institución de depósito y el ciclo comienza de nuevo para el próximo préstamo.
Los plazos típicos en los que los préstamos se mantienen en la línea de depósito, denominados tiempo de permanencia, varían en función de la velocidad con la que los inversores revisan los préstamos hipotecarios para su compra después de que los bancos hipotecarios los envían. En la práctica, este período suele ser de entre 10 y 20 días. Las instalaciones de depósito suelen limitar el tiempo de permanencia que puede permanecer un préstamo en la línea de depósito. En el caso de los préstamos que superan el tiempo de permanencia, los banqueros hipotecarios suelen verse obligados a comprar estos pagarés en la línea de depósito con su propio efectivo en previsión de un posible problema con el pagaré.
La Corporación Financiera Internacional ha establecido líneas de crédito de depósito en todo el mundo y ha elaborado una guía sobre cómo funcionan. [1]
Las líneas de crédito de depósito desempeñan un papel importante a la hora de hacer que el mercado de préstamos hipotecarios sea más accesible para los compradores de propiedades, ya que muchos banqueros hipotecarios no podrían atraer la cantidad suficiente de depósitos que son necesarios para financiar los préstamos hipotecarios por sí solos. Por lo tanto, la financiación de depósito permite a los originadores de préstamos ofrecer hipotecas a tasas más competitivas. [2] A diferencia de otros tipos de préstamos, los originadores de préstamos obtienen más ganancias de las tarifas de apertura que del diferencial de tasas de interés, ya que el préstamo hipotecario cerrado se vende rápidamente a un inversor.
La institución que ofrece financiación de depósitos acepta varios tipos de garantías hipotecarias , incluidos préstamos de alto riesgo y de capital , residenciales o comerciales, incluidos tipos de propiedades especiales. Los prestamistas de depósitos en la mayoría de los casos proporcionan el préstamo por un período de quince a sesenta días. [3] Las líneas de crédito de depósitos suelen tener un precio basado en la tasa LIBOR a un mes más un diferencial. [4] Además, los prestamistas de depósitos suelen aplicar un "recorte" a los avances de las líneas de crédito, lo que significa que solo el 98% - 99% del importe nominal de los préstamos está siendo financiado por ellos; los prestamistas originales tienen que aportar el resto con su propio capital. [4]
Las razones para utilizar una línea de crédito de almacén incluyen:
Además, el proveedor de crédito de depósito puede gestionar la exposición al mercado de préstamos hipotecarios sin construir una red de sucursales propia.
Los préstamos de depósito pueden diferenciarse entre "financiación húmeda" y "financiación seca". [5] La diferencia está relacionada con el momento en que el originador del préstamo obtiene sus fondos con respecto al momento en que se realiza la transacción inmobiliaria. Durante la "financiación húmeda", el proveedor del préstamo hipotecario obtiene los fondos al mismo tiempo que se cierra el préstamo, es decir, antes de que se envíe la documentación del préstamo al proveedor de crédito de depósito. La "financiación seca" tiene lugar cuando el proveedor de crédito de depósito obtiene la documentación del préstamo para su revisión antes de enviar los fondos.
Una función importante de gestión de riesgos de los préstamos de depósito es la detección y disuasión del fraude. Los principales riesgos de fraude incluyen la colusión entre los banqueros hipotecarios, las compañías de títulos, los agentes inmobiliarios y los propios clientes, así como la información falsificada en la solicitud de préstamo (especialmente las tasaciones), firmas falsificadas en los documentos de préstamo y documentos de título falsos que, en conjunto, crean préstamos invendibles y/o fraudulentos que se pignoran como garantía de depósito. [6] Los préstamos "con financiación húmeda" son más riesgosos en términos de posible fraude porque el proveedor de crédito no estará al tanto de los posibles problemas con la garantía hasta después de que los fondos se envíen al agente de cierre del préstamo. Las medidas que el prestamista de depósito puede adoptar para limitar el fraude pueden ser un proceso de selección riguroso para las compañías de banca hipotecaria, asegurándose de que el propio originador del préstamo tenga un proceso de selección interno riguroso, limitando la cantidad disponible para la "financiación húmeda" y exigiendo que todos los ingresos de pago provengan primero del prestamista de depósito del comprador final del préstamo hipotecario retenido para la reventa. [5]