Un préstamo VA es un préstamo hipotecario en los Estados Unidos garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA). El programa está destinado a veteranos estadounidenses , miembros militares que actualmente prestan servicio en el ejército de los EE. UU., reservistas y determinados cónyuges sobrevivientes (siempre que no se vuelvan a casar) y se puede utilizar para comprar viviendas unifamiliares, condominios, propiedades de varias unidades, casas prefabricadas y construcciones nuevas. El VA no origina préstamos, pero establece las reglas sobre quiénes pueden calificar, emite pautas y requisitos mínimos bajo los cuales se pueden ofrecer hipotecas y garantiza financieramente los préstamos que califican según el programa.
La intención básica del programa de préstamos para vivienda del VA es brindar financiamiento para vivienda a veteranos elegibles y ayudarlos a comprar propiedades sin pago inicial . El préstamo puede ser otorgado por prestamistas calificados.
El préstamo VA permite a los veteranos una financiación del 103,6 por ciento sin seguro hipotecario privado (PMI) o una segunda hipoteca del 20 por ciento y hasta 6.000 dólares para mejoras de eficiencia energética. Se paga al VA una comisión de financiación del 0 al 3,6% del importe del préstamo; esta comisión también puede financiarse y algunos pueden calificar para una exención. En una compra, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 103,6% del precio de venta o el valor razonable de la vivienda, lo que sea menor. Como no hay un PMI mensual , una mayor parte del pago de la hipoteca se destina directamente a calificar para el importe del préstamo, lo que permite préstamos más grandes con el mismo pago. En una refinanciación, donde se crea un nuevo préstamo VA, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 100% del valor razonable de una propiedad, cuando lo permitan las leyes estatales. En una refinanciación donde el préstamo es una refinanciación de préstamo VA a préstamo VA (Refinanciación IRRRL), el veterano puede pedir prestado hasta el 100,5% del importe total del préstamo. El 0,5 % adicional es la tarifa de financiamiento para una refinanciación con reducción de tasa de interés de VA.
Los préstamos VA permiten a los veteranos calificar para montos de préstamo mayores que los préstamos tradicionales Fannie Mae /conformes. Las pautas estándar de VA establecen que VA asegurará una hipoteca donde el pago mensual del préstamo sea de hasta el 41% del ingreso mensual bruto en comparación con el 28% para un préstamo conforme, suponiendo que el veterano no tenga facturas mensuales, aunque no hay un límite estricto para el DTI para un préstamo hipotecario VA. Se sabe que a los veteranos se les ha aprobado un DTI de hasta el 80%, si existen otros factores que fortalecen su solicitud de préstamo. Estos factores incluyen una relación préstamo-valor (LTV) baja, ingresos residuales suficientes, ingresos adicionales recibidos pero no utilizados para calificar para el préstamo, buen crédito, etc.
La Ley de Reajuste de los Militares original , aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1944, extendió una amplia variedad de beneficios a los veteranos elegibles. El programa de garantía de préstamos del VA fue especialmente importante para los veteranos. [1] Según la ley, enmendada, el VA está autorizado a garantizar o asegurar préstamos para viviendas, granjas y negocios otorgados a veteranos por instituciones crediticias. A partir de 2020, más de 25 millones de préstamos para viviendas del VA han sido asegurados por el gobierno. [2] El VA puede otorgar préstamos directos en ciertas áreas con el propósito de comprar o construir una casa o residencia agrícola, o para reparar, alterar o mejorar la vivienda. Los términos y requisitos de los préstamos agrícolas y comerciales del VA no han inducido a los prestamistas privados a otorgar tales préstamos en volumen durante los últimos años.
La Ley de Vivienda para Veteranos de 1970 eliminó todas las fechas de vencimiento para solicitar préstamos de vivienda garantizados por el VA. Esta enmienda de 1970 también previó préstamos garantizados por el VA para casas móviles. [3]
Más recientemente, la Ley de Mejora de los Beneficios de Vivienda para Veteranos de 1978 [4] amplió y aumentó los beneficios de vivienda para millones de veteranos estadounidenses. [1]
Hasta 1992, el programa de garantía de préstamos del VA estaba disponible únicamente para los veteranos que habían prestado servicio activo durante períodos específicos. Sin embargo, con la promulgación de las Enmiendas al Programa de Préstamos para Viviendas para Veteranos de 1992 (Ley Pública 102-547, aprobada el 28 de octubre de 1992 [5] ), la elegibilidad del programa se amplió para incluir a los reservistas y al personal de la Guardia Nacional que habían prestado servicio honorablemente durante al menos seis años sin reunir los requisitos de las disposiciones anteriores sobre servicio activo. Dicho personal debe pagar una tarifa de financiación ligeramente superior cuando obtiene un préstamo para vivienda del VA.
A pesar de la gran confusión y los malentendidos que se han generado, el gobierno federal no suele conceder préstamos directos en virtud de la ley. El gobierno simplemente garantiza los préstamos concedidos por prestamistas hipotecarios ordinarios (cuyas descripciones aparecen en las secciones siguientes) después de que los veteranos hacen sus propios arreglos para los préstamos a través de los círculos financieros normales. La Administración de Veteranos evalúa entonces la propiedad en cuestión y, si está satisfecha con el riesgo que implica, garantiza al prestamista contra la pérdida del capital si el comprador no cumple con los pagos.
En asociación con el programa del VA, la Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio protege a los miembros del servicio de los problemas financieros en sus préstamos hipotecarios que puedan ocurrir como resultado de compromisos de servicio activo, congelando sus tasas de interés en el 6%.
El 26 de octubre de 2012, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que había garantizado 20 millones de préstamos para viviendas desde que se estableció su programa de préstamos para viviendas en 1944 como parte de la Carta de Derechos del Veterano original para los veteranos que regresaban de la Segunda Guerra Mundial. El préstamo número 20 millones fue garantizado para una vivienda en Woodbridge, Virginia , comprada por el cónyuge sobreviviente de un veterano de la guerra de Irak que murió en 2010. [6] [7]
El 22 de junio de 2019, el programa de préstamos del VA celebró su 75.° aniversario desde la aprobación de la Ley de Reajuste para los Militares original, también conocida como GI Bill . Durante la celebración, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que el programa había garantizado 24 millones de préstamos para viviendas del VA desde su inicio. [8]
El 25 de junio de 2019, se promulgó la Ley de Veteranos de Vietnam de la Marina de Aguas Azules de 2019, que aumenta temporalmente la tarifa de financiación del VA para los miembros del servicio activo y los veteranos a partir del 1 de enero de 2020. La ley eliminó los límites de los préstamos del condado del VA para los compradores de viviendas con derecho total a préstamos del VA y eximió a los beneficiarios de la Medalla Corazón Púrpura del pago de la tarifa de financiación del VA. [9] Varios miembros del Congreso se mostraron disgustados después de la aprobación de la ley y escribieron una carta abierta a la presidenta de la Cámara de Representantes , Nancy Pelosi , y al líder de la minoría, Kevin McCarthy, pidiendo que las facturas futuras no se paguen aumentando las tarifas de los préstamos del VA. [10]
En junio de 2023, el Comité de Servicios Armados de la Cámara de Representantes aprobó la Ley Major Richard Star, que permitiría a los veteranos que reciben una jubilación médica antes de los 20 años de servicio recibir tanto la jubilación militar completa como la pensión por discapacidad. El proyecto de ley cuenta con un amplio apoyo bipartidista, pero para convertirse en ley, requiere una compensación total de su costo estimado por la Oficina de Presupuesto del Congreso de 9.750 millones de dólares durante los próximos diez años. [11] [12]
El 11 de noviembre de 2023, NPR publicó una investigación sobre miles de veteranos que perdieron ingresos y aceptaron una indulgencia por COVID en sus pagos hipotecarios durante seis o doce meses, que luego corrieron el riesgo de perder sus hogares cuando el VA en octubre de 2022 puso fin al programa de Pago Parcial de Reclamos, una forma asequible de comenzar a pagar sus hipotecas nuevamente. [13] Aproximadamente 6000 titulares de préstamos del VA que aceptaron indulgencias por COVID estaban en proceso de ejecución hipotecaria y 34 000 estaban en mora. El 15 de noviembre, los senadores estadounidenses Sherrod Brown , Jon Tester , Jack Reed y Tim Kaine escribieron una carta abierta al VA para pausar de inmediato el proceso de ejecución hipotecaria de todos los préstamos del VA en los que los prestatarios probablemente calificarían para el nuevo programa de Compra de Servicios de Asistencia para Veteranos (VASP) del VA. [14] El 17 de noviembre, el VA detuvo posteriormente las ejecuciones hipotecarias de préstamos del VA durante seis meses. [15]
Los beneficiarios de préstamos del VA pagan una tasa de financiación al VA para compensar el costo de sus préstamos, que no requieren pago inicial ni seguro hipotecario. Los veteranos pueden estar exentos de pagar la tasa de financiación, o recibir un reembolso de las tasas de financiación pagadas, si cumplen uno de los cinco criterios, como recibir una compensación por discapacidad del VA o recibir una condecoración Corazón Púrpura. [16] Es un mito que la compensación por discapacidad debe ser un porcentaje, "como un mínimo del 10%". El Título 38 de Beneficios para Veteranos establece "...38 US Code § 3729. Tarifa de préstamo (c) - (1) No se puede cobrar una tarifa bajo esta sección a un veterano que esté recibiendo una compensación (o que, si no fuera por el recibo de pago de jubilación o pago de servicio activo, tendría derecho a recibir una compensación) o al cónyuge sobreviviente de cualquier veterano (incluyendo una persona que murió en el servicio militar activo, naval o aéreo) que murió de una discapacidad relacionada con el servicio..." [17] Si a un veterano se le otorga una compensación por discapacidad después de pagar una tarifa de financiamiento, él/ella puede solicitar un reembolso de esta tarifa de financiamiento, siempre que la fecha de inicio de la discapacidad sea anterior a la fecha de cierre de la hipoteca de la vivienda.
En agosto de 2012, el Congreso aprobó un proyecto de ley que permite a un veterano recibir los beneficios de tener una discapacidad para veteranos mientras aún esté pendiente. [ cita requerida ] El monto pagado por la tarifa de financiación se puede reembolsar al veterano cuando se toma una determinación y se recibe la documentación.
La tarifa de financiación de VA puede pagarse en efectivo o incluirse en el monto del préstamo. Los costos de cierre, como la tasación de VA, el informe crediticio , la tarifa de procesamiento del préstamo, la búsqueda de título, el seguro de título , las tarifas de registro, los impuestos de transferencia, los cargos de inspección o el seguro contra riesgos, pueden no estar incluidos en el préstamo. Sin embargo, el vendedor puede pagarlos en nombre del prestatario de VA.
Debido a la Ley de Veteranos de Vietnam de la Marina de Aguas Azules de 2019, la tarifa de financiación de VA se iguala para todas las ramas del servicio a partir del 1 de enero de 2020. Para los miembros militares en servicio activo y los veteranos, esto significa un aumento en los costos de la tarifa de financiación de VA por un período de 2 años. Si tiene una discapacidad relacionada con el servicio por la que recibe una compensación de VA o si es el cónyuge sobreviviente de un veterano que murió en servicio o por discapacidades relacionadas con el servicio, se exime la tarifa de financiación.
La tarifa de financiación del VA se puede financiar directamente en el monto máximo del préstamo para el condado en el que se encuentra la vivienda. Para préstamos del VA de uso posterior, si el precio de venta y la tarifa de financiación del VA financiada suman más que el monto máximo del préstamo para ese condado, el prestatario o el vendedor deben pagar la tarifa de su bolsillo. Todos los préstamos del VA requieren una cuenta de depósito para impuestos a la propiedad y seguro de propietarios, lo que hace que el pago mensual de los préstamos del VA se calcule como un pago PITI .**
El seguro hipotecario privado (PMI) garantiza los préstamos hipotecarios convencionales, es decir, aquellos que no están garantizados por el gobierno. Este programa de préstamos es un equivalente del sector privado a los programas de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
La compañía PMI asegura un porcentaje del préstamo del consumidor para reducir el riesgo del prestamista; este porcentaje se paga al prestamista si el consumidor no paga y el prestamista ejecuta el préstamo.
Los prestamistas deciden si necesitan y desean un seguro hipotecario privado. Si así lo deciden, se convierte en un requisito del préstamo. Las compañías de PMI cobran una tarifa para asegurar un préstamo hipotecario; el VA asegura un préstamo sin costo para un comprador veterano (aparte de la tarifa de financiación del VA); la FHA cobra una tarifa mensual para garantizar el préstamo. [1]
La solicitud de préstamo VA es un formulario de solicitud de préstamo estandarizado 1003 emitido por Fannie Mae, también conocido como Formulario 65 de Freddie Mac. Es un delito federal punible con multa o prisión, o ambas, hacer deliberadamente declaraciones falsas en una solicitud de préstamo VA según las disposiciones del Título 18, Código de los Estados Unidos, Sección 1001, et seq.
Necesitará la siguiente documentación para presentar la solicitud:
El programa de préstamos para veteranos está diseñado para veteranos que cumplen con el número mínimo de días de servicio completado. Algunos de los otros requisitos de elegibilidad para el programa de préstamos de VA [18] y algunos beneficios específicos del préstamo para vivienda incluyen la duración del servicio o el compromiso de servicio, el estado de servicio y el carácter del servicio. El programa permite beneficios para los cónyuges sobrevivientes.
El VA no tiene un puntaje de crédito mínimo utilizado para precalificar para un préstamo hipotecario, sin embargo, la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje de crédito mínimo de al menos 620. [19]
Un veterano que haya utilizado su derecho a compra de una vivienda anteriormente, puede tener derecho a comprar otra. Si compró una vivienda anteriormente utilizando sus beneficios del VA, es posible que aún tenga parte de ese “derecho” disponible para la compra de una nueva vivienda. Para calcular el derecho máximo disponible, tenga en cuenta lo siguiente:
Las fuentes de ingresos permitidas que se utilizan para calificar para un préstamo VA incluyen: ingresos de jubilación, ingresos de la seguridad social, manutención de los hijos, pensión alimenticia y manutención por separación, BAH, BAS e ingresos por discapacidad. También se puede incluir la compensación por dependencia e indemnización (DIC) para un cónyuge sobreviviente. Además, los ingresos estables y documentados de los empleadores siguen siendo la mejor fuente de ingresos para los préstamos VA.
El Centro Nacional sobre la Falta de Vivienda entre los Veteranos (NCHAV, por sus siglas en inglés) ha planeado aumentar la atención orientada a la recuperación que se brinda a los veteranos sin hogar , o aquellos que pronto lo estarán, mediante el desarrollo y la difusión de programas, políticas y mejores prácticas basados en evidencia. Se estableció en 2009 para apoyar la ejecución del Plan de cinco años del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) de los EE. UU. para terminar con la falta de vivienda entre los veteranos. Este plan nació de los objetivos y los plazos establecidos por los legisladores, gobernadores, organizaciones sin fines de lucro, organizaciones religiosas y comunitarias, el Congreso de los EE. UU., el Consejo Interinstitucional de los Estados Unidos sobre la Falta de Vivienda, entidades comerciales y líderes filantrópicos para terminar con la falta de vivienda en los Estados Unidos y avanzar para hacer que la vivienda asequible y estable esté disponible para toda su gente.
A continuación se presentan las cuatro actividades principales del trabajo integrado y organizado del NCHAV:
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