La teoría de la renta de oferta es una teoría económica geográfica que se refiere a cómo el precio y la demanda de bienes raíces cambian a medida que aumenta la distancia desde el distrito comercial central (CBD). Establece que los diferentes usuarios de la tierra competirán entre sí por la tierra cercana al centro de la ciudad . Esto se basa en la idea de que los establecimientos minoristas desean maximizar su rentabilidad , por lo que están mucho más dispuestos a pagar más por la tierra cerca del CBD y menos por la tierra más alejada de esta área. Esta teoría se basa en el razonamiento de que cuanto más accesible sea un área (es decir, cuanto mayor sea la concentración de clientes), más rentable será.
Los usuarios de la tierra compiten por la tierra más accesible dentro del CBD. La cantidad que están dispuestos a pagar se denomina "renta de oferta". El resultado es un patrón de anillos concéntricos de uso de la tierra, lo que crea el modelo de zona concéntrica .
Se podría suponer que, según esta teoría, las casas y los edificios más pobres estarían en las afueras de la ciudad, ya que es el único lugar que pueden permitirse ocupar. Sin embargo, en los tiempos modernos, esto rara vez sucede, ya que muchas personas prefieren sacrificar la accesibilidad de estar cerca del centro comercial y mudarse a las afueras de un asentamiento, donde es posible comprar más terreno por la misma cantidad de dinero (como afirma la teoría de la renta de oferta). Del mismo modo, la vivienda para personas de bajos ingresos sacrifica un mayor espacio habitable por una mayor accesibilidad al empleo. Por esta razón, en muchas ciudades de América del Norte, por ejemplo, la vivienda para personas de bajos ingresos suele encontrarse en el centro de la ciudad, mientras que la vivienda para personas de altos ingresos se encuentra en las afueras del asentamiento.
Aunque más tarde se utilizó en el contexto del análisis urbano, aunque todavía no se utilizaba este término, la teoría de la renta de oferta se desarrolló por primera vez en un contexto agrícola. Uno de los primeros teóricos de los efectos de la renta de oferta fue David Ricardo , según el cual la renta de la tierra más productiva se basa en su ventaja sobre la menos productiva, y la competencia entre agricultores garantiza que las ventajas completas vayan a los terratenientes en forma de renta. Esta teoría fue desarrollada más tarde por JH von Thünen , quien la combinó con la noción de costos de transporte. Su modelo implica que la renta en cualquier ubicación es igual al valor de su producto menos los costos de producción y los costos de transporte. Admitiendo que los costos de transporte son constantes para todas las actividades, esto conducirá a una situación en la que las actividades con los costos de producción más altos se ubican cerca del mercado, mientras que las que tienen costos de producción bajos están más lejos.
La estructura concéntrica de usos del suelo así generada se asemeja mucho al modelo urbano descrito anteriormente: CBD – residencial alto – residencial bajo. Este modelo, introducido por William Alonso , se inspiró en el modelo de von Thünen. [1]
Los usuarios de terrenos, ya sean comerciales , de oficinas o residenciales , compiten por los terrenos más accesibles dentro del distrito comercial central (CBD). La cantidad que están dispuestos a pagar se denomina renta de oferta. Esto generalmente se puede mostrar en una "curva de renta de oferta", basada en el razonamiento de que el terreno más accesible, generalmente en el centro, es el más caro.
El comercio (en particular los grandes almacenes y las cadenas de tiendas ) está dispuesto a pagar el alquiler más alto para estar ubicado en el núcleo central. El núcleo central es muy valioso para estos usuarios porque es tradicionalmente el lugar más accesible para una gran población. Esta gran población es esencial para los grandes almacenes, que requieren una facturación considerable. Como resultado, están dispuestos y pueden pagar un valor de alquiler de terreno muy alto. Maximizan el potencial de su sitio construyendo muchos pisos. A medida que uno se aleja del núcleo central, la cantidad que el comercio está dispuesto a pagar disminuye rápidamente.
Sin embargo, la industria está dispuesta a pagar para estar en el núcleo exterior. Hay más terreno disponible para fábricas , pero aún conserva muchos de los beneficios del núcleo interior, como un mercado y buenas conexiones de transporte.
A medida que uno se aleja, la tierra se vuelve menos atractiva para la industria debido a la reducción de los vínculos de transporte y a la disminución del mercado. Como los propietarios de viviendas no dependen en gran medida de estos factores y pueden afrontar los costos reducidos (en comparación con los del núcleo interior y exterior), pueden comprar tierras aquí. Cuanto más lejos del núcleo interior, más barata es la tierra. Esta es la razón por la que las áreas del centro de la ciudad están muy densamente pobladas (con, por ejemplo, casas adosadas , pisos y rascacielos ), mientras que los suburbios y las áreas rurales están más escasamente pobladas (con casas adosadas y unifamiliares).
La teoría de la renta de oferta se ha operacionalizado en modelos basados en agentes, donde se ha utilizado para simular la conversión de tierras agrícolas en desarrollo urbano, en un modelo de ciudad concéntrica. [2]