La tasa de capitalización (o " tasa de capitalización ") es una medida de valoración inmobiliaria que se utiliza para comparar diferentes inversiones inmobiliarias . Aunque existen muchas variaciones, la tasa máxima generalmente se calcula como la relación entre los ingresos anuales por alquiler producidos por un activo inmobiliario y su valor actual de mercado . La mayoría de las variaciones dependen de la definición de ingreso anual por alquiler y de si es bruto o neto de costos anuales, y de si el ingreso anual por alquiler es la cantidad real recibida (rendimiento inicial) o el ingreso potencial por alquiler que podría recibirse si el activo se alquiló de forma óptima (rendimiento ERV).
La tarifa se calcula de forma sencilla de la siguiente manera:
Algunos inversores pueden calcular la tasa de capitalización de manera diferente.
En los casos en que se desconoce el valor de compra o de mercado, los inversores pueden determinar la tasa de capitalización utilizando una ecuación diferente basada en las primas de riesgo históricas, de la siguiente manera:
Por ejemplo, si se compra un edificio por un precio de venta de $1,000,000 y produce $100,000 en ingresos operativos netos positivos (la cantidad restante después de restar los costos fijos y los costos variables de los ingresos brutos por arrendamiento ) durante un año, entonces:
La tasa de capitalización del edificio inmobiliario es del 10% por ciento, es decir, una décima parte del coste del edificio se paga con los ingresos netos obtenidos durante el año.
Si el propietario compró el edificio hace veinte años por $200 000 y ahora vale $400 000 , su tasa máxima es:
El inversor debe tener en cuenta el coste de oportunidad de mantener su dinero inmovilizado en esta inversión. Al conservar este edificio, están perdiendo la oportunidad de invertir 400.000 dólares (vendiendo el edificio a su valor de mercado e invirtiendo las ganancias).
Por esa razón, en el cálculo de la tasa máxima se debe utilizar el valor actual de la inversión, no la inversión inicial real. La mayoría de las transacciones inmobiliarias se financian con capital prestado, como préstamos hipotecarios .
Así, para el propietario del edificio que lo compró hace veinte años por 200.000 dólares , el tipo máximo real es del veinticinco por ciento, no del cincuenta por ciento, y tiene invertidos 400.000 dólares , no 200.000 dólares .
Como otro ejemplo de por qué se debe utilizar el valor actual, consideremos el caso de un edificio que se regala (como herencia o donación caritativa). El nuevo propietario divide el ingreso neto anual por el costo inicial, digamos,
Cualquiera que invierte cualquier cantidad de dinero a una tasa de rendimiento indefinida obtiene muy rápidamente un porcentaje de rendimiento indefinido sobre su inversión.
De esto, vemos que a medida que aumenta el valor de un activo, la cantidad de ingreso que produce también debería aumentar (al mismo ritmo), para mantener la tasa máxima.
Las tasas de capitalización son una medida indirecta de qué tan rápido se amortizará una inversión . En el ejemplo anterior, el edificio comprado se capitalizará totalmente (se amortizará por sí solo) después de diez años (100 % dividido por 10 %). Si la tasa de capitalización fuera del 5%, el período de recuperación sería de veinte años.
Tenga en cuenta que una tasación de bienes raíces en los EE. UU. utiliza ingresos operativos netos. El flujo de caja es igual al ingreso operativo neto menos el servicio de la deuda. Cuando no se disponga de información suficientemente detallada, la tasa de capitalización se derivará o estimará a partir del ingreso operativo neto para determinar el costo, el valor o el ingreso anual requerido.
Un inversor considera su dinero como un "activo de capital". Como tal, espera que su dinero produzca más dinero. Teniendo en cuenta el riesgo y el interés disponible sobre las inversiones en otros activos, un inversor llega a la tasa de rendimiento personal que espera de su dinero. Esta es la tasa de capitalización que espera. Si se le ofrece un edificio de apartamentos por $100,000 y espera ganar al menos el 8 por ciento de sus inversiones en bienes raíces, entonces multiplicaría la inversión de $100,000 por 8% y determinaría que si los apartamentos generarán $8,000 o más, un año, después de los gastos operativos, entonces el edificio de apartamentos es una inversión viable a realizar.
En la inversión inmobiliaria, los bienes inmuebles a menudo se valoran de acuerdo con las tasas de capitalización proyectadas utilizadas como criterio de inversión. Esto se hace mediante manipulación algebraica de la siguiente fórmula:
Por ejemplo, al valorar el precio de venta proyectado de un edificio de departamentos que produce un ingreso operativo neto de $10 000, si fijamos una tasa de capitalización proyectada en 7%, entonces el valor del activo (o el precio pagado por poseerlo) es $142 857 ( =$10,000/.07) .
La tasación de bienes inmuebles a la que nos referimos se conoce como capitalización directa y se utiliza comúnmente para valorar propiedades que generan ingresos.
Una ventaja de la valoración de la tasa de capitalización es que es independiente del enfoque de tasación "comparable en el mercado" (que compara 3 valoraciones: el precio por el que se han vendido otras propiedades similares en función de una comparación de características físicas, de ubicación y económicas, el costo de reposición real reconstruir la estructura además del costo del terreno y las tasas de capitalización). Dada la ineficiencia de los mercados inmobiliarios, generalmente se prefieren múltiples enfoques al valorar un activo inmobiliario. Las tasas de capitalización de propiedades similares, y particularmente de propiedades de ingresos "puros", generalmente se comparan para garantizar que los ingresos estimados se valoren adecuadamente.
La tasa de capitalización se calcula utilizando una medida de flujo de efectivo llamada ingreso operativo neto (NOI), no ingreso neto . Generalmente, el NOI se define como ingresos (ganancias) antes de depreciación y gastos por intereses:
Tenga en cuenta que una distinción para los bienes inmuebles es que los gastos operativos incluyen los impuestos a la propiedad, ya que dichas disposiciones son parte del modelo de negocio.
Además, el servicio anual de la deuda es la suma de la carga de intereses y la amortización del principal de una propiedad.
La depreciación en el sentido fiscal y contable se excluye de la valoración del activo, porque no afecta directamente el efectivo generado por el activo. Sin embargo, para llegar a una definición más cuidadosa y realista, los gastos de mantenimiento anuales estimados o los gastos de capital se incluirán en los gastos distintos de intereses.
Aunque el NOI es la cifra generalmente aceptada que se utiliza para calcular las tasas de capitalización (se ignoran el financiamiento y la depreciación), a menudo se hace referencia a esto bajo varios términos, incluido simplemente ingreso.
Las tasas de capitalización son una herramienta que utilizan los inversores para estimar el valor de una propiedad en función de su ingreso operativo neto (NOI). Por ejemplo, si una inversión en bienes raíces proporciona $160,000 al año en NOI y propiedades similares se han vendido con base en tasas máximas del 8%, la propiedad en cuestión puede valorarse aproximadamente en $2,000,000 porque $160,000 dividido por 8% (0.08) equivale a $2,000,000 . Una tasa máxima comparativamente más alta para una propiedad indicaría un mayor riesgo asociado con la inversión (disminución de la demanda del producto y el valor correspondiente), y una tasa máxima comparativamente más baja para una propiedad podría indicar menos riesgo (mayor demanda del producto). Algunos factores considerados al evaluar el riesgo incluyen la solvencia crediticia del inquilino, el plazo del arrendamiento, la calidad y ubicación de la propiedad y la volatilidad general del mercado.
Las tasas de capitalización están determinadas por tres factores principales; el costo de oportunidad del capital , las expectativas de crecimiento y el riesgo . [1]
Las inversiones en bienes raíces comerciales compiten con otros activos (por ejemplo, acciones y bonos) por los dólares de inversión. Si el costo de oportunidad del capital es demasiado alto, los inversores utilizarán su capital para comprar otros activos y la disminución de la demanda resultante hará bajar los precios y subir los tipos. Si ocurre lo contrario, las tasas de capitalización se verán impulsadas a la baja por el aumento de la demanda derivado del menor costo de oportunidad del capital.
La principal fuente de ingresos en el sector inmobiliario comercial es el alquiler. Las tarifas de alquiler están determinadas por una variedad de factores de oferta y demanda que conforman un mercado separado de espacio alquilable. Cuando los inversores consideran una adquisición, deben proyectar los movimientos futuros de este mercado en relación con el activo específico. Si se espera que el mercado espacial genere aumentos futuros en las tarifas de alquiler, los inversores pagarán un precio más alto por el flujo de ingresos actual, lo que reducirá la tasa máxima. Si el mercado espacial proyecta una perspectiva débil, los inversores querrán pagar menos y las tasas de capitalización aumentarán.
Al ser una medida simplificada de la tasa de rendimiento, las tasas de capitalización están sujetas a la misma relación riesgo/rendimiento que otras medidas. En resumen, las tasas de capitalización se mueven a la par del riesgo, real o percibido. Si bien la aversión al riesgo varía de persona a persona, generalmente los inversores están dispuestos a pagar más por activos menos riesgosos. Como tal, los activos con menos riesgo tendrán tasas de capitalización más bajas que los activos con mayor riesgo.
Los valores de las propiedades basados en las tasas de capitalización se calculan sobre la base del "alquiler vigente" o del "alquiler transitorio", es decir, teniendo en cuenta los ingresos por alquiler generados por los contratos de arrendamiento vigentes. Además, un tasador también proporciona un valor de alquiler estimado (ERV). El ERV expresa la opinión del tasador en cuanto al alquiler de mercado abierto que razonablemente se podría esperar que se logre en la propiedad en cuestión en el momento de la tasación.
La diferencia entre el alquiler vigente y el ERV es el valor de reversión de la propiedad. Por ejemplo, con un alquiler transitorio de $160 000 y un ERV de $200 000 , la propiedad tiene un valor de reversión de $40 000 . Si mantenemos la tasa máxima del tasador constante en 8%, podríamos considerar que la propiedad tiene un valor actual de $2,000,000 según el alquiler vigente, o $2,500,000 según el ERV.
Finalmente, si el alquiler transitorio a pagar por una propiedad es equivalente a su ERV, se dice que está " alquilada en rack ".
La tasa máxima solo reconoce el flujo de caja que produce una inversión inmobiliaria y no el cambio en el valor de la propiedad.
Para obtener la tasa de rendimiento no apalancada de una inversión, el inversionista en bienes raíces debe sumar (o restar) el aumento o disminución porcentual de la tasa máxima. Por ejemplo, una propiedad con una tasa máxima del 8%, cuyo valor se prevé que aumente un 2%, ofrece una tasa de rendimiento general del 10%. La tasa de rendimiento real obtenida dependerá de la cantidad de fondos prestados, o apalancamiento, utilizados para comprar el activo.
La métrica más común utilizada para cuantificar el porcentaje de apalancamiento utilizado para financiar una inversión inmobiliaria es la relación préstamo-valor (LTV), que compara el monto total del préstamo con el valor tasado de la propiedad.
En el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), la relación LTV máxima típica es de alrededor del 75%.
Según una encuesta nacional realizada por CBRE a principios de 2021, las tasas de capitalización típicas en EE. UU. variaban según las regiones geográficas y el mercado urbano, pero en general oscilaban entre el 4,5 % y el 6,5 % para las propiedades de oficinas urbanas, y entre el 6,5 % y el 8,0 % para las propiedades de oficinas suburbanas. , y entre 3,5 y 5,0% para propiedades de vivienda multifamiliar. Los tipos máximos típicos para las propiedades industriales mostraron un rango algo mayor, del 2,5% al 6,0%. Según la misma encuesta, las tasas máximas para las propiedades comerciales a principios de 2021 normalmente oscilaban entre el 5,0% y el 7,0%.
El Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF) en un informe del 30 de septiembre de 2007 informó que durante el año anterior, para todas las propiedades, el rendimiento de los ingresos fue del 5,7% y el rendimiento de la apreciación fue del 11,1%.
Un informe del Wall Street Journal que utilizó datos de Real Capital Analytics y la Reserva Federal [2] mostró que desde principios de 2001 hasta finales de 2007, la tasa máxima para las oficinas cayó de aproximadamente el 10% al 5,5%, y para los apartamentos de aproximadamente el 8,5%. al 6%. En el pico de la burbuja inmobiliaria en 2006 y 2007, algunos acuerdos se cerraron a tasas aún más bajas: por ejemplo, los edificios de apartamentos Stuyvesant Town y Peter Cooper Village de la ciudad de Nueva York se vendieron a una tasa máxima del 3,1% basada en suposiciones muy optimistas. [3] La mayoría de las operaciones a estos tipos bajos utilizaron una gran cantidad de apalancamiento en un intento de elevar los rendimientos de las acciones, generando flujos de caja negativos y dificultades de refinanciación. [4]
Dado que los precios de venta de bienes raíces en Estados Unidos han disminuido más rápido que los alquileres debido a la crisis económica, las tasas máximas han regresado a niveles más altos: en diciembre de 2009, al 8,8% para los edificios de oficinas en los distritos comerciales centrales y al 7,36% para los edificios de departamentos. [5]
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