El título de propiedad en estrato es una forma de propiedad y tenencia de vivienda ideada para bloques de apartamentos de varios niveles y subdivisiones horizontales con áreas compartidas. La palabra "estrato" se refiere a apartamentos en diferentes niveles.
El título de propiedad horizontal se introdujo por primera vez en 1961 en el estado de Nueva Gales del Sur (Australia) para abordar mejor la propiedad legal de los bloques de apartamentos. Anteriormente, el único método adecuado para dividir la propiedad era el título de propiedad de la empresa, que tenía una serie de defectos, como la dificultad de constituir hipotecas. Este término también se aplica a las unidades de propiedad horizontal de tipo vivienda en Australia.
Otros países que han adoptado el sistema australiano (o una variante similar) de propiedad de apartamentos son: Canadá ( Alberta , Columbia Británica ), Fiji, India, Indonesia, Malasia, Nueva Zelanda, Filipinas, [1] Singapur, Sudáfrica y los Emiratos Árabes Unidos. Otros países tienen una legislación basada en principios similares pero con diferentes definiciones y utilizando diferentes mecanismos en su administración.
Los esquemas de títulos de propiedad en estrato se componen de lotes individuales y propiedad común. Los lotes son apartamentos, garajes o trasteros y cada uno de ellos aparece en el título como propiedad de un propietario. La propiedad común se define como todo lo demás que se encuentra en la parcela de tierra y que no está comprendido en un lote, como escaleras, entradas para vehículos, techos, jardines, etc. comunes.
En Nueva Zelanda, el título de propiedad, comúnmente llamado título de unidad, se crea mediante la Ley de Títulos de Unidad de 2010. [2] Hay 145.000 viviendas con título de unidad en Nueva Zelanda. [3]
Un título de unidad puede ser un estrato en propiedad absoluta , donde los propietarios son dueños de la tierra subyacente, o un estrato en arrendamiento , donde otra persona es dueña de la tierra y la entidad corporativa paga renta a esa persona. [4] Como Nueva Zelanda utiliza el Sistema Torrens de títulos inembargables, [5] el título de una unidad tiene un título para la unidad principal, que muestra la descripción legal de la unidad principal y cualquier unidad accesoria y cualquier documento legal registrado contra esas unidades (llamado interés); una Hoja de Registro Suplementario, que muestra las reglas de la entidad corporativa, su dirección registrada y cualquier interés registrado contra la tierra subyacente; y el plano topográfico, que muestra los límites de las unidades y la propiedad común.
Una persona que compra un título de unidad compra una unidad principal, que está diseñada como un lugar de negocios o residencia; [6] cualquier unidad auxiliar incluida en el título de la unidad principal, como estacionamientos y depósitos de almacenamiento; [7] [8] y un interés beneficioso en la propiedad común, como corredores, conductos de aire, estructura del edificio y vías de entrada; [9] y membresía en la corporación, que está compuesta por todos los propietarios de unidades y que legalmente posee la propiedad común. [9] [10]
La creación de un título de unidad es un tipo de subdivisión y, por lo tanto, requiere la aprobación de la autoridad territorial pertinente según la Ley de Gestión de Recursos de 1991, [11] así como según la Ley de Títulos de Unidad de 2010. [12] Se debe depositar un plan de unidad en Land Information New Zealand y se deben emitir nuevos títulos con respecto a cada unidad principal. [13]
La entidad corporativa es responsable de mantener la propiedad común y la estructura del edificio (si los propietarios delegan esta tarea), [14] y de asegurar la propiedad común y la estructura del edificio. [15] La entidad corporativa puede establecer reglas que rijan el uso de la propiedad común (por ejemplo, un propietario que cause daños debe repararlos) y las unidades (por ejemplo, limitar las mascotas o los niveles de ruido según la hora del día), y para la regulación de la entidad corporativa. [16] Estas reglas deben registrarse y las reglas no registradas no tienen efecto legal. [16] Las operaciones de la entidad corporativa se pagan mediante gravámenes a todos los propietarios. [17] Los gravámenes se asignan en función del interés de propiedad o interés de utilidad de la unidad en particular. [17] Un interés de propiedad se basa en el valor de la unidad, [18] mientras que un interés de utilidad es el interés de propiedad o una proporción que es justa y equitativa teniendo en cuenta los costos y beneficios de la unidad. [19]
Los propietarios de la unidad de desarrollo de título deben reunirse anualmente para aprobar los gravámenes, [17] los estados financieros, [20] el plan y fondo de mantenimiento a largo plazo (si lo hubiera), [21] [22] aprobar cambios a las reglas de la corporación (si las hubiera), [23] y el nombramiento del presidente y el comité de la corporación (si lo hubiera). La corporación puede delegar la mayoría de sus deberes al comité de propietarios. [24] La corporación también puede celebrar acuerdos de servicio con respecto a la administración de la corporación, generalmente a una empresa de administración de corporación especializada , y el mantenimiento del edificio, incluido el nombramiento de un administrador del edificio. Estos acuerdos de servicio deben estar permitidos por las reglas de la corporación. [16]
Una persona jurídica debe tener un plan de mantenimiento a largo plazo, que prevea el mantenimiento de la propiedad común durante al menos diez años y una estimación de los costos. [21] El plan de mantenimiento a largo plazo se paga luego con el fondo de mantenimiento a largo plazo, que debe estar separado del fondo operativo general de la persona jurídica. Sin embargo, una persona jurídica puede optar por no tener un fondo de mantenimiento a largo plazo. [22]
Las disputas en virtud de la Ley de Títulos de Unidad se resuelven en el Tribunal de Arrendamiento. [25]