A partir de la década de 1990, la ciudad de San Francisco y la zona de la bahía de San Francisco circundante han enfrentado una grave escasez de viviendas . La escasez de viviendas en la zona de la bahía es parte de la escasez de viviendas más amplia de California .
En octubre de 2015, San Francisco tenía los alquileres más altos de todas las grandes ciudades de Estados Unidos. [2] La cercana ciudad de San José tenía los cuartos alquileres más altos, y la vecina Oakland tenía los sextos más altos. [2] Durante el período de abril de 2012 a diciembre de 2017, el precio medio de la vivienda en la mayoría de los condados del Área de la Bahía casi se duplicó. [3]
Se han identificado varias causas para la escasez de viviendas en San Francisco.
En 2022, San Francisco tenía el proceso de obtención de permisos más lento de todas las grandes ciudades de Estados Unidos: la primera etapa demoraba una media de 450 días naturales, y la segunda etapa podía tardar 630 días en el caso de una vivienda multifamiliar típica, u 860 días en el caso de una vivienda unifamiliar. [4] En julio de 2024, San Francisco se convirtió en la primera ciudad de California cuyo proceso de obtención de permisos se agilizó drásticamente por parte del estado, como resultado de no estar en condiciones de cumplir con los objetivos de vivienda exigidos por el estado, lo que podría llevarla del proceso de aprobación más largo a uno de los más cortos. [5]
Las estrictas regulaciones de zonificación son una de las principales causas de la escasez de viviendas en San Francisco. [6] [7] Históricamente, las regulaciones de zonificación se implementaron para restringir la construcción de viviendas en barrios ricos, así como para evitar que las personas de color se mudaran a barrios blancos. [8] [9] [10] Cuando se prohibió la discriminación racial explícita con la Ley de Vivienda Justa de 1968, los barrios blancos comenzaron a instituir regulaciones de zonificación que priorizaban en gran medida las viviendas unifamiliares y prohibían la construcción de los tipos de viviendas que las minorías pobres podían permitirse. [9] [10]
Desde la década de 1960, San Francisco y la zona de la Bahía circundante han promulgado estrictas normas de zonificación . [11] Entre otras restricciones, San Francisco no permite edificios de más de 40 pies de altura en la mayor parte de la ciudad, y ha aprobado leyes que facilitan a los vecinos bloquear desarrollos. [12] En parte como resultado de estos códigos, desde 2007 hasta 2014, las ciudades del Área de la Bahía han emitido permisos de construcción para solo la mitad del número de casas necesarias, en función del crecimiento demográfico del área. [13]
En 2024, la zonificación sigue siendo una vía muy discutida para aliviar la escasez de viviendas. [14] La alcaldesa Breed propuso en julio de 2024 una rezonificación para más viviendas en áreas que actualmente requieren un alto porcentaje de espacio para oficinas. [15]
El rápido crecimiento económico de la industria de alta tecnología en San Francisco y el cercano Silicon Valley creó cientos de miles de nuevos empleos. La mayor demanda de viviendas, combinada con la falta de oferta (causada por las severas restricciones a la construcción de nuevas unidades habitacionales) [16] provocó aumentos dramáticos en los alquileres y precios de vivienda extremadamente altos. [17] [18] [19] Por ejemplo, entre 2012 y 2016, el área metropolitana de San Francisco agregó 373.000 nuevos empleos, pero permitió solo 58.000 nuevas unidades habitacionales. [20]
San Francisco también tuvo los segundos costos de construcción más caros del mundo ($473/pie cuadrado) en 2023. [21]
Debido a los avances de la economía de la ciudad a partir del aumento del turismo, el auge de las empresas tecnológicas innovadoras y la insuficiente producción de nuevas viviendas, el alquiler aumentó en más del 50 por ciento en la década de 1990. [22] [23] Muchos trabajadores tecnológicos adinerados emigraron a San Francisco en busca de oportunidades laborales y la falta de vivienda en South Bay. [23] Hasta finales de la década de 1960, San Francisco tenía viviendas asequibles, lo que permitió que personas de diferentes orígenes se establecieran, pero el cambio económico afectó la demografía de la ciudad. [22] Todo esto resultó en la gentrificación de muchos vecindarios. [24] En 1995, los residentes de áreas como Tenderloin y The Mission District , que albergan a muchos inmigrantes y familias de bajos ingresos, se enfrentaron a la posibilidad de desalojo, con el fin de desarrollar viviendas de bajos ingresos en viviendas para residentes de altos ingresos. [24] Por ejemplo, los residentes del Distrito de la Misión , que constituyen el 5 por ciento de la población de la ciudad, experimentaron el 14 por ciento de los desalojos en toda la ciudad en el año 2000. [25]
El efecto de las políticas de vivienda ha sido desalentar la migración a California, especialmente a San Francisco y otras áreas costeras, como detalla el informe de 2015 de la Oficina del Analista Legislativo de California "Los altos costos de la vivienda en California: causas y consecuencias": [De 1980 a 2010]
"Si California hubiera añadido 210.000 nuevas unidades de vivienda cada año durante las últimas tres décadas (en lugar de 120.000), [lo suficiente para mantener los precios de la vivienda en California no más de un 80% más altos que la mediana de Estados Unidos en su conjunto, la diferencia de precios que existía en 1980] la población sería mucho mayor que hoy.
Estimamos que alrededor de 7 millones de personas adicionales vivirían en California.
En algunas zonas, en particular en el Área de la Bahía, los aumentos de población serían drásticos. Por ejemplo,
La población de San Francisco sería más del doble (1,7 millones de personas frente a alrededor de 800.000)". [26]
Un estudio de 2021 realizado por los economistas de vivienda Joseph Gyourko y Jacob Krimmel estimó que los precios de la tierra inflados artificialmente (conocidos como "impuesto de zonificación" o el costo del "derecho a construir") provocados por las estrictas reglas de zonificación residencial ascendieron a más de $400,000 por vivienda. [27] [28]
El difunto alcalde de San Francisco, Ed Lee, calificó la escasez como una "crisis de vivienda" [ 29] y los informes de prensa afirmaron que abordar la escasez era la "máxima prioridad" del alcalde. [30] El alcalde Ed Lee respondió a la escasez pidiendo la construcción de 30.000 nuevas unidades de vivienda para 2020 y proponiendo un bono de la ciudad de 310 millones de dólares para financiar unidades de vivienda a precios inferiores al mercado. [31] La meta de 30.000 nuevas unidades fue aprobada por los votantes de San Francisco en la Proposición K de 2014 [32] y el bono de vivienda asequible se aprobó en 2015 como Proposición A. [33]
En 2015, el entonces supervisor de la ciudad Scott Wiener (D8) criticó a los defensores de las leyes contra el desarrollo, escribiendo un artículo titulado "Sí, la oferta y la demanda se aplican a la vivienda, incluso en San Francisco" en respuesta a la Proposición I. Wiener pidió aumentar considerablemente la oferta de todas las viviendas, incluidas las viviendas subsidiadas y las viviendas a precio de mercado. [34]
En 2017, casi el 75% de todos los terrenos de la ciudad zonificados como residenciales solo permitían viviendas unifamiliares o dúplex. [35] [36] David García, director de políticas del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley , dijo que una propuesta para permitir cuádruplex en todas partes sería una propuesta más equitativa, y que la investigación muestra que la escasez de viviendas es tan grande que limitar la vivienda nueva a áreas específicas no abordaría suficientemente la escasez. [35] [36]
En 2019, el columnista de opinión del New York Times Farhad Manjoo afirmó: “Lo que los republicanos quieren hacer con el ICE y los muros fronterizos, los demócratas progresistas adinerados lo están haciendo con la zonificación y el Nimbyismo. Preservar el ‘carácter local’, mantener el ‘control local’, mantener la vivienda escasa e inaccesible: los objetivos de ambos lados son en realidad los mismos: mantener a la gente fuera”. [37]
En octubre de 2021, la Junta de Supervisores y la oficina de la alcaldesa Breed aprobaron una propuesta para permitir una densidad ligeramente mayor legalizando cuádruplexes para cada lote y complejos de seis unidades en lotes de esquina. [38] Además, la medida reduce el tiempo de propiedad de la propiedad de cinco años (como decía la propuesta original) a un año antes de que los propietarios puedan subdividir lotes. Si bien la política tiene un impacto limitado en la agilización del proceso de aprobación de viviendas, el proponente de la política y la Junta de Supervisores Rafael Mandelman la calificó como "un paso importante en la dirección correcta para aumentar la densidad [de viviendas] en San Francisco". [38] [ necesita actualización ]
En 2024, San Francisco se convirtió en la primera ciudad de California cuyo proceso de permisos fue simplificado drásticamente por el estado como resultado de no estar en camino de cumplir con sus objetivos de vivienda exigidos por el estado, lo que podría llevarla del proceso de aprobación más largo a uno de los más cortos. [5] [39] [40]
Para construir viviendas en San Francisco, los desarrolladores primero deben recibir la aprobación de planificación, conocida como derecho, para garantizar que la ciudad respalde el tipo, el tamaño y el diseño de la vivienda propuesta para un sitio. Esta parte del proceso tomó un promedio de 450 días durante los últimos 18 meses, según datos recientes del estado. Luego viene la etapa posterior al derecho, el foco del análisis de The Chronicle ... El solicitante típico actualmente espera la asombrosa cantidad de 627 días calendario antes de obtener un permiso de construcción completo de la ciudad para construir un proyecto de vivienda multifamiliar, y 861 días antes de obtener la misma aprobación para una residencia unifamiliar, encontró el análisis.
Según la SB 423, que se aprobó el año pasado, las ciudades que no cumplen con sus objetivos estatales en materia de planificación de nuevas viviendas deben proporcionar una vía acelerada para la aprobación de permisos para nuevos desarrollos que cumplan con los estándares de planificación existentes.
, ¿cómo puede una Seattle más pequeña lograr que se construyan muchas más viviendas que San Francisco? Los desarrolladores activos en ambas ciudades y los funcionarios que han trabajado en ambas señalan diferencias estructurales que superan las similitudes demográficas. En San Francisco, las cuestiones de desarrollo se someten rutinariamente a la consideración de los organismos del vecindario, la aprobación de la comisión de planificación de la ciudad y, a menudo, la ratificación de su junta de supervisores, con oportunidades para apelar las decisiones. El proceso de aprobación de Seattle es mucho más ágil ... La comisión de planificación de la ciudad es estrictamente una entidad política. No aprueba ni rechaza proyectos. El consejo municipal interviene en los proyectos solo en casos excepcionales. [En SF] ... él piensa que la Ley de Calidad Ambiental de California, conocida como CEQA, hace que sea demasiado fácil para los residentes demandar los proyectos, retrasándolos durante años o bloqueándolos.
El área metropolitana de San Francisco agregó 373.000 nuevos empleos netos en los últimos cinco años, pero emitió permisos para solo 58.000 unidades de nuevas viviendas. La falta de nuevas construcciones ha exacerbado los costos de la vivienda en el Área de la Bahía, convirtiendo al área metropolitana de San Francisco en uno de los mercados más crueles de los EE. UU. Durante el mismo período, Houston agregó 346.000 empleos y permitió 260.000 nuevas viviendas, cinco veces más unidades por nuevo empleo que San Francisco.
La zonificación restrictiva ha afectado la oferta y la asequibilidad de la vivienda. Un estudio de 2021 concluyó que en San Francisco, el "impuesto de zonificación" (la cantidad en que se inflan artificialmente los precios de los terrenos debido a las leyes restrictivas de zonificación residencial) se estimaba en más de 400.000 dólares por casa.
En realidad, cree que Mandelman tendría más posibilidades de garantizar la equidad si siguiera el camino de Sacramento y permitiera edificios de cuatro pisos en todas partes. Entonces, grandes partes del lado oeste que han quedado congeladas en el tiempo finalmente tendrían que soportar su peso, aliviando la aglomeración en el lado este. ... "Hay mucha investigación sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en todas las áreas de relleno, no solo cerca del transporte público", dijo García. "San Francisco tiene un transporte público sólido, pero ciertamente no al grado en que limitar las nuevas viviendas a esas áreas vaya a tener un impacto tan grande como el que necesitamos para abordar la escasez total".
Fue otro capítulo de una triste saga de mala gestión urbana nimbyista que está aplastando a las ciudades estadounidenses. El "no en mi patio trasero" es un sentimiento bipartidista, pero como las ciudades estadounidenses más grandes están pobladas y gobernadas por demócratas (muchas en estados bajo control demócrata completo), este tipo de restriccionismo urbano abiertamente excluyente es una vergüenza particular de la izquierda.
El proyecto de ley de Wiener es una extensión de una de sus leyes anteriores, el Proyecto de Ley Senatorial 35, que agilizó la vivienda asequible. Los funcionarios dijeron que la nueva ley afecta a una franja mucho más amplia de proyectos: aproximadamente tres cuartas partes de las solicitudes de permisos... El proyecto de ley aún no aborda ciertos impedimentos para construir más viviendas en la ciudad, como los exorbitantes costos de construcción y materiales. Otras barreras son las altas tasas de interés que están fuera del control de la ciudad. Sin embargo, los funcionarios sostuvieron el lunes que la SB 423 ayuda a reducir la crisis de la vivienda.
Aun así, San Francisco se ha quedado lamentablemente lejos de sus objetivos de vivienda por decenas de miles de unidades. El año pasado, la ciudad adoptó lo que se conoce como un "elemento de vivienda", o un plan de cómo planea construir 82.069 unidades en un período de ocho años. La ciudad ha aprobado solo 3.870 nuevas unidades desde 2023, según el Departamento de Planificación. Ese lento comienzo puso en vigor las normas más amplias de la SB 423, que incluyen revisiones más frecuentes del cumplimiento de la ciudad con sus objetivos de vivienda. Los constructores de San Francisco ahora también pueden acelerar el proceso de aprobación de proyectos a precio de mercado, siempre que reserven al menos el 10% de las viviendas para familias de bajos ingresos y cumplan con ciertos requisitos laborales aprobados por los sindicatos.
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