El Gobierno de Hong Kong anunció el plan de revitalización de los edificios industriales en el discurso de política de Hong Kong 2009-2010 . El objetivo del plan es proporcionar más espacios de suelo para usos adecuados con el fin de satisfacer las cambiantes necesidades sociales y económicas de Hong Kong. Su objetivo es rehabilitar edificios industriales en desuso y asequibles para convertirlos en espacios para nuevas empresas, especialmente para las "industrias de los seis pilares". [1] [nb 1]
El plan se implementó desde el 1 de abril de 2010. Hubo una revisión intermedia del plan en septiembre de 2011. Posteriormente, la fecha límite para la presentación de solicitudes se extendió del 31 de marzo de 2013 al 31 de marzo de 2016. [3]
El proyecto tiene tres medidas principales:
El gobierno sigue ofreciendo espacios para el arte en locales industriales favorables. Entre 2010 y 2013, se aprobaron 13 solicitudes de remodelación y 49 de conversión mayorista y se han proporcionado unos 680.000 metros cuadrados de superficie de uso no industrial. [4]
La revitalización de los edificios industriales ha estado en marcha en las zonas incluidas en el proyecto de renovación urbana , como por ejemplo Kwun Tong , Sham Shui Po y Kwai Chung . Hay varias razones que llevaron al cambio de uso del suelo y al inicio del plan. Entre ellas se incluyen la evolución de la economía, los precios de alquiler y los precios de las oficinas de compras que habían aumentado enormemente en las últimas décadas, lo que llevó al cierre de las industrias manufactureras tradicionales. En numerosas circunstancias, especialmente debido a los factores económicos mencionados, muchas fábricas se trasladaron a China continental . Como resultado, muchos edificios industriales han quedado vacíos o infrautilizados. La tasa de desocupación de los edificios industriales fue del 6,7% en diciembre de 2007, lo que indica que se estaba desperdiciando valiosos recursos de tierra en la zona. Para resolver este problema y utilizar mejor los recursos, era necesaria una reasignación de recursos. Por lo tanto, el Departamento de Tierras implementó la conversión de los edificios industriales a otros usos. Se han establecido diferentes tipos de negocios en estos edificios y se han vuelto prósperos, ya que estos edificios son geográficamente y económicamente favorables para diferentes negocios. Esto hizo que la conversión fuera más eficiente y creó oportunidades de empleo. La revitalización de los edificios industriales es obviamente rentable y beneficiosa para los propietarios y los trabajadores de Hong Kong. [5] [6]
En septiembre de 2014, se aprobaron un total de 100 solicitudes en el marco de las medidas de revitalización. Hay dos tipos de solicitudes en este plan: conversión mayorista y reurbanización. Las solicitudes de reurbanización se ubican principalmente en Kwun Tong , Kwai Chung , Cheung Sha Wan , Yau Tong y Wong Chuk Hang, mientras que los dos primeros lugares son al mismo tiempo para conversión mayorista. Los usos de los edificios industriales se han diversificado más. [7]
Los edificios industriales están repartidos por todo Hong Kong y hay concentraciones variables de tipos de empresas. Se pueden clasificar principalmente dentro de los siguientes sectores comerciales: alimentación, entretenimiento, deportes y arte. A continuación se presentan algunos ejemplos de agrupamiento : [8]
Otros tipos de negocios incluyen instalaciones deportivas (por ejemplo, instalaciones de esquí, snowboard, béisbol, softbol y fútbol), talleres de artes creativas (por ejemplo, talleres de cuero, pintura, escultura, música), restaurantes y granjas (por ejemplo, granjas acuáticas y plantaciones hidropónicas ). [9]
Desde que el alquiler ha aumentado drásticamente en Hong Kong, muchos restaurantes han comenzado a operar sus propios negocios en los edificios industriales, especialmente restaurantes subterráneos , que son una especie de catering a domicilio que ofrece recetas únicas. Este tipo particular de restaurantes promueve principalmente entornos tranquilos para comer, que se adaptan al entorno aislado de los edificios industriales. También se imparten clases de cocina en estos enormes espacios. Además, para cumplir con estas tendencias actuales, los edificios industriales atraen a muchos laboratorios y revendedores de alimentos orgánicos . El entorno a gran escala es suficiente para que los dueños de negocios obtengan grandes máquinas para criar mariscos y plantar vegetales orgánicos.
Para los bebés y los niños pequeños, hay parques infantiles personalizados para jugar. Con frecuencia se celebran fiestas de cumpleaños con juegos educativos para bebés. Para los adolescentes, las casas de fantasmas y los juegos de escape son lugares un poco fuera de lo común para reunirse. Para los adultos, las bodegas de vino también son un lugar para buscar la calidad de vida . La gente puede degustar vinos e incluso elaborar sus propios vinos.
En los edificios industriales renovados de Hong Kong es habitual encontrar actividades deportivas, como por ejemplo golf, tiro con arco y artes marciales. Los gimnasios también han tenido una buena acogida entre los habitantes de Hong Kong. A diferencia de algunos clubes deportivos existentes, las actividades deportivas en los edificios industriales renovados están orientadas a las masas. Los clientes pueden disfrutar de la diversión de hacer deporte al mismo tiempo con un coste relativamente menor. Esto interesa no solo a los amantes del deporte, sino también a las familias que llevan a sus hijos a participar en actividades de ocio.
A pesar de que a Hong Kong se le suele llamar "desierto cultural", el desarrollo del arte está prosperando en los edificios industriales revitalizados. Los estudios de arte , los talleres y los estudios de música se han convertido en elementos "imprescindibles" en esos edificios. Se ofrecen sesiones de pintura y sesiones de improvisación artística gratuitas a las personas que quieren escapar de su ajetreada vida y sumergirse en la tranquilidad. Por otro lado, se ofrecen talleres de fabricación de cuero u otros productos hechos a mano para que la gente pueda mostrar su creatividad. Desde la perspectiva musical, los clientes pueden tener oportunidades de crear música y hacer improvisaciones, y disfrutar de actuaciones de bandas. Por ejemplo, hay casas de conciertos en la zona industrial de Kwun Tong que ofrecen un lugar de actuación para cantantes y bandas locales. [10]
Después del lanzamiento del plan de revitalización, los propietarios pueden solicitar al Departamento de Tierras un cambio en el uso de sus instalaciones. El departamento no tiene suficiente control de estos edificios industriales después de la aprobación. Se desarrollan diferentes tipos de negocios, como posadas de vacaciones, estudios de arte y centros deportivos, lo que dificulta el control del departamento. Algunos propietarios desarrollan negocios a través de esta laguna administrativa, dirigiendo cubículos , casinos [11] [12] y clubes de mahjong, lo que crea muchos problemas de seguridad para el edificio. Las sociedades de tríadas y las actividades de pandillas pueden sumergirse en estos edificios y pueden afectar el orden público. Algunos cubículos tienen instalaciones de control de incendios deficientes [13] y tienen el potencial de causar lesiones y muertes cuando se produce un incendio.
Muchos propietarios de edificios industriales se muestran reacios a llevar a cabo reformas. En primer lugar, debido a la ubicación [14] y al entorno de las instalaciones, por ejemplo, la falta de ventanas o luz solar dificulta la transformación de los edificios para otros fines comerciales, como posadas y hoteles. En segundo lugar, los propietarios tienen que asumir el enorme coste de la reforma, por lo que pueden optar ilegalmente por realizar cambios no autorizados en sus edificios industriales para uso comercial con el fin de ahorrar costes. En tercer lugar, el alcance de los nuevos negocios es limitado, ya que es difícil que la gente conozca la existencia de las tiendas y, por tanto, se requiere un gran gasto en publicidad, lo que dificulta la expansión de los negocios. Por tanto, muchos propietarios prefieren dejar los edificios vacíos en lugar de emprender acciones costosas y que consumen mucho tiempo para la reforma.
Proporcionar tierras para diversos usos.
Teniendo en cuenta que el espacio terrestre en Hong Kong es escaso en relación con su población, se necesita un desarrollo continuo para mantenerse al día con el crecimiento. Para gestionar la necesidad de espacio comercial y residencial, los viejos edificios industriales se están convirtiendo en oficinas, áreas residenciales, hoteles y otros usos. Esto también es especialmente útil para las industrias culturales y creativas que pueden requerir un gran espacio comercial. El Jockey Club Creative Arts Centre (JCCAC) es un ejemplo. El edificio renovado para el JCCAC era un polígono industrial en Shek Kip Mei , que ha estado abandonado desde la década de 1990. Se convirtió en un centro de arte para el desarrollo cultural y tiene espacio de trabajo para más de 100 artistas y grupos de arte. [15] [16] Además, es más barato y rápido renovar edificios antiguos que construir nuevos. [17]
Minimizar los residuos y los costes de construcción
La revitalización de edificios industriales antiguos evita la demolición, minimizando los residuos de construcción y la contaminación del suelo . [17]
Aumento de la tarifa de alquiler
La política de revitalización de los edificios industriales dio lugar a un aumento de las tarifas de alquiler, aumentando el valor imponible en un 2% en 2012 y un 7% en 2013. [18] Una encuesta realizada en 2010 por el Consejo de Desarrollo de las Artes de Hong Kong (HKADC) mostró que más del 60% de los usuarios de los edificios industriales tenían problemas como resultado de los aumentos de alquiler. [19] El aumento promedio fue del 14%. Según la encuesta reciente [ ¿cuándo? ] propuesta por el HKADC, entre los 800 grupos artísticos que alquilan espacio en edificios industriales, el 61,5% afirmó que se enfrentaban a un aumento de la tarifa de alquiler, lo que supone una amenaza financiera para los grupos artísticos que tienen ingresos inestables. Su tarifa de alquiler, incluido el costo de instalación de aires acondicionados y otros equipos, representa la mayor parte de sus gastos. Algunos grupos artísticos o profesionales del arte optan por trasladarse de los viejos edificios industriales como resultado. [ cita requerida ]
Limitaciones a la actual política de uso del suelo
De acuerdo con las leyes de planificación urbana de la Oficina de Desarrollo de Hong Kong , las industrias culturales y creativas (por ejemplo, tecnología de la información, diseño y oficina de producción de medios, estudio de grabación audiovisual, etc.) están permitidas en estas dos zonas. [20] No obstante, la Sra. Leung Po Shan, portavoz del Factory Artists Concern Group (FAC), afirmó que a los grupos de teatro no se les permitía alquilar en fábricas.
