El Programa de Vivienda Mitchell-Lama es una garantía de vivienda gubernamental sin subsidio en el estado de Nueva York . Fue patrocinado por el senador del estado de Nueva York MacNeil Mitchell y el asambleísta Alfred Lama . Fue promulgada en 1955 como Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados (oficialmente contenida en la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada , artículo II titulado Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados y que se refiere a empresas sin fines de lucro, mientras que el artículo IV titulado Dividendo Limitado Compañías de Vivienda se refiere a viviendas asequibles que no pertenecen a Mitchell-Lama y que se organizan como corporaciones comerciales, asociaciones o fideicomisos desde 1927 en adelante).
El propósito declarado públicamente del programa era el desarrollo y construcción de viviendas asequibles , tanto de alquiler como de propiedad cooperativa , para residentes de ingresos medios. [1] Bajo este programa, las jurisdicciones locales adquirieron propiedades mediante dominio eminente y las proporcionaron a desarrolladores para desarrollar viviendas para inquilinos de ingresos bajos y medios. Los desarrolladores recibieron reducciones de impuestos mientras permanecieran en el programa, e hipotecas a bajo interés , subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la ciudad de Nueva York . También se les garantizaba un retorno de la inversión del 6% o, posteriormente, del 7,5% cada año. El programa se basó en la cooperativa de vivienda Morningside Gardens , una cooperativa en el vecindario Morningside Heights de Manhattan que estaba subsidiada con dinero de los impuestos. [2]
La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR) se fusionó con la Administración de Financiamiento de Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear la agencia de Renovación Comunitaria y Vivienda del Estado de Nueva York . La nueva agencia proporcionó financiamiento, mantenimiento y supervisión de hipotecas a los desarrollos mientras permanecieran en el programa Mitchell-Lama. [1]
Según Renovación Comunitaria y de Viviendas del Estado de Nueva York (anteriormente DHCR), " bajo el programa se construyeron un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105.000 apartamentos ". [3]
Los propietarios generalmente pueden retirar los desarrollos de Mitchell-Lama pagando por adelantado la hipoteca, lo que generalmente ocurre 20 años después de que se desarrolla el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso de la tierra especifican más tiempo. [4] Entre 1990 y 2005, la vivienda Mitchell-Lama perdió "22.688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su stock". [5] Ese ritmo ha aumentado ahora con el mercado inmobiliario de edificios de alquiler. Cuando se privatiza un edificio, pierde su reducción fiscal, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y pierde el derecho a un rendimiento anual del 6% sobre la inversión.
Lo que suceda con los inquilinos de esos edificios depende de cuándo se construyeron y de las políticas públicas.
Los inquilinos de edificios de alquiler construidos antes de 1974 entran en estabilización de alquiler al salir de Mitchell-Lama. Eso significa que sus alquileres aumentan de acuerdo con las órdenes de la Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York para cada nuevo contrato de arrendamiento [6] , así como de acuerdo con las órdenes de la Oficina de Administración de Alquileres de Nueva York para, entre otras cosas, importantes mejoras de capital [7] y privación. [8]
Los inquilinos que no califican para vales mejorados, incluidos todos los inquilinos en edificios posteriores a 1973 que no recibieron subsidio federal, deben pagar el alquiler fijado por los propietarios. [9] Los edificios que ya no están en un programa de regulación de alquileres plantean un problema particular para los inquilinos que recibían subsidios especiales, como programas de subsidio, debido a la pobreza [10] , la edad, [11] y la discapacidad. [12]
Después de un cierto período de años, los propietarios de las cooperativas de vivienda de capital limitado Mitchell-Lama pueden decidir, de acuerdo con las reglas de votación de sus cooperativas, "privatizar" o desmutualizar también su edificio. Esto puede permitir a los propietarios vender sus apartamentos, a menudo con grandes ganancias, pero potencialmente puede aumentar las tarifas de mantenimiento de los residentes restantes, ya que el edificio pierde su reducción de impuestos y puede tener mayores pagos por una hipoteca no subsidiada. Se pueden utilizar impuestos indirectos sobre las reventas para mitigar dichos aumentos, pero eso depende de las juntas directivas de las cooperativas. Se están realizando algunos esfuerzos para exigirlos mediante legislación, pero hasta ahora no han tenido éxito. Por lo tanto, dicha desmutualización disminuye simultáneamente el stock de viviendas asequibles en un área determinada y aumenta los ingresos fiscales. [13]
Algunos políticos han propuesto proyectos de ley [14] a la legislatura del estado de Nueva York que pondrían a todos los edificios que abandonan o que han abandonado Mitchell-Lama en una estabilización de alquileres tras la privatización. La Ley de Alquiler de 2011 [15] promulgada el 24 de junio de 2011 no mencionaba los alquileres ni las cooperativas de Mitchell-Lama.
En noviembre de 2007, la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) del Estado, ahora HCR del Estado de Nueva York, adoptó regulaciones que establecen que simplemente eliminar del programa a un Mitchell-Lama anterior a 1974 no es una "circunstancia única o peculiar" que justifique un aumento sustancial del alquiler. . [16] Varios propietarios impugnaron esa política ante los tribunales, afirmando que contradice una decisión judicial, KSLM-Columbus Apts. contra NYS DHCR , [17] y la referencia de un tribunal inferior a las cartas de política de la DHCR. [18] El juez Schlesinger de la Corte Suprema del Estado de Nueva York dictaminó [19] que las regulaciones son legales, y uno de los propietarios ( Steve Witkoff , propietario de 95 W. 95th Street, ahora llamado "Columbus 95") apeló a la corte estatal. División de Apelaciones de nivel medio. El 28 de diciembre de 2010, la División de Apelaciones, Primer Departamento (que cubre los distritos de Manhattan y el Bronx de la ciudad de Nueva York) confirmó por unanimidad la regulación de la DHCR. [20] El propietario de Columbus 95 no obtuvo permiso judicial para apelar ante el tribunal más alto del estado de Nueva York. [21]
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