El 7 de abril de 2008, el gobierno del Reino Unido introdujo el Subsidio Local para la Vivienda ( LHA , por sus siglas en inglés) para otorgar el derecho a la Prestación de Vivienda a los inquilinos que alquilan viviendas del sector privado en Inglaterra , Escocia y Gales . El sistema LHA introdujo cambios significativos en la forma en que se restringen los niveles de la Prestación de Vivienda (HB, por sus siglas en inglés) y en cómo se paga la prestación. No reemplazó a la Prestación de Vivienda; es solo una forma diferente de calcular el derecho bajo el esquema de Prestación de Vivienda existente: la Prestación Local para la Vivienda se basa en el percentil 30 de la vivienda local alquilada, mientras que el percentil 50 o la mediana se utilizó desde la introducción de la política hasta 2011. [1] Las tasas de LHA se relacionan con el área en la que se realiza la solicitud de la prestación de vivienda. [2] Estas áreas se denominan "Áreas de Mercado Amplio de Alquiler", definidas como "donde se podría esperar razonablemente que una persona viva teniendo en cuenta el acceso a instalaciones y servicios", y se utiliza una selección de alquileres en el área para determinar el LHA para cada categoría de vivienda en el área. [2]
Las tarifas de la LHA fueron creadas por el Departamento de Trabajo y Pensiones con el objetivo de controlar los costos y establecer un monto estándar para quienes reciben el Subsidio de Vivienda. Las tarifas de la LHA aseguraron que los inquilinos en circunstancias y áreas similares pudieran reclamar montos similares; es decir, en función de sus necesidades en lugar de en función de su propiedad, [3] y de modo que fuera posible saber de antemano cuánto alquiler podría cubrir el subsidio de vivienda en un área determinada. [3] Sin embargo, se descubrió [¿ por quién? ] después de la primera implementación limitada de la LHA en 9 Áreas de Mercado Amplio de Alquiler que los niveles de alquiler aumentaron más rápidamente en esas áreas, particularmente en aquellas partes de estas áreas donde anteriormente el precio era más bajo [4] , lo que resultó en críticas de que la LHA podría aumentar la falta de vivienda y alejar a los pobres y desempleados de áreas en las que podrían encontrar trabajo más fácilmente o encontrar acceso a servicios vitales relacionados con las necesidades de discapacidad. [5]
Desde 2012, los aumentos interanuales de LHA están limitados en función del aumento del índice de precios al consumidor , incluso si el percentil 30 de los alquileres de ese año significaría un aumento mayor en la tasa, cambiando así la base de la política de una en la que las tasas de LHA están vinculadas a los alquileres reales en un área determinada en un momento determinado a una en la que la tasa se basa en un aumento estándar cada año, similar a la mayoría de los demás beneficios, como la Prestación para Buscadores de Empleo , la Prestación de Apoyo al Empleo , etc. [6] En 2015, el Ministro de Hacienda, George Osborne, anunció una congelación total de las tasas de LHA hasta 2020, aunque algunas áreas de alto costo reciben un aumento del 3% en las tasas de LHA del Financiamiento de Asequibilidad Objetivo (TAF). [7]
En octubre de 2002, el Gobierno anunció la introducción del Subsidio Local para la Vivienda (LHA, por sus siglas en inglés) para reemplazar las restricciones de alquiler existentes en el Subsidio para la Vivienda para inquilinos privados. El Subsidio Local para la Vivienda utiliza las mismas regulaciones que el plan existente. El LHA se evalúa en función de los medios y se reduce de manera exactamente igual que el Subsidio para la Vivienda; sin embargo, el alquiler elegible se fija para un hogar de un tamaño determinado en una región determinada. Esta región incluirá muchas ciudades. El Subsidio para la Vivienda normalmente no está restringido por debajo de la tasa anunciada del LHA; hasta 2009, un inquilino que se mudara a una vivienda más barata que la tasa del LHA podía quedarse con la diferencia; después de 2009, esto se limitó a un máximo de £15.
El Subsidio de Vivienda Local se introdujo a partir de noviembre de 2003 como parte de una revisión más amplia de las regulaciones del Subsidio de Vivienda en nueve áreas piloto o "pioneras": Blackpool, Brighton & Hove, Conwy, Coventry, Edimburgo, Leeds, Lewisham, North East Lincolnshire y Teignbridge, comenzando en Blackpool en 2003. [8] A partir de abril de 2005, otros nueve consejos comenzaron a implementar el LHA, comenzando con Wandsworth, seguido por East Riding, St Helens, Argyll y Bute, South Norfolk, Norwich, Pembrokeshire, Guildford y Salford.
El Departamento de Trabajo y Pensiones encargó una evaluación del funcionamiento de la LHA, que fue realizada por el Centro de Política de Vivienda [9] , trabajando como parte de un consorcio de universidades, junto con el Centro Nacional de Investigación Social .
El Subsidio de Vivienda es un beneficio de seguridad social sujeto a prueba de medios en el Reino Unido que tiene como objetivo ayudar a las personas con bajos ingresos a pagar el alquiler de una vivienda . Se rige por varias leyes del Parlamento (véase, por ejemplo, la Ley de Contribuciones y Beneficios de la Seguridad Social de 1992). En términos operativos, los Reglamentos que lo rigen son instrumentos legales que surgen de esa Ley. Se rige por uno de dos conjuntos de reglamentos. Para los solicitantes en edad laboral se rige por el Reglamento del Subsidio de Vivienda de 2006, pero para aquellos que han alcanzado la edad de calificación para el Crédito de Pensión , estos se modifican por el Reglamento de LHA y el Reglamento de Intercambio de Información. La legislación para habilitar el Subsidio de Vivienda Local se introdujo en virtud de la Ley de Reforma del Bienestar que recibió la Sanción Real en mayo de 2007. Esta dispuso la aplicación nacional del régimen de LHA el 7 de abril de 2008 y la introducción del Subsidio de Apoyo al Empleo , que reemplazó al Subsidio de Incapacidad .
El sistema LHA es una forma de subsidio de vivienda administrado, junto con el subsidio de impuestos municipales , por la autoridad local en cuya zona se encuentra la propiedad que se alquila. En aquellas áreas donde hay un gobierno local de dos niveles, el subsidio de vivienda es administrado por el nivel del consejo de distrito o municipio del gobierno local.
La Asignación Local de Vivienda en sí se determina mediante una encuesta de alquileres dentro de un Área de Mercado de Alquiler Amplio determinada, donde se determina la mediana, o percentil 50, de los alquileres y es esta cifra la que se utiliza para establecer la Asignación Local de Vivienda, aunque desde 2011 la Asignación Local de Vivienda se basa en el 30 por ciento de los alquileres en un área.
A diferencia de los planes anteriores, el solicitante normalmente no puede solicitar que se realicen los pagos de las prestaciones a su arrendador, aunque sí pueden realizarse a un tercero. Se pueden hacer excepciones cuando el inquilino tiene antecedentes de no pagar el alquiler o no es lo suficientemente capaz de gestionar sus asuntos. Las decisiones al respecto están sujetas a una política de protección aplicada por el ayuntamiento que puede solicitarse a la autoridad local.
En todos los casos, el arrendador debe recibir el pago del alquiler (sin excedente) si el inquilino tiene un atraso de más de ocho semanas. Esto continuará hasta que el atraso sea inferior a ocho semanas.
Actualmente, LHA no afecta a:
Las BRMA, que deciden la cantidad de beneficio que se puede pagar, han sido criticadas por la Cámara de los Lores, en el caso Heffernan (R (Heffernan) v The Rent Service [2008] UKHL 58) [11] y por Shelter .
El subsidio de vivienda está disponible únicamente para aquellos que son considerados obligados a pagar el alquiler, tienen derecho permanente a residir en el Reino Unido y pasan la prueba de residencia habitual .
En general, solo se pagará el Subsidio de Vivienda Local a los nuevos reclamos y a los inquilinos que se muden a un contrato de alquiler privado asegurado a corto plazo .
En el grupo Pathfinder y Second Wave de autoridades locales (aquellos detallados en la sección anterior), cualquier inquilino que hubiera recibido un Beneficio de Vivienda menor bajo las reglas de LHA que bajo su esquema anterior tenía su alquiler elegible anterior protegido hasta que su cifra de LHA sea mayor que el beneficio permitido bajo el esquema anterior, después de lo cual su alquiler elegible cambia al establecido bajo las reglas de LHA.
Inicialmente, cuando el importe de la LHA era superior al alquiler real pagado, se permitía al solicitante conservar cualquier excedente de la Prestación de Vivienda pagado por encima de su obligación de alquiler. Las normas se han modificado para la implantación nacional de la LHA, de modo que a los solicitantes solo se les concederá una LHA máxima de 15 libras por semana por encima de su alquiler real si encuentran una propiedad más barata que su tarifa de LHA aplicable. Cualquier solicitante existente en las autoridades del Grupo Pathfinder/Second Wave que reciba más de esta cantidad según las normas existentes también tendrá este extra protegido durante 52 semanas, después de las cuales se aplicará el exceso máximo de 15 libras. Como parte del Presupuesto de 2009, el Secretario de Estado de Trabajo y Pensiones propuso modificar las normas de la Prestación de Vivienda a partir del 5 de abril de 2010 para que se elimine el exceso de hasta 15 libras semanales que los clientes pueden recibir por encima de su alquiler contractual. Esto significará que ningún solicitante puede recibir más en Prestación de Vivienda de lo que realmente paga en alquiler. [12] Esta propuesta eliminaría los incentivos para que los inquilinos busquen alojamientos menos costosos, que era una de las razones principales para la implementación del Subsidio Local de Vivienda. Esto, unido a la eliminación de la función de supervisión que anteriormente desempeñaba el funcionario local encargado de los alquileres, plantea interrogantes sobre la sostenibilidad a largo plazo del programa.
Cuando el propietario sea una empresa sin fines de lucro (o una organización voluntaria), un propietario social registrado o un consejo local que brinde asistencia o supervisión de cuidados, estarán exentos del Subsidio de Vivienda Local y estarán sujetos a las normas sobre beneficios de vivienda vigentes antes del 2 de enero de 1996.
Actualmente, la LHA no se aplica a los inquilinos de los ayuntamientos ni a la mayoría de los inquilinos de las asociaciones de vivienda , pero a partir de abril de 2013 se aplicará una reducción del alquiler elegible para las personas en edad laboral que no ocupen la vivienda. Esto reducirá el alquiler sobre el que se paga el beneficio en un 14 % para aquellos que tengan un dormitorio adicional y en un 25 % para aquellos que tengan dos o más.
El LHA solo se pagará directamente al propietario si existen razones excepcionales, por ejemplo, si el inquilino no puede administrar sus asuntos financieros, tiene un historial negativo de pago a los propietarios o tiene un retraso de más de 8 semanas en el pago. Si el inquilino tiene un retraso de más de 8 semanas en el pago, el beneficio debe pagarse al propietario.
La cantidad de LHA otorgada depende de:
– £260,64 por una habitación, alojamiento compartido
– £260,64 por uso exclusivo de una habitación
– £302,33 por alojamiento de 2 habitaciones
– £354,46 por alojamiento de 3 habitaciones
– £417,02 por alojamiento de 4 habitaciones
El subsidio de vivienda local se calculará según el número de habitaciones que necesita el hogar del solicitante, no según el número de habitaciones de la propiedad o el monto del alquiler cobrado.
El número de habitaciones necesarias se basa en el número, la edad y el sexo de las personas que viven en el hogar del solicitante. El requisito de habitaciones se calcula de la siguiente manera:
Si el solicitante es soltero y tiene menos de 35 años, la categoría de vivienda considerada adecuada es la de un dormitorio en una vivienda compartida. Esto significa una vivienda en la que el solicitante tiene el uso exclusivo de un dormitorio, pero comparte una o más de las siguientes opciones: cocina, baño, aseo o habitación apta para vivir.
La tarifa máxima de LHA cubre una propiedad de cuatro dormitorios.
La antigua forma de fijar alquileres justos para una zona implicaba que los funcionarios de alquiler evaluaran cada propiedad y establecieran un alquiler de referencia local máximo que reflejara el alquiler máximo "razonable" para la zona. En virtud de la LHA, se han definido las Áreas de Mercado Amplio de Alquiler (BRMA, por sus siglas en inglés) y los funcionarios de alquiler intentan determinar un nivel de alquiler medio que tiene por objeto dar a los beneficiarios del Subsidio de Vivienda acceso a aproximadamente el 30% más barato de las propiedades disponibles para alquilar en una región determinada. Esto incluye muchas ciudades. [15]
Para conocer la definición del Área Amplia del Mercado de Alquiler, consulte la sección Conceptos y terminología más arriba.
En el cuadro siguiente se indican las tarifas semanales que se aplicaron desde el 1 de abril de 2016 hasta el 31 de marzo de 2017. [16]
Debido a que las tasas se congelaron en 2016, en muchas áreas el percentil 30 es ahora más alto que la tasa de LHA. Clave: las tasas en las celdas amarillas son £10 o más por semana menos que el percentil 30; en las celdas de color naranja claro la diferencia es £20 o más por semana; y en las celdas de color naranja la diferencia es £30 o más por semana.
Todas las decisiones de una autoridad local sobre prestaciones de vivienda están sujetas a apelación a través del Servicio de Tribunales. No existe un derecho de apelación directo contra la tasa de la LHA otorgada a un inquilino individual, o el nivel de alquiler local especificado por el funcionario de alquileres para las Áreas de Mercado Amplio de Alquiler. Sin embargo, sus decisiones están abiertas a revisión judicial y ya han sido objeto de impugnación. [ cita requerida ]
En octubre de 2008 se suscitaron dudas sobre la imparcialidad del sistema de Subsidio Local para la Vivienda cuando se reveló que una familia del distrito londinense de Ealing recibía 150.000 libras al año en concepto de Subsidio Local para la Vivienda para alquilar una propiedad de siete habitaciones. [17] Como reconoció el gobierno de Brown en el presupuesto de 2009, las familias que reciben subsidios podrían estar en una situación mucho mejor que las familias de bajos ingresos que no tienen derecho a subsidios de vivienda. "Hay indicios [...] de que algunos solicitantes pueden permitirse un alojamiento que está fuera del alcance de las familias trabajadoras con bajos ingresos. Además, los costos del Subsidio Local para la Vivienda han aumentado por encima de la inflación a pesar de que el número de casos sigue siendo estático". [18] La transición del antiguo sistema de subsidios de vivienda al Subsidio Local para la Vivienda aumentó significativamente los pagos disponibles para casas más grandes en algunas áreas, como se puede ver al comparar el Alquiler de Referencia Local calculado por la Agencia de la Oficina de Tasaciones, que sirvió como base para determinar el antiguo subsidio de vivienda, con el Subsidio Local para la Vivienda actual. Por ejemplo, el alquiler de referencia local para el tipo de casa más grande en la localidad de East Thames Valley en marzo de 2009 era de 328,85 libras esterlinas por semana, mientras que el subsidio local para la vivienda para una propiedad similar en la misma zona era de 646,15 libras esterlinas por semana, un aumento de 16.500 libras esterlinas por año. [19] [20] Sin embargo, el máximo que los solicitantes pueden solicitar ahora del subsidio local para la vivienda bajo el gobierno de coalición es de 400 libras esterlinas por semana, para un máximo de una propiedad de cuatro habitaciones. También se aplican variaciones regionales, lo que significa que el máximo en áreas con precios de alquiler bajos será mucho menor que 400 libras esterlinas por semana. [21]
Un informe de 2014 examinó los impactos de los cambios en las tasas de LHA introducidos por el gobierno de coalición, en el contexto de los mayores costos de la vivienda en Londres. El estudio concluyó que la reducción de las tasas de LHA siempre empeora la situación de un hogar, medida en función de su ingreso disponible después de trabajar. Otra crítica a la reducción de las tasas de LHA es que no hacen nada para mejorar el incentivo para ingresar al trabajo remunerado. El informe fue encargado por Shelter, publicado por New Policy Institute y financiado por Trust for London. [22]
Por definición, las personas discapacitadas tienen necesidades que otras no tienen. Por ejemplo, una persona puede no ser capaz de conducir y, por lo tanto, no puede vivir lejos de las secciones activas de la red de transporte público, donde el alojamiento es más barato. Pocas casas y dúplex tienen ascensores, lo que significa que las personas que utilizan ayudas para la movilidad necesitan alojamiento en la planta baja; de manera similar, quienes utilizan perros de asistencia necesitan un jardín o patio donde el animal pueda hacer sus necesidades. En contraste con la cifra de alquiler del 30% inferior/percentil 30 utilizada en LHA, el acceso al transporte público, alojamiento en la planta baja y en el jardín tiene un precio superior. Por lo tanto, las personas discapacitadas se enfrentan a la dificultad de encontrar alojamiento con características premium a precios del "30% inferior". No hay excepciones para las tarifas de LHA para personas discapacitadas: una regla otorga una asignación adicional de habitación de LHA pero solo para personas que pueden satisfacer el requisito de necesitar atención nocturna una vez cada quince días. Una persona que no puede conducir, utiliza una silla de ruedas y necesita un perro de asistencia puede necesitar acceso al transporte público, un jardín y alojamiento en la planta baja, pero su tarifa de LHA se calcula de la misma manera que la de una persona que puede conducir, no tiene silla de ruedas ni un animal de asistencia. La proximidad de cuidadores, amigos o familiares tampoco es una razón justificable para vivir en una zona determinada, independientemente de la frecuencia con la que una persona pueda necesitar asistencia durante el día.