Una hipoteca con pago global es una hipoteca que no se amortiza completamente durante el plazo de la nota , por lo que deja un saldo pendiente al vencimiento . [1] El pago final se llama pago global debido a su gran tamaño. [2] Las hipotecas con pago global son más comunes en el sector inmobiliario comercial que en el residencial en la actualidad debido a la prevalencia de hipotecas con períodos de amortización más largos, en particular, las hipotecas de tasa fija a 30 años. [3] Una hipoteca con pago global puede tener una tasa de interés fija o flotante. La forma más común de describir un préstamo global utiliza la terminología X con vencimiento en Y , donde X es el número de años durante los cuales se amortiza el préstamo e Y es el año en el que vence el saldo principal. [4]
Un ejemplo de hipoteca con pago global es la hipoteca Fannie Mae Balloon a siete años, que incluye pagos mensuales basados en una amortización de treinta años. [5] En los Estados Unidos, el monto del pago global debe indicarse en el contrato si las disposiciones de Veracidad en los Préstamos se aplican al préstamo. [1] [6] Lo más común es que los plazos sean de cinco o siete años. [7] [2]
Debido a que los prestatarios pueden no tener los recursos para realizar el pago global al final del plazo del préstamo, se puede utilizar un plan hipotecario de "dos pasos" con hipotecas de pago global. [1] Según el plan de dos pasos, a veces denominado "opción de reinicio", la nota hipotecaria se "reinicia" utilizando las tasas de mercado actuales y utilizando un cronograma de pago totalmente amortizable. [8] Esa opción no es necesariamente automática y puede estar disponible solo si el prestatario sigue siendo el propietario/ocupante, no tiene pagos atrasados de treinta días en los doce meses anteriores y no tiene otros gravámenes contra la propiedad. [1] Para las hipotecas de pago global sin una opción de reinicio o si la opción de reinicio no está disponible, la expectativa es que el prestatario haya vendido la propiedad o refinanciado el préstamo para el final del plazo del préstamo. Eso puede significar que existe un riesgo de refinanciación .
Las hipotecas de tasa ajustable a veces se confunden con las hipotecas con pago global. La diferencia es que en el caso de las hipotecas con pago global puede ser necesario refinanciarlas o devolverlas al final del período; en el caso de algunas hipotecas con tasa ajustable no es necesario refinanciarlas y la tasa de interés se ajusta automáticamente al final del período aplicable. Algunos países no permiten hipotecas con pago global para viviendas residenciales: el prestamista debe entonces continuar con el préstamo (se requiere la opción de reinicio). Por lo tanto, para el prestatario no existe riesgo de que el prestamista se niegue a refinanciar o continuar con el préstamo. [9]
Un término relacionado con este término es el de pago único . En el caso de un préstamo único , el pago único se devuelve cuando el préstamo llega a su vencimiento contractual (por ejemplo, cuando se alcanza la fecha límite de devolución establecida en el momento en que se otorgó el préstamo), lo que representa el monto total del préstamo (también llamado capital ). Los pagos periódicos de intereses se realizan generalmente durante la vida del préstamo.
La forma típica de pagar un préstamo hipotecario se denomina pago amortizado o amortización .
Con la amortización, se pagan periódicamente partes del capital (junto con los pagos de intereses del préstamo ) hasta que el préstamo vence. Con la amortización total , el cronograma de amortización se establece de modo que el último pago periódico comprenda la parte final del capital pendiente de pago.
En el caso de la amortización parcial , se exigirá un pago global al vencimiento, que cubra la parte del monto del préstamo que aún esté pendiente. Este enfoque es muy común en la financiación de automóviles, donde el pago global se calcula a menudo con respecto al valor del vehículo al final del plazo de financiación, de modo que el prestatario pueda devolver el vehículo en lugar de realizar el pago global.
Los pagos globales o pagos únicos son comunes para ciertos tipos de deuda. La mayoría de los bonos , por ejemplo, son instrumentos no amortizables en los que los pagos de cupones cubren solo los intereses y el monto total del valor nominal del bono se paga al vencimiento final.
Los pagos globales implican un cierto grado de riesgo para el prestatario y el prestamista. En muchos casos, la intención del prestatario es refinanciar el monto del pago global en la fecha de vencimiento final. En este punto, existe riesgo de refinanciación , ya que es posible que en el momento del pago, el prestatario no pueda refinanciar el préstamo; el prestatario enfrenta el riesgo de no tener fondos líquidos suficientes y el prestamista enfrenta el riesgo de que el pago se retrase. Debido a que las hipotecas globales pueden conllevar riesgos, algunos prestamistas pueden exigir un pago inicial mínimo del 20 % al prestatario. [10]