Para conocer la terminología de petróleo y gas sobre intereses de regalías primordiales, consulte Intereses de regalías primordiales .
El interés superior es un concepto de la legislación inmobiliaria inglesa . La regla general en materia de transferencias de propiedad registradas es que todos los intereses y derechos sobre un terreno deben estar escritos en la entrada del registro correspondiente a ese terreno. De lo contrario, cuando alguien compre ese terreno, los intereses no se aplicarán al comprador y los derechos se perderán. Los intereses superiores son la excepción a esta regla general. No es necesario registrar los intereses superiores para vincular a cualquier nuevo propietario.
La Cámara de los Comunes, la Cámara de los Lores y la Comisión Real encargada de preparar la Ley de la Propiedad (1925) acordaron que, en el caso de muchas clases de intereses, no sería razonable esperar que se registraran determinados intereses, por lo que en esa legislación se los denominó intereses primordiales. Su lista se reformó y simplificó en virtud de la legislación de 2002 en reformas escalonadas entre ese año y 2013.
Estos intereses incluyen principalmente:
Según la legislación de 2002, los cargos de:
se ha debilitado, a menos que se registre, para ser válido contra los propietarios de tierras al 12 de octubre de 2013 y no contra los propietarios posteriores según la Iglesia de Inglaterra, el organismo con el derecho a hacer cumplir los derechos. [2]
La existencia de intereses superiores es una cuestión estándar en una transacción: debe confirmarse, negarse o "desconocerse" según el formulario estándar de información de propiedad utilizado en Inglaterra y Gales. [1] No obstante, un derecho a la luz en el terreno o en el terreno vecino y a caminos despejados y bien transitados a través de un jardín o una pequeña propiedad , por ejemplo, se consideraría un conocimiento constructivo según la inspección presunta de la propiedad según la Condición estándar 3.1.2 (b) de las Condiciones estándar de venta, presente de acuerdo con el principio de caveat emptor ( lat. comprador, tenga cuidado ). [3]
Los intereses primordiales se limitan a los que figuran en los Anexos 1 y 3 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , que sustituyen a la sección 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1925. La jurisprudencia basada en las disposiciones directamente equivalentes de la LPA de 1925 todavía puede citarse en caso de disputas en virtud de la doctrina stare decisis del precedente legal. [4] [5]
Los contratos de arrendamiento a corto plazo (arrendamientos/contratos de arrendamiento de menos de siete años) fueron excluidos porque incluirlos implicaría grandes cargas de trabajo de registro y sobre la base de continuar con un mercado de alquiler y subarrendamiento fluido, donde las cláusulas de rescisión se pueden especificar a voluntad, restringidas a un aviso mínimo de un mes en el entorno residencial por la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985. [ 6]
En un caso destacado, Williams & Glyn Bank v Boland , una esposa reclamó con éxito un interés primordial en una propiedad que su marido había hipotecado para financiar un negocio en crisis. Aunque ella no tenía un interés legal (titular) en la propiedad, había hecho contribuciones sustanciales a la compra y estaba en posesión efectiva de la propiedad; su interés primordial se mantuvo cuando el banco intentó tomar posesión. [7]
Se ha debatido en el ámbito académico el efecto que la Ley de Derechos Humanos de 1998 tiene sobre los intereses superiores . Si un comprador adquiriera una propiedad y se encontrara sujeto a numerosas obligaciones restrictivas o costosas que el vendedor conocía y no se esperaba que conociera, no es seguro que pudiera reclamar daños y perjuicios a un organismo público o cuasipúblico que le impusiera una carga en virtud del artículo 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos al que se hace referencia en esa Ley.
En cualquier caso, los principios de tergiversación se aplican in personam (contra la persona, en lugar de para vincular a la propiedad), que en su lugar puede estar vinculada por servidumbres prescriptivas . La Sección 8.4 del Formulario de Información de Propiedad del Law Society para vendedores estándar invita al vendedor a confirmar o negar los ejemplos conocidos de estos intereses, excluyendo los arrendamientos que se tratan mediante el contrato de compraventa. [1] Tratar con arrendamientos/alquileres es la Condición Estándar de Venta 3.3 por parte del vendedor y la condición especial predeterminada en su reverso es que la propiedad se vende con posesión vacante. [8]