La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 (c. 70) es una ley del Parlamento del Reino Unido sobre la legislación inmobiliaria inglesa . Establece normas mínimas para los derechos de los inquilinos frente a sus propietarios. [1]
El motivo de la introducción de la ley no fue, como podría suponerse, ayudar a los propietarios de viviendas privadas existentes, que en 1985 estaban obligados por ley a tener alquileres regulados; sus alquileres regulados otorgaban a todos los inquilinos un alquiler vitalicio que podían pasar a otros ocupantes de la vivienda cuando fallecieran, los alquileres se fijaban normalmente en el 50% del valor de mercado, no se podían volver a hipotecar debido al inquilino en posesión y, si se vendían, valían el 50% del valor de posesión vacante debido a que el inquilino regulado estaba en el lugar. En ese momento, los alquileres regulados eran el único alquiler disponible para los propietarios privados y representaban solo el 5% del parque de viviendas. Los niveles de alquiler privado eran establecidos por "agentes de alquiler justo". Como el alquiler era insuficiente para obtener un beneficio o pagar reparaciones costosas de la propiedad, los propietarios privados vendían tan pronto como un inquilino se mudaba, ya que había mejores inversiones en otra parte. La Ley de Propietarios e Inquilinos se aprobó para preparar la privatización de las asociaciones de vivienda (que habían sido excluidas deliberadamente del programa de derecho a compra, aunque tenían 400.000 viviendas). Esta legislación debe verse en el contexto de la Ley de Vivienda y Planificación de 1986, que dio a los ayuntamientos la opción de transferir el parque de viviendas a otro propietario privado ( propietario social registrado ) y la Ley de Vivienda de 1988 , que desreguló el sector privado de alquiler durante unos años hasta que el Partido Laborista la restableció en 1991 [ dudoso – debatir ] sobre alquileres regulados únicamente, de modo que ahora las asociaciones de vivienda podían cobrar lo que quisieran, captar inversiones privadas, vender viviendas de protección oficial, etc.
La Ley no fue modificada fundamentalmente por los gobiernos de Major, Blair, Brown o Cameron en lo que se refiere a alquileres justos, derechos a razones justas para terminar un arrendamiento o prohibición de honorarios de agentes inmobiliarios. Sin embargo, se introdujeron modificaciones mediante la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1987 , la Ley de Vivienda de 1996 , la Ley de Reforma de Propiedad Común y Arrendamiento de 2002 , la Ley de Localismo de 2011 y la Ley de Viviendas (Idoneidad para la Habitabilidad Humana) de 2018, y en Gales, la Ley de Viviendas en Alquiler (Gales) de 2016.
Las secciones 1 a 3A exigen que los propietarios proporcionen a los inquilinos información básica sobre su identidad, incluidos los directores si el propietario es una empresa . Según la sección 3A, los propietarios deben revelar si existe un derecho (legal o de otro tipo) del inquilino a adquirir la participación del propietario.
Las secciones 4 a 7 exigen que los libros de alquiler contengan información. La sección 5 exige que esto incluya el nombre y la dirección del propietario, el alquiler, los términos y condiciones del contrato o los asuntos que el Secretario de Estado prescriba en los reglamentos.
Las secciones 8 a 10 establecen que es un término contractual implícito que la propiedad será apta para la habitación humana, lo que según la sección 10 incluye el estado de "reparación, estabilidad, ausencia de humedad, disposición interna, iluminación natural, ventilación, suministro de agua, drenaje y servicios sanitarios, instalaciones para la preparación y cocción de alimentos y para la eliminación de aguas residuales".
Los artículos 11 a 17 imponen a los propietarios la obligación de reparar las propiedades en arrendamientos de menos de 7 años que sean viviendas (donde viven personas). El artículo 11 especifica que la obligación de reparación incluye "la estructura y el exterior de la vivienda (incluidos desagües, canaletas y tuberías externas)", las instalaciones de " agua , gas y electricidad y de saneamiento (incluidos lavabos, fregaderos , baños y sanitarios)", y "para calefacción de espacios y agua caliente".
Los artículos 18 a 30 limitan los "cargos por servicios" que un propietario puede cobrar a un inquilino. Su finalidad es impedir que los propietarios, que reciben un alquiler, impongan más cargos irrazonables y, en virtud del artículo 19, dichos cargos deben estar estrictamente relacionados con el coste. El propietario comete infracciones si no proporciona en todo momento la información pertinente y no la certifica mediante un contable cualificado. El artículo 20 prevé que se consulte a los arrendatarios antes de poder recuperar los costes de mantenimiento y mejora de los arrendatarios y los inquilinos asegurados. Cuando el propietario es una autoridad adjudicadora a efectos de contratación pública , la realización de una consulta conforme debe estar entrelazada con un ejercicio de contratación que cumpla con el Reglamento de contratación pública de 2015. [2] Es posible solicitar a la Cámara de Propiedad del Tribunal de Primera Instancia una dispensa del requisito de consulta, por ejemplo, en una situación urgente. [3]
La Sección 30A y el Anexo de la Ley, insertados por la Ley de Reforma de Propiedad Común y Arrendamiento de 2002 , otorgan a los inquilinos el derecho a recibir resúmenes de cualquier póliza de seguro incluida en un cargo por servicio. En virtud de la Sección 30B, una "asociación de inquilinos reconocida" (por el Tribunal de Primera Instancia en Inglaterra) tiene derecho a ser consultada sobre cualquier persona que trabaje como agente de administración.
En virtud del artículo 31, el Secretario de Estado sigue teniendo un "poder de reserva" para limitar los alquileres mediante órdenes. En concreto, en cualquier lugar de Inglaterra o Gales se puede dictar una orden "a) que restrinja o impida los aumentos de alquiler de las viviendas que de otro modo se producirían, o b) que restrinja el importe del alquiler que de otro modo se pagaría por los nuevos alquileres de viviendas" para cualquier vivienda, en cualquier lugar. Este poder no se ha utilizado de forma significativa.
Los artículos 31A a 39 establecen disposiciones "complementarias". Los artículos 31A a C se refieren a la jurisdicción del tribunal de valoración de arrendamientos. El artículo 33 establece que los directores de empresas son solidariamente responsables con las empresas por los delitos cometidos con su consentimiento. Los artículos 36 a 39 contienen definiciones.
Las secciones 18 a 30 forman la base de los derechos y responsabilidades legales de los arrendatarios ingleses y galeses con respecto a los cargos por servicios residenciales variables.
Se ha generado un importante debate político en torno a la reintroducción de una auténtica regulación de los alquileres , con el fin de garantizar una carta legislativa de los derechos de los inquilinos. Esto incluye, en primer lugar, la regulación de los aumentos máximos del alquiler por parte de un propietario, como se hace en la mayoría de los países de la OCDE, como Canadá y Alemania . En segundo lugar, se ha pedido que se garantice a los inquilinos el derecho a permanecer en su vivienda a menos que el propietario tenga una buena razón para desalojarlos , en particular para que los propietarios no puedan desalojar a los antiguos inquilinos y aumentar el alquiler a los nuevos. En tercer lugar, se han hecho varias propuestas para impedir que los agentes inmobiliarios cobren comisiones a los inquilinos, de la misma manera que la Ley de Agencias de Empleo de 1973 prohíbe a las agencias de empleo cobrar comisiones a las personas que buscan trabajo . [4]