Los títulos respaldados por hipotecas comerciales ( CMBS ) son un tipo de título respaldado por hipotecas comerciales y multifamiliares en lugar de por bienes raíces residenciales. Los CMBS tienden a ser más complejos y volátiles que los títulos respaldados por hipotecas residenciales debido a la naturaleza única de los activos inmobiliarios subyacentes. [1]
La estructura típica para la titulización de préstamos inmobiliarios comerciales es un conducto de inversión en hipotecas inmobiliarias (REMIC), una creación de la legislación fiscal que permite que el fideicomiso sea una entidad de transferencia que no está sujeta a impuestos a nivel del fideicomiso.
Muchas transacciones de CMBS estadounidenses conllevan menos riesgo de prepago que otros tipos de MBS, gracias a la estructura de las hipotecas comerciales. Las hipotecas comerciales a menudo contienen cláusulas de bloqueo (normalmente un período de 1 a 5 años [2] en el que no puede haber prepago del préstamo) por el que pueden estar sujetas a cancelaciones , mantenimiento de rendimiento y penalizaciones por prepago para proteger a los tenedores de bonos. Las emisiones de CMBS europeas suelen tener menos protección por prepago. El interés de los bonos puede ser a tipo fijo o flotante, es decir, basado en un índice de referencia (como LIBOR / EURIBOR ) más un diferencial.
El siguiente es un pasaje descriptivo de la "Guía del prestatario sobre CMBS" publicada por la Asociación de Valores Hipotecarios Comerciales y la Asociación de Banqueros Hipotecarios : [3]
La deuda hipotecaria de primera línea sobre bienes raíces comerciales generalmente se divide en dos categorías básicas: (1) préstamos que se titularizarán ("préstamos CMBS") y (2) préstamos de cartera. Los préstamos de cartera son originados por un prestamista y se mantienen en su balance hasta el vencimiento.
En una transacción CMBS, se agrupan y transfieren a un fideicomiso muchos préstamos hipotecarios individuales de distintos tamaños, tipos de propiedades y ubicaciones. El fideicomiso emite una serie de bonos que pueden variar en rendimiento, duración y prioridad de pago. Las agencias de calificación reconocidas a nivel nacional asignan luego calificaciones crediticias a las distintas clases de bonos, que van desde grado de inversión (AAA/Aaa hasta BBB-/Baa3) hasta grado inferior a inversión (BB+/Ba1 hasta B-/B3) y una clase sin calificación que está subordinada a la clase de bonos con calificación más baja.
Los inversores eligen qué bonos CMBS comprar en función del nivel de riesgo crediticio/rendimiento/duración que buscan. Cada mes, el interés recibido de todos los préstamos agrupados se paga a los inversores, empezando por aquellos inversores que poseen los bonos con la calificación más alta, hasta que se paga todo el interés acumulado sobre esos bonos. Luego, el interés se paga a los tenedores de los bonos con la calificación más alta siguiente y así sucesivamente. Lo mismo ocurre con el capital a medida que se reciben los pagos.
Esta estructura de pago secuencial se conoce generalmente como "cascada". Si los prestatarios no cumplen con los pagos contractuales del préstamo o si se liquidan las garantías del préstamo y no generan suficientes ingresos para cumplir con los pagos de todas las clases de bonos, los inversores de la clase de bonos más subordinada sufrirán pérdidas y las clases más importantes sufrirán pérdidas en orden inverso de prioridad.
La estructura típica para la titulización de préstamos inmobiliarios comerciales es un conducto de inversión en hipotecas inmobiliarias (REMIC). Un REMIC es una creación de la ley tributaria que permite que el fideicomiso sea una entidad de transferencia que no está sujeta a impuestos a nivel del fideicomiso. La transacción CMBS está estructurada y tiene un precio basado en el supuesto de que no estará sujeta a impuestos con respecto a sus actividades; por lo tanto, el cumplimiento de las regulaciones REMIC es esencial. CMBS se ha convertido en una fuente de capital atractiva para los préstamos hipotecarios comerciales porque los bonos respaldados por un conjunto de préstamos generalmente valen más que la suma del valor de todos los préstamos. La mayor liquidez y estructura de CMBS atrae a una gama más amplia de inversores al mercado hipotecario comercial. Este efecto de creación de valor permite que los préstamos destinados a la titulización tengan un precio agresivo, lo que beneficia a los prestatarios.
Los títulos respaldados por hipotecas se pueden distinguir por el tipo de inmueble detrás de la garantía: [4]
Las características de los MBS comerciales varían según el plazo. Mientras que los préstamos a largo plazo (5 años o más) suelen tener tasas de interés fijas y restricciones sobre los pagos anticipados, los préstamos a corto plazo (1 a 3 años) suelen tener tasas de interés variables y pagos anticipados gratuitos.
Los títulos respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) y los títulos respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) se diferencian principalmente por los activos subyacentes que los respaldan. Los RMBS son títulos respaldados por un paquete de préstamos para viviendas o departamentos residenciales, lo que permite a los inversores beneficiarse de los pagos de la hipoteca y de los intereses de los propietarios de viviendas. [5]
Por otra parte, los CMBS se sustentan en préstamos sobre propiedades comerciales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas, centros comerciales u otros espacios comerciales. [5] Proporciona a los inversores un flujo de efectivo a partir de los ingresos que generan estas propiedades comerciales. Los perfiles de riesgo y las estructuras de reembolso de estos títulos pueden diferir significativamente debido a la naturaleza de los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales.
La responsabilidad del administrador principal es administrar los préstamos del fondo hasta su vencimiento, a menos que el prestatario incurra en impago. El administrador principal administra el flujo de pagos e información y es responsable de la interacción continua con el prestatario que cumple con sus obligaciones.
(Ver también administrador principal ) En algunos casos, el prestatario puede tratar con un administrador principal que también puede ser el originador del préstamo o el banco hipotecario que obtuvo el préstamo. El administrador principal mantiene el contacto directo con el prestatario, y el administrador principal puede subcontratar ciertas tareas de administración del préstamo al administrador principal o al subadministrador.
(Véase también administrador especial ) En caso de que se produzcan determinados hechos específicos, principalmente un incumplimiento, la administración del préstamo se transfiere al administrador especial . Además de ocuparse de los préstamos en mora, el administrador especial también tiene autoridad de aprobación sobre las acciones de administración importantes, como las asunciones de préstamos.
La clase de bonos más subordinada en circulación en un momento dado se considera la del tenedor del certificado director, también denominada clase controladora. El inversor en las clases de bonos más subordinadas se denomina comúnmente "comprador de la parte B". Los compradores de la parte B generalmente compran las clases de bonos con calificación B y BB/Ba junto con la clase sin calificación.
La función principal del fiduciario es conservar todos los documentos del préstamo y distribuir los pagos recibidos del administrador principal a los tenedores de bonos. Si bien el acuerdo de agrupación y administración de los préstamos (PSA) suele otorgar al fiduciario una amplia autoridad con respecto a ciertos aspectos del préstamo, normalmente delega su autoridad en el administrador especial o en el administrador principal.
En la calificación de una titulización, participarán entre una y cuatro agencias de calificación. Las agencias de calificación establecen calificaciones de bonos para cada clase de bonos en el momento en que se cierra la titulización. También supervisan el desempeño del fondo y actualizan las calificaciones para los inversores en función del desempeño, la morosidad y los posibles eventos de pérdida que afecten a los préstamos dentro del fideicomiso.