Una hipoteca comercial es un préstamo hipotecario garantizado por una propiedad comercial , como un edificio de oficinas, un centro comercial, un almacén industrial o un complejo de apartamentos. Los fondos de una hipoteca comercial se utilizan normalmente para adquirir, refinanciar o remodelar una propiedad comercial.
Las hipotecas comerciales están estructuradas para satisfacer las necesidades del prestatario y del prestamista. Los términos clave incluyen el monto del préstamo (a veces denominado "ingresos del préstamo"), la tasa de interés, el plazo (a veces denominado "vencimiento"), el cronograma de amortización y la flexibilidad de prepago. Las hipotecas comerciales generalmente están sujetas a una evaluación exhaustiva y una debida diligencia antes del cierre. El proceso de evaluación del prestamista puede incluir una revisión financiera de la propiedad y del propietario (o "patrocinador"), así como la contratación y revisión de varios informes de terceros, como una tasación .
Al 30 de junio de 2013, había 3,1 billones de dólares en hipotecas comerciales y multifamiliares en circulación en los EE. UU. De estas hipotecas, aproximadamente el 49 % estaban en manos de bancos, el 18 % estaban en manos de fideicomisos respaldados por activos (emisores de CMBS ), el 12 % estaban en manos de empresas patrocinadas por el gobierno y fondos hipotecarios respaldados por agencias y GSE, y el 10 % estaban en manos de compañías de seguros de vida. [1]
El monto del préstamo de una hipoteca comercial generalmente se determina en función de los índices de préstamo a valor (LTV) y de cobertura del servicio de la deuda , que se analizan con más detalle a continuación en la sección sobre estándares de suscripción.
Las hipotecas comerciales pueden estructurarse como primeros gravámenes o, si se desea un monto de préstamo mayor, el prestatario puede obtener también financiamiento subordinado , a veces estructurado como una nota mezzanine o como capital preferente , que generalmente conlleva una tasa de interés más alta.
Las tasas de interés de las hipotecas comerciales pueden ser fijas o flotantes. Las hipotecas a tasa fija sobre bienes raíces comerciales estabilizados generalmente se cotizan en función de un diferencial de swaps , y el diferencial de swaps coincide con el plazo del préstamo. Las tasas de interés del mercado, así como los factores de suscripción, afectan en gran medida la tasa de interés cotizada sobre una propiedad comercial en particular. Las tasas de interés de las hipotecas comerciales suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales.
Muchos prestamistas hipotecarios comerciales exigen una tarifa de solicitud o un depósito de buena fe, que normalmente utilizan para cubrir los gastos de suscripción, como la tasación de la propiedad. Las hipotecas comerciales también pueden tener tarifas de apertura o suscripción (que se pagan al cierre como una reducción de los fondos del préstamo) y/o tarifas de salida (que se pagan cuando se devuelve el préstamo).
El plazo de una hipoteca comercial es generalmente de entre cinco y diez años para propiedades comerciales estabilizadas con flujos de efectivo establecidos (a veces llamados "préstamos permanentes"), y de entre uno y tres años para propiedades en transición, por ejemplo, propiedades recién inauguradas o propiedades en proceso de renovación o reposicionamiento (a veces llamados " préstamos puente "). Las hipotecas sobre propiedades multifamiliares que son otorgadas por una empresa patrocinada por el gobierno o una agencia gubernamental pueden tener plazos de treinta años o más. Algunas hipotecas comerciales pueden permitir extensiones si se cumplen ciertas condiciones, que pueden incluir el pago de una tarifa de extensión. Algunas hipotecas comerciales tienen una "fecha de pago anticipada", lo que significa que si el préstamo no se paga en la fecha de pago anticipada, el préstamo no está en mora.
Las hipotecas comerciales suelen amortizarse durante el plazo del préstamo, lo que significa que el prestatario paga tanto los intereses como el capital a lo largo del tiempo, y el saldo del préstamo al final del plazo es menor que el monto original del préstamo. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas residenciales, las hipotecas comerciales generalmente no se amortizan por completo durante el plazo establecido y, por lo tanto, con frecuencia terminan con un pago global del saldo restante, que a menudo se paga refinanciando la propiedad. Algunas hipotecas comerciales tienen un período de solo intereses al comienzo del plazo del préstamo durante el cual el prestatario solo paga los intereses.
Los préstamos comerciales varían en sus condiciones de prepago, es decir, si se permite o no al inversor inmobiliario refinanciar el préstamo a voluntad. Algunos prestamistas de cartera, como los bancos y las compañías de seguros, pueden permitir flexibilidad en cuanto al prepago. En cambio, para que un prestatario pueda prepagar un préstamo de conducto, tendrá que cancelar los bonos, comprando suficientes bonos del gobierno (bonos del Tesoro) para proporcionar a los inversores la misma cantidad de ingresos que habrían tenido si el préstamo todavía estuviera vigente.
Por lo general, una hipoteca comercial la contrata una entidad con fines específicos, como una corporación o una sociedad de responsabilidad limitada creada específicamente para poseer únicamente la propiedad en cuestión, en lugar de una persona física o una empresa más grande. Esto permite al prestamista ejecutar la hipoteca sobre la propiedad en caso de impago, incluso si el prestatario se ha declarado en quiebra, es decir, la entidad está " fuera de la quiebra ".
Las hipotecas comerciales pueden ser con recurso o sin recurso. Una hipoteca con recurso se complementa con una obligación general del prestatario o una garantía personal del propietario o propietarios de la propiedad, que hace que la deuda sea pagadera en su totalidad incluso si la ejecución hipotecaria de la propiedad no satisface el saldo pendiente. Una hipoteca sin recurso está garantizada únicamente por la propiedad comercial que sirve como garantía. En caso de incumplimiento , el acreedor puede ejecutar la hipoteca de la propiedad, pero no tiene ningún otro reclamo contra el prestatario por cualquier deficiencia restante.
Si un patrocinador busca financiamiento para una cartera de propiedades inmobiliarias comerciales, en lugar de una sola propiedad, el patrocinador puede optar por obtener un préstamo con garantía cruzada , en el que todas las propiedades garantizan el préstamo.
Los prestamistas pueden exigir a los prestatarios que establezcan reservas para financiar elementos específicos al momento del cierre, como gastos anticipados de mejoras para inquilinos y comisiones de arrendamiento (TI/LC), gastos de reparación y gastos de capital necesarios y reservas de intereses.
Los prestamistas suelen exigir una relación mínima de cobertura del servicio de la deuda , que suele oscilar entre 1,1 y 1,4; la relación es el flujo de caja neto (los ingresos que produce la propiedad) sobre el servicio de la deuda (pago de la hipoteca). Por ejemplo, si el propietario de un centro comercial recibe 300.000 dólares al mes de los inquilinos y paga 50.000 dólares al mes en gastos, un prestamista normalmente no concederá un préstamo que requiera pagos mensuales superiores a 227.273 dólares ((300.000 dólares-50.000 dólares)/1,1)), una relación de cobertura de la deuda de 1,1.
Los prestamistas también analizan la relación préstamo-valor (LTV). La LTV es un cálculo matemático que expresa el monto de una hipoteca como porcentaje del valor total tasado. Por ejemplo, si un prestatario quiere $6,000,000 para comprar una oficina que vale $10,000,000, la relación LTV es $6,000,000/$10,000,000 o 60%. La relación LTV de las hipotecas comerciales suele estar entre el 55% y el 70%, a diferencia de las hipotecas residenciales, que suelen ser del 80% o más.
Los prestamistas analizan los alquileres por pie cuadrado, el costo por pie cuadrado y el costo de reemplazo por pie cuadrado. Estas métricas varían ampliamente según la ubicación y el uso previsto de la propiedad, pero pueden ser indicadores útiles de la salud financiera del inmueble, así como de la probabilidad de que aparezcan nuevos desarrollos competitivos.
Desde la crisis financiera de 2007-2008 , los prestamistas han comenzado a centrarse en una nueva métrica, el rendimiento de la deuda, para complementar el índice de cobertura del servicio de la deuda. El rendimiento de la deuda se define como el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad dividido por el monto de la hipoteca.
Los prestamistas suelen realizar una diligencia debida exhaustiva sobre un préstamo hipotecario comercial propuesto antes de financiar el préstamo. Dicha diligencia debida a menudo incluye una visita al sitio, una revisión financiera y una diligencia debida sobre el patrocinador de la propiedad y la entidad prestataria legal. Los prestamistas también analizan la calificación crediticia , el extracto bancario, el tiempo en el negocio y los ingresos anuales. Muchos prestamistas también encargan y revisan informes de terceros, como una tasación , un informe ambiental, un informe de ingeniería y verificaciones de antecedentes.
Los bancos, grandes y pequeños, son proveedores tradicionales de hipotecas comerciales. Según la Reserva Federal, los bancos tenían en sus libros 1,5 billones de dólares en hipotecas comerciales al 30 de junio de 2013. [1]
Los prestamistas intermediarios originan hipotecas comerciales y las mantienen como inversiones durante un breve período de tiempo antes de titularizar los préstamos y vender CMBS garantizados por los préstamos hipotecarios comerciales subyacentes. Los prestamistas intermediarios incluyen tanto a bancos como a compañías financieras no bancarias. Según la Reserva Federal, al 30 de junio de 2013, los emisores de CMBS tenían aproximadamente 560 mil millones de dólares en hipotecas comerciales . [1]
La titulización de hipotecas comerciales en su forma actual comenzó con el programa de titulización comercial de la Resolution Trust Corporation (o RTC) en 1992-1997. La RTC aplicó un enfoque similar al que había comenzado a utilizar con éxito con las hipotecas residenciales, emitiendo múltiples tramos de valores garantizados por fondos diversificados de préstamos hipotecarios comerciales. [2] Después de la introducción de los métodos de titulización por parte de la RTC, los bancos privados comenzaron a generar préstamos específicamente con el propósito de convertirlos en valores. Estos préstamos suelen estar estructurados para prohibir el pago anticipado más allá de un cronograma de amortización específico. Esto hace que los valores resultantes sean más atractivos para los inversores, porque saben que las hipotecas comerciales seguirán pendientes incluso si las tasas de interés disminuyen.
Las nuevas emisiones de CMBS alcanzaron su pico máximo en 2007, con 229.000 millones de dólares. Luego, la crisis de las hipotecas de alto riesgo y la crisis financiera de 2007-2008 hicieron que los precios de los CMBS cayeran drásticamente, y las nuevas emisiones de títulos CMBS se detuvieron prácticamente en 2008-2009. El mercado ha comenzado a recuperarse, con 12.000 millones de dólares en nuevas emisiones en 2010, 37.000 millones en 2011 y 48.000 millones en 2012. [3]
Las empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac , así como las corporaciones gubernamentales como Ginnie Mae , son prestamistas activos de bienes raíces comerciales multifamiliares (es decir, edificios de apartamentos) en los Estados Unidos. Aproximadamente $390 mil millones de hipotecas residenciales multifamiliares estaban en manos de empresas patrocinadas por el gobierno o grupos hipotecarios respaldados por agencias y GSE al 30 de junio de 2013, lo que representa el 12% del total de hipotecas comerciales pendientes y el 43% de las hipotecas comerciales multifamiliares pendientes en ese momento. [1]
Las compañías de seguros son inversores activos en hipotecas comerciales y poseían aproximadamente 325 mil millones de dólares en hipotecas comerciales al 30 de junio de 2013. [1]
Los corredores hipotecarios no ofrecen préstamos hipotecarios comerciales, pero a menudo se utilizan para obtener múltiples cotizaciones de diferentes prestamistas potenciales y para gestionar el proceso de financiación.
Los prestamistas corresponsales no prestan su propio dinero, sino que brindan servicios iniciales, como originación, suscripción y administración de préstamos, para prestamistas que utilizan este tipo de empresas. El corresponsal a menudo representa a prestamistas en un área geográfica en particular.
El análisis de los datos de la Agencia Tributaria y de Aduanas británica sobre las transacciones inmobiliarias realizadas en el Reino Unido entre 2005 y 2013 muestra que, a diferencia de los préstamos para viviendas, los préstamos hipotecarios para propiedades no residenciales estaban en declive antes de la recesión mundial de 2008-2009 . Los préstamos comerciales y residenciales brutos comenzaron a recuperarse a un ritmo similar a partir de 2009, con un crecimiento no ajustado a la inflación del 16,2% y el 18,2% respectivamente entre 2009 y 2013. [4]
En 2014, los préstamos comerciales representaron apenas el 5,2% del total de préstamos hipotecarios brutos en términos de volumen, pero el 25,3% en términos de valor. La hipoteca comercial promedio en ese año fue de £1,46 millones, en comparación con la hipoteca residencial promedio de £236.400. [4]
Las normas introducidas en 2013 por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) exigían a los bancos mantener una cantidad de capital ponderada por riesgo contra las hipotecas comerciales (que oscilaba entre el 50% y el 250% del monto del préstamo) con el fin de limitar su exposición a los activos inmobiliarios comerciales. [5] Los críticos predijeron que los mayores requisitos de capital para los grandes bancos podrían afectar negativamente la disponibilidad de crédito comercial; sin embargo, la Encuesta sobre las condiciones crediticias del cuarto trimestre de 2013 del Banco de Inglaterra indicó que la disponibilidad de crédito comercial para el sector corporativo había aumentado a lo largo del año. [6]
Como los contratos hipotecarios regulados se definen como relacionados con propiedades que serán utilizadas “como vivienda o en conexión con ella por el prestatario… o una persona relacionada”, los contratos hipotecarios comerciales individuales y su venta no están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). Existe una excepción para las propiedades de uso mixto en las que el 40% o más de la propiedad se utilizará como vivienda. [7] Sin embargo, para marzo de 2016, el Reino Unido deberá haber implementado nuevas reglas para cumplir con la Directiva paneuropea sobre crédito hipotecario, que no establece una distinción entre propiedades comerciales y semicomerciales; por lo tanto, actualmente no está claro si todas las propiedades de uso mixto estarán sujetas a la regulación de la FCA cuando entren en vigor las nuevas regulaciones, independientemente de la proporción que se utilice para fines residenciales.
En el Reino Unido existe una distinción entre hipotecas comerciales, que se utilizan para la compra de bienes inmuebles no residenciales , e hipotecas para comprar para alquilar , que se utilizan para la compra de bienes inmuebles residenciales para alquilarlos a inquilinos que paguen. Los préstamos para comprar para alquilar pueden ser ofrecidos tanto por prestamistas hipotecarios comerciales como residenciales.
Las hipotecas para compra de viviendas comparten similitudes con las hipotecas comerciales y residenciales. Debido a la alta demanda de los consumidores y a los menores requisitos de compensación de capital, los prestamistas hipotecarios pueden ofrecer financiación para compra de viviendas a tasas de interés generalmente más bajas que las hipotecas comerciales. También existe un grado de cruce regulatorio entre los mercados de compra de viviendas y de vivienda, y muchos prestamistas de compra de viviendas emplean controles de evaluación similares a los que prescribe la FCA para las solicitudes de hipotecas residenciales.
Sin embargo, al igual que las hipotecas comerciales, las hipotecas para compra y alquiler se evalúan en función de la cobertura del servicio de la deuda en lugar de los múltiplos de ingresos. Los bancos tradicionales pueden calcular el DSCR en un 160-170% para las hipotecas comerciales y en un 125-130% para las hipotecas para compra y alquiler, mientras que una minoría de prestamistas especializados pueden calcularlo en un 125-130% para las hipotecas comerciales y en un 110% para las hipotecas para compra y alquiler.