La Ley de Recuperación Económica y de Vivienda de los Estados Unidos de 2008 (conocida comúnmente como HERA ) fue diseñada principalmente para abordar la crisis de las hipotecas de alto riesgo . Autorizó a la Administración Federal de Vivienda a garantizar hasta $300 mil millones en nuevas hipotecas de tasa fija a 30 años para prestatarios de alto riesgo si los prestamistas reducían los saldos de los préstamos principales al 90 por ciento del valor de tasación actual. Tenía la intención de restaurar la confianza en Fannie Mae y Freddie Mac fortaleciendo las regulaciones e inyectando capital en los dos grandes proveedores estadounidenses de financiación hipotecaria. Los estados están autorizados a refinanciar préstamos de alto riesgo utilizando bonos de ingresos hipotecarios. La promulgación de la Ley condujo a la tutela gubernamental de Fannie Mae y Freddie Mac .
La ley fue aprobada por el Congreso de los Estados Unidos el 24 de julio de 2008 y firmada por el presidente George W. Bush el 30 de julio de 2008.
Algunas disposiciones de la ley fueron modificadas por la Ley de Recuperación y Reinversión Estadounidense de 2009 , que fue promulgada por el presidente Obama el 17 de febrero de 2009. [1]
La Ley también creó la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA) a partir de la Junta Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFB) y la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO).
El 7 de septiembre de 2008, gracias a los poderes otorgados a la FHFA, creados por la Ley, el director de la FHFA, James B. Lockhart III, anunció que había puesto a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la tutela de la FHFA. La medida es "una de las intervenciones gubernamentales más radicales en los mercados financieros privados en décadas". [2] [3] [4]
Se incluyó un crédito fiscal reembolsable para compradores de vivienda por primera vez por compras realizadas a partir del 9 de abril de 2008 y antes del 1 de julio de 2009, equivalente al 10 por ciento del precio de compra de una residencia principal, hasta $7,500.
La Ley proporcionó asistencia de emergencia para la rehabilitación de viviendas abandonadas y embargadas.
Un préstamo FHA es un préstamo hipotecario cuyo reembolso está garantizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
La Ley:
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos puede imponer una moratoria de 12 meses para la segunda implementación de las primas basadas en el riesgo.
Este estatuto estableció la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) como una agencia federal independiente.
Compromisos hipotecarios cubiertos realizados el 1 de enero de 2008 o antes. [5]
En febrero de 2009, sólo se habían recibido 451 solicitudes y se habían concedido 25 préstamos, muy por debajo de los 400.000 propietarios de viviendas que se esperaba que participaran. Esto se atribuyó a las elevadas tasas de interés y de comisiones, a la necesidad de una reducción del capital por parte del prestamista y al requisito de que el gobierno federal recibiera el 50% de cualquier revalorización de la vivienda. El Congreso inició las audiencias sobre el programa en febrero. [6]
La "Ley de Aplicación Justa y Segura de las Licencias Hipotecarias" (12 United States Code, Section 5100, et seq. ), aprobada por el Congreso y firmada por el Presidente GW Bush en 2008, exigió que todos los estados implementaran un sistema de licencia y registro de Originadores de Préstamos Hipotecarios (MLO, por sus siglas en inglés) antes del 1 de agosto de 2009 (1 de agosto de 2010 para las legislaturas que se reúnen cada dos años). Los estados pueden operar sus propios sistemas, sujetos a estrictas normas federales, o pueden participar en el Sistema y Registro Nacional de Licencias Multiestatales (NMLS, por sus siglas en inglés), un servicio operado conjuntamente por la Conferencia de Supervisores Bancarios Estatales y la Asociación Estadounidense de Reguladores de Hipotecas Residenciales (CSBS/AARMR, por sus siglas en inglés). Si el programa de licencia y registro del estado no cumple con las normas mínimas en algún momento, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) está facultado para intervenir e imponer un sistema que cumpla con las normas en el estado.
Los objetivos de la Ley SAFE incluyen agregar y mejorar el flujo de información hacia y entre los reguladores; proporcionar una mayor responsabilidad y seguimiento de los MLO; mejorar las protecciones del consumidor; apoyar medidas antifraude; y proporcionar a los consumidores información de fácil acceso y sin cargo sobre el historial laboral y las acciones disciplinarias y de cumplimiento adjudicadas públicamente contra los MLO. [7]
Al registrarse, los MLO reciben un número de identificación único. Todos los MLO y sus empleadores deben proporcionar este identificador único a cualquier persona que lo solicite, y las instituciones hipotecarias autorizadas por el gobierno federal, Fannie Mae y Freddie Mac, exigen que se incluya en todos los documentos de préstamo para los préstamos que adquieran. Los consumidores podrán usar este número para obtener información básica sobre cualquier MLO registrado. Esta información incluye nombre y alias, historial laboral, información de contacto y empleo actual, sentencias o acuerdos civiles negativos y antecedentes disciplinarios y penales. [ cita requerida ]
La Ley y las normas de aplicación, que fueron emitidas conjuntamente por las agencias bancarias federales en 2010, definen a un "originador de préstamos hipotecarios" como cualquier individuo que tanto acepta solicitudes de préstamos residenciales como "ofrece o negocia" los términos de los préstamos hipotecarios residenciales. Además, el individuo debe realizar estas actividades para obtener un beneficio económico ( es decir , recibir un pago por ello). [8] Las personas que realizan tareas meramente administrativas en relación con la originación de préstamos no se consideran MLO. [8] Los términos, "aceptar una solicitud de préstamo hipotecario" y "ofrecer o negociar términos" se definen de manera muy amplia, de modo que prácticamente cualquier persona en el proceso de suscripción que tenga más que un contacto superficial con un prestatario potencial es un MLO. Los préstamos hipotecarios incluyen transacciones de financiación y refinanciación, hipotecas inversas, líneas de crédito con garantía hipotecaria y prácticamente cualquier otra transacción crediticia garantizada por un gravamen de primera o segunda categoría sobre una vivienda.
No todas las personas que califican como MLO deben obtener una licencia o registrarse en el recientemente renombrado Sistema y Registro Nacional de Licencias Multiestatales (NMLS). Por ejemplo, los agentes inmobiliarios con licencia y los MLO que trabajan para instituciones financieras reguladas por el gobierno federal no necesitan obtener una licencia como MLO, aunque sí deben registrarse. Aquellos que de otra manera deberían registrarse están exentos si (1) nunca se han registrado antes y (2) realizan cinco o menos tramitaciones de préstamos hipotecarios en cualquier período consecutivo de doce meses. El registro debe renovarse anualmente y los inscriptos deben presentar huellas dactilares para una verificación de antecedentes penales junto con su primera solicitud de registro.