La Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1954 ( 2 y 3 Eliz. 2 . c. 56) es una ley del Parlamento del Reino Unido que se aplica a Inglaterra y Gales . La Parte II de la ley es un código estatutario que rige los arrendamientos comerciales. La Parte I de la ley, que trataba de la protección de los arrendamientos residenciales, ha quedado prácticamente obsoleta.
La Parte II de la ley otorga a los arrendatarios comerciales un cierto grado de seguridad en la tenencia. Un arrendatario comercial protegido por la ley no puede ser desalojado simplemente mediante la entrega de un aviso de desalojo o por la finalización de un período fijo de arrendamiento. El propietario debe notificar al arrendatario en el que indique cuál de los siete motivos de oposición desea invocar para oponerse a un nuevo arrendamiento.
La Parte II de la ley se aplica a cualquier arrendamiento en el que la propiedad "sea o incluya locales que estén ocupados por el inquilino y estén ocupados para los fines de un negocio llevado a cabo por él o para esos y otros fines". [1]
Existen algunas excepciones en la ley, que se incluyen en el artículo 43. Entre ellas se incluyen los arrendamientos mineros y de instalaciones agrícolas. La ley no protege los arrendamientos con un plazo inferior a 6 meses que no tienen margen de renovación. Ambas partes pueden acordar no estar cubiertos. Además, un arrendamiento otorgado por el otorgante en razón del empleo está excluido de la ley, siempre que exista un acuerdo claro por escrito que establezca el propósito del arrendamiento.
En Graysim Holdings Ltd v P.& O. Property Holdings Ltd. [2] , la Cámara de los Lores analizó la situación de un contrato de arrendamiento de un mercado a un inquilino que luego alquilaba puestos de mercado individuales a comerciantes del mercado. La cuestión analizada era si el inquilino podía aprovechar la protección ofrecida por la ley. La Cámara de los Lores decidió que no podía decirse que el inquilino ocupaba el mercado a los efectos de la actividad comercial que se estaba llevando a cabo allí (que estaba a cargo de los comerciantes del mercado).
Esta decisión se adoptó en el caso Bassairi Limited v London Borough of Camden [3] , en el que el inquilino alquiló la mayor parte de las instalaciones como apartamentos amueblados. Una vez más, se sostuvo que el inquilino no las ocupaba con fines comerciales.
En 1997, Esselte AB v Pearl Assurance plc estableció que cuando un inquilino deja de ocupar la propiedad con fines comerciales, su seguridad de tenencia cesará. [4]
La ley de 1954 fue modificada por la Orden de Reforma Regulatoria (Arrendamientos Comerciales) (Inglaterra y Gales) de 2003 ( SI 2003 /3096), que se dictó el 1 de diciembre de 2003 y entró en vigor el 1 de junio de 2004. [5] Esta orden se adoptó en el marco de la agenda de reforma regulatoria del Reino Unido , cuyo objetivo era eliminar las cargas legislativas sobre las empresas. La orden implementó muchas de las recomendaciones de un informe de la Comisión de Derecho de 1992 sobre arrendamientos comerciales. [6] Los principales cambios adoptados en virtud de esta orden fueron:
En enero de 2004 se publicó un borrador de consulta para una forma revisada de notificación de la sección 25. Esto requería que el propietario estableciera los términos propuestos para el nuevo contrato de arrendamiento: sin la inclusión de los términos propuestos, la notificación no sería válida . El abogado Malcolm Dowden comentó que los propietarios que simplemente querían que una notificación de la sección 25 "contuviera una lista de términos deseados" tendrían que tener cuidado, argumentando que una sentencia judicial de 2003 en Mount Cook v Rosen , que abordaba el significado del término "propuesta" tal como se utiliza en la Ley de Reforma de Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993, probablemente se aplicaría en los casos de la Ley de Arrendador e Inquilino. Esto requeriría que los "términos propuestos" se interpretaran como términos "realistas" o términos basados en el asesoramiento de tasación de expertos . [7]