La propiedad fraccionada es un método en el que varias partes no relacionadas pueden compartir y mitigar el riesgo de la propiedad de un activo tangible de alto valor, generalmente un avión , un yate o un inmueble turístico. Se puede hacer por razones estrictamente monetarias, pero normalmente implica cierta cantidad de acceso personal. Uno de los principales motivadores para una compra fraccionada es la capacidad de compartir los costos de mantenimiento de un activo que un propietario no utilizará a tiempo completo.
Cada empresa fraccionaria requiere algún tipo de gestión, para administrar las reglas y regulaciones (que se acuerdan antes de comprar la fracción) y mantener el activo en el grado establecido en los documentos de propiedad. Generalmente, la administración supervisará el funcionamiento diario de más de una propiedad, aunque no es necesario. Un único activo fraccionario podrá ser gestionado por una única entidad. A cada propietario se le garantiza una cantidad determinada de acceso al activo, que normalmente puede usarse u ofrecerse al público como alquiler o fletamento; los ingresos generalmente se dividen entre la sociedad gestora y el propietario fraccionario, a menos que el propietario encuentre al inquilino por sí mismo. Además, cada propietario paga una parte de las tarifas anuales de gestión y mantenimiento, en relación con el porcentaje de propiedad.
En los negocios , la propiedad fraccionada es un porcentaje de un activo costoso . Las acciones se venden a propietarios individuales. Normalmente, una empresa gestiona el activo en nombre de los propietarios, quienes pagan tarifas mensuales/anuales por la gestión más tarifas de uso variables (por ejemplo, por hora, por día). Para activos que se deprecian rápidamente, la sociedad gestora puede vender el activo y distribuir las ganancias a los propietarios, quienes luego pueden reclamar una pérdida de capital y, opcionalmente, comprar una fracción de un activo nuevo.
Es un debate en curso si la propiedad fraccionada proporciona una ventaja financiera sobre el alquiler, y algunos países y regiones tienen leyes fiscales que brindan beneficios adicionales a los propietarios, como compensaciones por pérdidas de capital, mientras que otros podrían penalizar la propiedad sobre el alquiler.
La propiedad fraccionada ofrece a un individuo o empresa la opción de comprar una parte de una aeronave. Se pueden comprar acciones desde tan sólo 1/16 de un avión, que ofrece aproximadamente 50 horas de vuelo al año, hasta 1/2 de un avión, dependiendo de las necesidades del operador. Las cantidades más comunes compradas suelen oscilar entre aproximadamente 1/8 y 1/4 (aproximadamente 200 horas de vuelo al año) de una aeronave. [1] Aunque el propietario toma la propiedad de la parte de su inversión, no está asignado a una aeronave dedicada para su uso. En cambio, se les da acceso a un grupo de aviones similares y, por lo tanto, en teoría, es posible que un propietario nunca vuele en su avión titulado.
Los copropietarios (denominados "propietarios") de las aeronaves de un programa fraccionado deben pagar un porcentaje del precio de compra de la aeronave que es proporcional al número de horas que desean volar por año, durante la duración de su contrato, generalmente 5 años. Además del precio, se cobran tarifas por todas las horas de vuelo ocupadas (que fluctúan con los cambios en los precios del combustible), así como tarifas fijas mensuales de gestión que cubren el mantenimiento y la administración del programa. A cambio, el cliente recibe un número predeterminado de horas en el avión de su elección, en función de las necesidades del propietario y de la cantidad que esté dispuesto a pagar. Los propietarios fraccionarios tienen la garantía de que esta aeronave, u otra aeronave del mismo modelo o tipo de aeronave comparable, estará disponible las 24 horas del día, los 365 días del año, con tan solo cuatro horas de antelación. [1] Además, la sociedad gestora proporciona todos los servicios de programación, planificación de vuelos, dotación de personal, catering, mantenimiento, comunicaciones y seguros. Un propietario fraccionario simplemente levanta el teléfono, llama a un despachador, solicita un vuelo y conduce hasta el aeropuerto.
El término propiedad fraccionada se hizo popular originalmente para los aviones comerciales . Richard Santulli de NetJets fue pionero en el concepto de permitir a las empresas comprar acciones de un avión para reducir costes. [ cita necesaria ] Con un plan de jet fraccionado , los miembros generalmente volarán en cualquier jet disponible, no necesariamente en aquel en el que poseen acciones. La empresa gestora reposicionará los aviones según sea necesario y proporcionará tripulaciones de vuelo. Las empresas con mayores necesidades compran acciones más grandes para tener acceso a más tiempo.
Desde entonces, el concepto de propiedad fraccionada se ha extendido a aviones más pequeños y ahora se ha vuelto común para aviones monomotor de pistón como el Cirrus SR22 , que están fuera del alcance financiero de muchos pilotos privados. Se aplican los mismos conceptos, salvo que la sociedad gestora no podrá proporcionar tripulaciones de vuelo ni reposicionar la aeronave.
Muchos pilotos se reúnen para comprar aviones ligeros en una propiedad fraccionada adquirida y gestionada de forma privada, lo que a menudo se conoce como vuelo en grupo.
La propiedad fraccionada ha desempeñado un papel importante en la revitalización de la industria manufacturera de la aviación general desde finales de los años 1990, y la mayoría de los fabricantes apoyan activamente los programas de propiedad fraccionada.
Propiedad fraccionada simplemente significa la división de cualquier activo en porciones o participaciones. Si el "activo" es una propiedad, el título o escritura se puede dividir legalmente en acciones. En ciertos casos, esto se hace creando una "estructura intermedia", es decir, creando una empresa propietaria de la propiedad y luego permitiendo que múltiples propietarios o inversores posean acciones de la empresa. Luego, esas acciones pueden ser compradas y propiedad de más de una persona. Las razones para una "estructura de entrepiso" pueden variar. Dos razones comunes son permitir la transferencia de acciones sin la necesidad de reflejar cambios en el título o escritura de la propiedad y beneficios fiscales.
Otro tipo de propiedad fraccionada, que no forma parte de un plan de negocios titulizado, es el arrendamiento en común, que se basa en las leyes de propiedad inmueble de la mayoría, si no de todos, los estados. La principal diferencia es que no existe ningún derecho de supervivencia para el patrocinador u otros propietarios si uno o más de los propietarios falleciera. Cuando existen similitudes con la distribución equitativa de los gastos operativos, los ingresos por alquiler y el acceso, la diferencia sorprendente es la libre transferibilidad del interés del propietario en la propiedad sin tener en cuenta a los demás propietarios de la propiedad.
La propiedad compartida de la propiedad y su escritura también otorgarán a los accionistas ciertos derechos de uso, generalmente en forma de semanas. Conceptualmente, la propiedad fraccionada no es lo mismo que el tiempo compartido . La propiedad fraccionada ofrece gran parte de los beneficios de libertad y uso que se ofrecen en el tiempo compartido; sin embargo, la diferencia fundamental con la propiedad fraccionada es que el comprador posee parte del título (a diferencia de unidades de "tiempo"). Por lo tanto, si la propiedad se aprecia (o se deprecia) en valor, también lo hacen las acciones. Al igual que con la propiedad total, los propietarios fraccionados pueden vender cuando lo consideren necesario o prudente, liberando el crecimiento del capital de su inversión " física " .
La práctica de reunirse con familiares y amigos para compartir la propiedad de una propiedad vacacional existe desde hace muchos años. Pero la industria de la propiedad fraccionada comenzó en Estados Unidos en las estaciones de esquí de las Montañas Rocosas a principios de los años 1990. Estos primeros desarrollos fraccionados reconocieron que la gente no quería comprar casas enteras, que usarían sólo durante unas pocas semanas al año en las montañas. Según la firma de investigación Ragatz Associates, hubo más de 312 desarrollos fraccionales en América del Norte en 2017. [2] La región montañosa de EE. UU. tiene la mayoría de las propiedades fraccionales activas disponibles, seguida por la región del Pacífico de EE. UU. La actividad de ocio predominante para los propietarios de propiedades fraccionadas en la región montañosa de Estados Unidos es el esquí. En 2018, el tamaño fraccional más común disponible para la compra en América del Norte es una cuarta parte de propiedad, lo que brinda a los propietarios tres meses de uso total de visitas anuales. [3]
Fuera de EE.UU. existe desde hace varias décadas una forma no comercial de propiedad fraccionada. De esta forma, personas que de otro modo no estarían relacionadas (en lugar de familiares o amigos) forman sindicatos privados para comprar, por ejemplo, propiedades de vacaciones o barcos. Estos sindicatos operan como grupos privados de miembros con un número reducido de miembros sin fines de lucro y, por lo general, solo comparten gastos y uso. Estos grupos pueden involucrar activos que van desde modestos apartamentos o propiedades tipo condominio hasta propiedades multimillonarias de euros/dólares, y aprovechar su capacidad para realizar compras colectivas de activos adicionales como barcos o vehículos como instalaciones adicionales, manteniendo al mismo tiempo el control totalmente dentro de los miembros del grupo. grupo. [ cita necesaria ]
La popularidad del término propiedad fraccionada ha provocado un amplio cambio de marca en otras industrias donde conceptos similares, como el tiempo compartido en bienes raíces , ya estaban bien establecidos. La principal distinción entre tiempo compartido y propiedad fraccionada es que con un tiempo compartido usted compra el derecho a usar una propiedad, pero con la propiedad fraccionada, está comprando bienes raíces. Obtiene una propiedad escriturada, pero no toda la parcela. [4]
La propiedad fraccionada divide una propiedad en segmentos más asequibles para las personas y también hace coincidir el tiempo de propiedad de un individuo con su tiempo de uso real. Una participación fraccionaria otorga a los propietarios ciertos privilegios, como una cantidad de días o semanas en los que pueden usar la propiedad. Ocasionalmente, la propiedad se vende después de un tiempo predeterminado, distribuyéndose las ganancias correspondientes a los propietarios. Unos pocos grupos de propietarios privados han desarrollado esquemas de asignación de uso altamente sofisticados y otras características basadas en el principio de intentar acercarse lo más posible a la flexibilidad de la propiedad individual, y sólo comprometerla en la medida mínima necesaria para dar cabida a múltiples propietarios. En tales esquemas, el acuerdo básico es entre los propios miembros, mientras que en la mayoría de los esquemas comerciales de propiedad fraccionada, la relación principal del propietario es con el promotor inmobiliario y/o promotor del esquema.
Los clubes de residencias privadas son la gama alta y lujosa del mercado inmobiliario fraccional. La firma de investigación Ragatz Associates define un club residencial privado como una propiedad fraccionada que se vende a un precio de 1.000 dólares por pie cuadrado o más. [2] Los clubes residenciales privados brindan los servicios y comodidades de los hoteles de cinco estrellas, y algunos de los grupos de hoteles de lujo administran sus propios clubes. En ocasiones, la membresía en un club residencial privado otorga a su miembro únicamente el derecho de uso de las propiedades y servicios del club, sin derechos de propiedad sobre las propiedades mismas. Tenga en cuenta que un club de residencia privada es diferente de un club de destino , aunque los términos a veces se usan indistintamente.
Además de los clubes residenciales privados de lujo, las casas y condominios de vacaciones individuales "independientes" se pueden convertir en propiedad fraccionada. Este proceso de conversión de vivienda fraccionada lo puede realizar cualquier vendedor experto o mediante una empresa de consultoría fraccionaria. El beneficio de la conversión de vivienda fraccionada incluye la capacidad del propietario de conservar una parte de la propiedad, pagar deudas y reducir gastos.
Un aspecto clave para cualquier propietario fraccionario es comprender sus derechos de uso y los planes de reserva. Estos varían de una propiedad a otra. Algunos ofrecen períodos de ocupación fijos en los que el propietario utiliza el mismo tiempo cada año. Algunos ofrecen períodos "flotantes", en los que los tiempos de ocupación rotan a lo largo del año, y otros ofrecen una combinación de estos, con algunos tiempos fijos y otros flotantes.
Otra variación del modelo de negocio son los llamados "resorts de destino". Por lo general, se trata de propiedades, ya sean habitaciones de hotel, suites o villas independientes, ubicadas en propiedades de propiedad y administradas por un desarrollador hotelero, y que brindan las comodidades que normalmente se esperan de un hotel o resort de alta clase. Algunos hoteles también se desarrollan como condominios , en los que se venden habitaciones individuales a propietarios individuales. [5]
La propiedad fraccionada también está empezando a aparecer para artículos de lujo como pequeños yates y megayates , aviones a reacción (especialmente jets de negocios ) y casas rodantes de alta gama.
La propiedad fraccionada de yates/barcos ofrece a los entusiastas de la navegación la propiedad de acciones en yates de todos los tamaños y usos. Algunos programas venden participación real en la embarcación y otros venden "membresía", donde las cuotas de los miembros brindan acceso a las embarcaciones, pero no propiedad. Las compañías fraccionarias de yates venden acciones/membresías en pequeñas embarcaciones a motor, veleros, yates de gama media hasta megayates para uso diurno, contratos de varios años o acuerdos tipo chárter. [5]