Koontz contra St. Johns River Water Management District , 570 US 595 (2013), es un caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el que la Corte sostuvo que las agencias de uso de la tierra que imponen condiciones a la emisión de permisos de desarrollo deben cumplir con el "nexo" y los estándares de "proporcionalidad aproximada" de Nollan contra la Comisión Costera de California y Dolan contra la Ciudad de Tigard , incluso si la condición consiste en un requisito de pagar dinero, e incluso si el permiso se deniega por no aceptar la condición. [1] Fue el primer caso en el que se consideró que las exacciones monetarias eran condiciones inconstitucionales.
El peticionario Coy Koontz solicitó al Distrito de Gestión del Agua del Río St. Johns un permiso para desarrollar 3,7 acres de humedales bajo la jurisdicción del Distrito. [2] Koontz ofreció mitigar la pérdida de humedales transfiriendo al Distrito una servidumbre de conservación sobre 11 acres de tierra adyacente. El Distrito rechazó la oferta de mitigación de Koontz y, en cambio, propuso que Koontz redujera el tamaño de su desarrollo a un acre o pagara mejoras a propiedades no relacionadas propiedad del Distrito a varias millas de distancia. Koontz respondió presentando una demanda contra el Distrito en un tribunal estatal. [3]
Luego de una desestimación inicial, una apelación y una prisión preventiva, el Tribunal de Circuito de Florida dictaminó que la demanda del Distrito de mitigación externa violaba Nollan contra la Comisión Costera de California y Dolan contra la Ciudad de Tigard , ya que las mejoras a la propiedad del Distrito carecían de un nexo esencial o proporcionalidad aproximada al impacto ambiental del desarrollo propuesto por Koontz. El tribunal de apelaciones del estado afirmó, [4] pero el Tribunal Supremo de Florida revocó, sosteniendo que Nollan y Dolan no presentaron la solicitud porque (1) el permiso de Koontz fue denegado, en lugar de concedido sujeto a la condición inconstitucional, y (2) el Distrito solicitó dinero en lugar de una transmisión de bienes inmuebles como condición para la emisión del permiso. [5] La Corte Suprema concedió certiorari para determinar la aplicabilidad de Nollan y Dolan bajo estas circunstancias. [6]
Koontz estuvo representado por Paul J. Beard, II, de la Pacific Legal Foundation . Los escritos amicus en apoyo de Koontz fueron presentados por la Unión Estadounidense de Derechos Civiles , la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas , la Federación Nacional de Centros Legales para Pequeñas Empresas de Negocios Independientes y otras seis partes. [7] El Distrito de Gestión del Agua del Río St. Johns estuvo representado por Paul RQ Wolfson. El Procurador General de los Estados Unidos , la Asociación Estadounidense de Planificación , la Asociación Nacional de Gobernadores y otras entidades y funcionarios públicos presentaron escritos amicus en apoyo del Distrito . [7] El diputado general Edwin Kneedler defendió a los Estados Unidos como amicus curiae en apoyo del Distrito.
En un escrito para la Corte, el juez Alito sostuvo que las condiciones impuestas a la emisión de un permiso de uso de la tierra deben cumplir con los requisitos de Nollan y, si corresponde, de Dolan, incluso cuando el permiso se deniega por incumplimiento de las condiciones. La doctrina de las condiciones inconstitucionales prohíbe a los gobiernos “presionar a alguien para que pierda un derecho constitucional” mediante la “retención coercitiva de beneficios”. [8] Nollan y Dolan “implican una aplicación especial” de la doctrina de las condiciones inconstitucionales al derecho de la Quinta Enmienda a una compensación justa . [9] Por lo tanto, un gobierno no puede obligar a alguien que solicita un permiso a ceder su propiedad independientemente de si el permiso se aprueba después de una amenaza exitosa o se deniega después de una amenaza fallida. Como ambos exigen una condición inconstitucional, ambos están prohibidos. Sin embargo, la constitución sólo exige una compensación justa después de una expropiación , y debido a que Koontz presentó una demanda conforme a la ley estatal en lugar de permitir que su propiedad fuera confiscada, el Tribunal debe determinar si la ley de Florida prevé daños monetarios por una violación de condiciones inconstitucionales.
Nollan y Dolan también se aplican cuando, como en este caso, la condición impugnada equivale a un requisito de pagar dinero, en lugar de renunciar a una servidumbre sobre la propiedad. La Corte Suprema de Florida también sostuvo que si un gobierno exige dinero en lugar de bienes inmuebles, no puede haber expropiaciones. Alito observó que bajo esta lógica los requisitos de Nollan y Dolan “sería muy fácil” de evitar, especialmente porque tales tarifas de impacto en el desarrollo ya son “absolutamente comunes”. [10] La cláusula de expropiación se aplica porque la demanda de dinero del gobierno aquí estaba directamente vinculada a una parcela específica de propiedad inmueble, a diferencia de los beneficios en Eastern Enterprises v. Apfel .
Alito no explicó por qué tales exacciones monetarias no son simplemente un impuesto, ya que sostuvo que "descubrir la diferencia entre impuestos y recaudaciones es más difícil en teoría que en la práctica". La opinión de la Corte, establecida desde hace mucho tiempo, es que las expropiaciones requieren una compensación justa incluso si son funcionalmente similares a un impuesto y Alito no vio la necesidad de definir la diferencia aquí. Finalmente, Alito desestimó el temor de Kagan de alterar los gobiernos locales porque los tribunales de Texas, Illinois y Ohio ya habían estado aplicando a Nollan y Dolan a exacciones monetarias.
El juez Kagan estuvo en desacuerdo, junto con los jueces Ginsburg, Breyer y Sotomayor. El disidente estuvo de acuerdo en que Nollan y Dolan se aplican cuando se niega un permiso de uso de suelo por incumplimiento de una condición, pero argumentó que esas normas no deberían aplicarse cuando la agencia condiciona un permiso al pago de dinero, en lugar de a la transferencia de un interés de propiedad. Kagan criticó la amplitud del análisis de Alito, afirmando que la mayoría está adoptando “una profilaxis en busca de un problema”. Luego culpó a la mayoría por decidir muy poco, preguntándose abiertamente si la mayoría estaría de acuerdo con aquellos estados que aplican un mayor escrutinio a las decisiones adjudicativas que a las decisiones legislativas. [11] Creyendo que la Corte “lamentará el día” en que disuadió a los gobiernos locales de negociar con los desarrolladores, Kagan escribió que “la mayoría convierte una amplia gama de regulaciones locales sobre el uso de la tierra en cuestiones constitucionales federales”.
Los jueces disidentes también sostuvieron que, según los hechos de este caso, el Distrito en realidad nunca exigió nada a cambio de un permiso, y no se llevó a cabo ninguna acción regulatoria porque ninguna propiedad cambió de manos.
En prisión preventiva, la Corte Suprema de Florida remitió el caso al Tribunal de Apelaciones del Quinto Distrito de Florida , que simplemente volvió a adoptar su decisión de 2009 que concedía a Koontz una indemnización monetaria por daños y perjuicios. [12]
El fallo fue impopular entre algunos académicos del derecho [13] pero elogiado por otros. [14] Los comentaristas alentaron a las localidades a comenzar a negar permisos sin discusión [15] pero predijeron que sólo una "acción judicial fuerte" afectará a los jugadores arraigados. [16] Si bien Koontz deja “la jurisprudencia sobre exacciones y expropiaciones en un estado confuso e insostenible”, los académicos creen que puede alentar a las localidades a adoptar esquemas de tarifas más enajenables y estandarizados o incluso puede conducir al eventual colapso de las exacciones de Nollan y Dolan en el Due. Cláusula de Proceso . [17]