Una inspección de la vivienda es un examen limitado y no invasivo del estado de una vivienda, a menudo en relación con la venta de esa vivienda. Las inspecciones de la vivienda suelen estar a cargo de un inspector de viviendas que cuenta con la formación y las certificaciones necesarias para realizar dichas inspecciones. El inspector prepara y entrega al cliente un informe escrito de los hallazgos. En general, los inspectores de viviendas recomiendan que los posibles compradores los acompañen durante sus visitas in situ para proporcionar contexto a los comentarios en sus informes escritos. Luego, el cliente utiliza el conocimiento adquirido para tomar decisiones informadas sobre su compra inmobiliaria pendiente. El inspector de viviendas describe el estado de la vivienda en el momento de la inspección, pero no garantiza el estado futuro, la eficiencia o la expectativa de vida de los sistemas o componentes.
A veces confundido con un tasador de bienes raíces , un inspector de viviendas determina el estado de una estructura, mientras que un tasador determina el valor de una propiedad. En los Estados Unidos, aunque no todos los estados o municipios regulan a los inspectores de viviendas, existen varias asociaciones profesionales para inspectores de viviendas que brindan educación, capacitación y oportunidades de establecer contactos. Una inspección de vivienda profesional es un examen del estado actual de una casa. No es una inspección para verificar el cumplimiento de los códigos apropiados; la inspección de construcción es un término que se usa a menudo para las inspecciones de cumplimiento del código de construcción en los Estados Unidos. Una inspección similar pero más complicada de los edificios comerciales es una evaluación del estado de la propiedad . Las inspecciones de viviendas identifican problemas, pero los diagnósticos de construcción identifican soluciones a los problemas encontrados y sus resultados previstos. Una inspección de propiedad es una documentación visual detallada de las estructuras, el diseño y los accesorios de una propiedad. La inspección de propiedad proporciona a un comprador, inquilino u otro consumidor de información una valiosa perspectiva de las condiciones de la propiedad antes de la compra. La búsqueda de una casa puede ser una tarea difícil, especialmente cuando parece que no puede encontrar una que le guste. La mejor manera de hacer las cosas es asegurarse de que haya una inspección de la propiedad antes de comprar una propiedad.
En Canadá y Estados Unidos , un contrato para comprar una casa puede incluir una contingencia según la cual el contrato no es válido hasta que el comprador, a través de un inspector de viviendas u otros agentes, haya tenido la oportunidad de verificar el estado de la propiedad. En muchos estados y provincias, se exige que los inspectores de viviendas tengan licencia, pero en algunos estados, la profesión no está regulada. Los requisitos típicos para obtener una licencia son la finalización de un curso de capacitación aprobado y/o un examen exitoso por parte de la junta de licencias del estado. Varios estados y provincias también exigen que los inspectores obtengan periódicamente créditos de educación continua para renovar sus licencias. [ cita requerida ] A menos que se anuncie específicamente como parte de la inspección de la casa, los elementos que a menudo se necesitan para satisfacer los requisitos de la hipoteca o las baldosas, como las inspecciones de termitas ("plagas"), deben obtenerse por separado de empresas autorizadas y reguladas.
En mayo de 2001, Massachusetts se convirtió en el primer estado en reconocer el potencial conflicto de intereses cuando los agentes inmobiliarios que venden una casa también recomiendan al inspector de viviendas al potencial comprador. [ cita requerida ] Como resultado, la ley de licencias inmobiliarias en Massachusetts fue enmendada [1] [ fuente no primaria necesaria ] para prohibir que los agentes inmobiliarios que ofrecen listados recomienden directamente a los inspectores de viviendas. La ley también prohíbe que los agentes que ofrecen listados proporcionen una lista "breve" de nombres de inspectores. La única lista que se puede entregar es la lista completa de todos los inspectores de viviendas con licencia en el estado.
Los servicios auxiliares como inspecciones para detectar insectos que destruyen la madera , pruebas de radón , inspecciones de fosas sépticas , calidad del agua, moho (o humedad excesiva que puede generar moho) e inspecciones de pozos privados a veces son parte de los servicios del inspector de viviendas si está debidamente calificado.
En muchas provincias y estados, las normas de inspección de viviendas son desarrolladas y aplicadas por asociaciones profesionales, como, a nivel mundial, la Asociación Internacional de Inspectores de Viviendas Certificados (InterNACHI); en los Estados Unidos, la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas (ASHI) y la Asociación Nacional de Inspectores de Viviendas (NAHI) (no activa desde octubre de 2017); y, en Canadá, la Asociación Canadiense de Inspectores de Viviendas y Propiedades (CAHPI), los Inspectores Profesionales de Viviendas y Propiedades de Canadá (PHPIC) y el Consejo Nacional de Certificación de Inspectores de Viviendas (NHICC).
Actualmente, más de treinta estados de EE. UU. regulan la industria de inspección de viviendas de alguna forma.
Canadá se apartó de este modelo cuando en 2016 se completó una norma de inspección de viviendas independiente de la asociación. Esta fue desarrollada en asociación con profesionales de la industria, defensores de los consumidores y expertos técnicos por la Asociación Canadiense de Normas. La Norma de Inspección de Viviendas CAN/CSA A770-16 fue financiada por tres gobiernos provinciales con la intención de ser la norma unificadora para las inspecciones de viviendas realizadas en Canadá. Es la única norma de inspección de viviendas que ha sido avalada por el Consejo de Normas de Canadá.
En Canadá, existen asociaciones provinciales que se centran en las diferencias provinciales que afectan a sus miembros y a los consumidores. Ontario tiene la mayor población de inspectores de viviendas, que según una encuesta del gobierno realizada en 2013, ascendía a unos 1500. [2]
Hasta la fecha, la Asociación de Inspectores de Viviendas Certificados de Ontario es la única asociación que ha exigido a sus miembros que migren al Estándar de Inspección de Viviendas CAN/CSA A770-16, con una fecha de migración establecida para el 28 de febrero de 2020. Otras asociaciones nacionales y provinciales lo han establecido como una opción para agregarlo a otros estándares compatibles.
En Canadá, solo Alberta y Columbia Británica han implementado una regulación gubernamental para la profesión de inspección de viviendas. La provincia de Ontario ha avanzado en el proceso, y la aprobación del procedimiento regulatorio culminó con la Ley de Inspección de Viviendas de 2017 para otorgar licencias a los inspectores de viviendas en esa provincia. Ha recibido la sanción real, pero aún está a la espera de que se desarrollen las regulaciones y se promulgue la ley.
En Ontario, existen dos asociaciones provinciales, la OAHI (Asociación de Inspectores de Viviendas de Ontario) y la OntarioACHI (Asociación de Inspectores de Viviendas Certificados de Ontario). Ambas afirman ser la asociación más grande de la provincia. La OAHI, formada por un proyecto de ley de un miembro privado en la Asamblea Provincial, tiene el derecho por ley de otorgar la designación de RHI (Inspector de Viviendas Registrado) a cualquier persona que figure en su registro de miembros. Sin embargo, la designación de RHI es una designación reservada, supervisada por la OAHI en virtud de la Ley de la Asociación de Inspectores de Viviendas de Ontario de 1994. Esta ley permite a la OAHI otorgar la certificación a los miembros que hayan aprobado y mantenido criterios estrictos establecidos en sus estatutos de membresía y que operen dentro de Ontario. De manera similar, la OntarioACHI requiere estándares igualmente altos para la concesión de su certificación, la designación de Inspector de Viviendas Certificado Canadiense (CCHI). Para complicar las cosas, la Asociación Canadiense de Inspectores de Viviendas y Propiedades (CAHPI) posee los derechos de autor de los términos Inspector de Viviendas Registrado y RHI. Fuera de Ontario, los miembros de la OAHI no pueden utilizar los términos sin estar calificados por la CAHPI.
La proclamación de la Ley de Inspección de Viviendas de 2017 requiere la disolución de la Ley de la Asociación de Inspectores de Viviendas de Ontario de 1994, lo que eliminará el derecho al título en Ontario de la RHI y al mismo tiempo eliminará la confusión de los consumidores sobre los criterios para su adjudicación en todo Canadá.
Un inspector de viviendas en el Reino Unido (o más precisamente en Inglaterra y Gales ), era un inspector certificado para realizar los Informes sobre el estado de la vivienda que originalmente se previó que se incluirían en el Paquete de información sobre la vivienda .
Los inspectores de viviendas debían completar el Diploma ABBE en Inspección de Viviendas para demostrar que cumplían con los estándares establecidos para la evaluación basada en competencias NVQ/VRQ (Nivel 4). El gobierno había sugerido que se necesitarían entre 7.500 y 8.000 inspectores de viviendas calificados y autorizados para satisfacer la demanda anual de casi 2.000.000 de Paquetes de Información de Viviendas. Al final, muchos más de ellos se capacitaron, lo que resultó en un exceso masivo de inspectores potenciales.
Con la cancelación de los Paquetes de Información sobre Viviendas por parte del Gobierno de coalición en 2010, el papel del inspector de viviendas en el Reino Unido se volvió permanentemente redundante.
Las inspecciones de viviendas, como parte de una transacción inmobiliaria, todavía se llevan a cabo en el Reino Unido de la misma manera que se venían haciendo durante años antes del proceso de Informe sobre el estado de la vivienda. Las inspecciones de viviendas son más detalladas que las que se ofrecen actualmente en América del Norte . Por lo general, las realiza un miembro colegiado del Royal Institution of Chartered Surveyors .
El concepto de inspección de viviendas en la India está en sus inicios. Ha habido una proliferación de empresas que han comenzado a ofrecer el servicio, predominantemente en ciudades de primer nivel como Bangalore , Chennai , Calcuta , Pune , Mumbai , etc. Para ayudar a generar una comprensión más amplia entre el público en general y comercializar el concepto, algunas empresas de inspección de viviendas se han unido y han formado la Asociación de Inspección de Viviendas de la India. [3]
Después de que entró en vigor la RERA , la eficacia y la potencia de las empresas de inspección de viviendas ha aumentado enormemente. La mayoría de los propietarios y potenciales compradores de viviendas no saben qué es la inspección de viviendas ni que existe dicho servicio.
La forma en que la inspección de viviendas es diferente en la India [4] que en América del Norte o el Reino Unido es la falta de una autoridad de licencias autorizada por el gobierno. Aparte del hecho de que las casas en la India se construyen predominantemente con ladrillos cocidos en horno, bloques de hormigón o incluso solo paredes de hormigón (predominantemente en departamentos de gran altura), esto significa que las pruebas que se realizan son muy diferentes. La mayoría de las empresas de inspección de viviendas realizan pruebas no destructivas de la propiedad; en algunos casos, según los requisitos del cliente, también se realizan pruebas que requieren cortes de núcleo.
La mayoría de los propietarios de viviendas no conocen el concepto de inspección de la vivienda en la India. El otro problema es que el equilibrio de poder está muy inclinado a favor del constructor; esto significa que los compradores de viviendas están pisoteándolos, porque en la mayoría de los casos, la vivienda es la compra más cara de su vida y los propietarios no quieren parecer que están enemistados con los constructores.
Algunos inspectores de viviendas y organismos reguladores de inspección de viviendas mantienen diversas normas relacionadas con el oficio. Algunas empresas de inspección ofrecen garantías limitadas de 90 días para proteger a los clientes de fallas mecánicas y estructurales inesperadas; de lo contrario, los inspectores no son responsables de fallas futuras. [a] Se puede encontrar una norma de inspección general para edificios que no sean viviendas residenciales en la Academia Nacional de Ingenieros de Inspección de Edificios.
Muchos inspectores también pueden ofrecer servicios auxiliares, como la inspección de piscinas y sistemas de riego, la comprobación de los niveles de radón y la inspección de organismos que destruyen la madera. La norma CAN/CSA-A770-16 permite esto (de hecho, exige inspecciones de seguridad de piscinas como requisito) y también exige que el inspector esté debidamente cualificado para ofrecer estas tareas. Otras normas no se pronuncian al respecto.
Los posibles compradores de una casa en cuestión suelen recurrir a las inspecciones de viviendas para evaluar el estado de la misma antes de la compra. De manera similar, el vendedor de una casa puede optar por realizar una inspección de su propiedad e informar de los resultados de dicha inspección al posible comprador.
Las propiedades recientemente embargadas pueden requerir inspecciones de la vivienda.
Una inspección del techo de la casa, del sistema HVAC y de los sistemas eléctricos y de plomería a menudo se conoce como una "inspección de cuatro puntos", que las compañías de seguros pueden exigir como condición para el seguro del propietario.
Las inspecciones de viviendas pueden realizarse después de que se haya producido un desastre en la casa. Una inspección de desastre, a diferencia de una inspección de vivienda estándar, se concentra en los daños en lugar de en la calidad de todo lo visible y accesible desde el techo hasta el sótano.
Los inspectores van a los hogares o lugares de trabajo de las personas que han solicitado ayuda por desastre de FEMA.
En los Estados Unidos, los gobiernos federales y estatales proporcionan subsidios de vivienda a personas de bajos ingresos a través del programa Sección 8. El gobierno espera que la vivienda sea "apta para ser habitada", por lo que una inspección de la Sección 8 identifica el cumplimiento de los Estándares de Calidad de Vivienda (HQS) del HUD .
Se puede realizar una inspección en una casa comprada antes del cierre del trato, en lo que se conoce como una inspección "previa a la entrega".
También se puede inspeccionar la estructura de la casa. Al realizar una inspección estructural, el inspector buscará una variedad de indicios de deterioro que pueden dar lugar a recomendaciones de reparación o evaluación adicional.
En el estado de Nueva York, sólo un ingeniero profesional con licencia o un arquitecto registrado pueden emitir opiniones profesionales sobre la suficiencia de los elementos estructurales de una casa o edificio. [9] Los funcionarios municipales de construcción también pueden tomar esta determinación, pero no están realizando inspecciones de viviendas en el momento de emitir esta opinión. Los funcionarios municipales tampoco están obligados a velar por el mejor interés del comprador. Algunos otros estados pueden tener disposiciones similares en sus leyes de licencias. Alguien que no sea un ingeniero profesional con licencia o un arquitecto registrado puede describir la condición de los elementos estructurales (marco agrietado, vigas/techo hundidos, podredumbre grave o daño por insectos, etc.), pero no se le permite emitir una opinión profesional sobre cómo la condición ha afectado la solidez estructural del edificio.
También se pueden inspeccionar varios sistemas de la casa, incluida la plomería y el sistema HVAC. [10]
Una inspección termográfica con una cámara infrarroja puede brindar a los inspectores información sobre la pérdida de energía de la vivienda, la ganancia o pérdida de calor a través de las paredes exteriores y el techo, las fugas de humedad y las condiciones inadecuadas del sistema eléctrico que normalmente no son visibles a simple vista. La termografía no se considera parte de una inspección general de la vivienda porque excede el alcance de las normas de práctica de inspección.
La inspección de piscinas y spas no se considera parte de una inspección general de la vivienda porque su inspección excede el alcance de las normas de práctica de inspección. Sin embargo, algunos inspectores de viviendas también están certificados para inspeccionar piscinas y spas y ofrecen esto como un servicio auxiliar. [11]
La inspección de los árboles de la propiedad no se considera parte de una inspección general de la vivienda porque su inspección excede el alcance de las normas de práctica de inspección. Este tipo de inspección normalmente la realiza un arborista certificado y evalúa la seguridad y el estado de los árboles de una propiedad antes de que se ejecute el contrato de venta. [12]
La UKVI (United Kingdom Visa and Immigration) publicó una guía sobre la necesidad de garantizar que las propiedades cumplan con las pautas para que los solicitantes de visa puedan alojarse en propiedades que cumplan con los estándares ambientales y de salud. La Parte X de la Ley de Vivienda de 1985 proporciona la base legislativa para los informes, principalmente para garantizar que una propiedad no esté superpoblada en ese momento, que la inclusión de más personas como resultado de solicitudes de visa exitosas, ya sea visa de cónyuge, visa de dependiente, permiso de residencia indefinido o visa de visitante, pueda alojar a los solicitantes sin que la propiedad se vuelva superpoblada. Los informes generalmente son preparados por asesores ambientales o abogados calificados de acuerdo con el HHSRS (Housing Health and Safety Rating Scheme). Los informes de inspección de propiedades generalmente son estándar y desglosan los requisitos legales.
Una inspección previa a la venta se centra en todos los sistemas y componentes principales de la casa, incluidos los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, el sistema eléctrico, la plomería, los revestimientos, las puertas, las ventanas, el techo y la estructura. Es una inspección completa de la casa para que el vendedor comprenda mejor el estado de su casa antes de que el comprador la inspeccione.
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