Régimen jurídico para proteger el valor de las viviendas
La exención de vivienda es un régimen legal para proteger el valor de las viviendas de los residentes de los impuestos a la propiedad , los acreedores y las circunstancias que surgen de la muerte del cónyuge del propietario.
Estas leyes se encuentran en los estatutos o la constitución de muchos de los estados de los Estados Unidos . La exención de vivienda en algunos estados del Sur tiene su origen legal en las leyes de exención del Imperio español . En otros estados, se promulgaron en respuesta a los efectos de la economía del siglo XIX.
Descripción
Las leyes de exención de vivienda suelen tener cuatro características principales:
- Impedir la venta forzosa de una vivienda para satisfacer las demandas de los acreedores , generalmente excepto hipotecas , embargos mecánicos o ventas para pagar impuestos sobre la propiedad.
- Proporcionar alojamiento al cónyuge superviviente
- Proporcionar una exención de impuestos a la propiedad en una vivienda.
- Permitir que un propietario de vivienda exento de impuestos vote sobre aumentos de impuestos a la propiedad para propietarios que superen el umbral, mediante solicitudes de bonos o millaje.
A los efectos de los estatutos, una propiedad familiar es la residencia principal de una persona, y no se puede reclamar ninguna otra exención sobre ninguna otra propiedad en ningún lugar, incluso fuera de los límites de la jurisdicción en la que se reclama la exención.
En algunos estados, la protección de la propiedad familiar es automática. Sin embargo, en muchos estados, los propietarios reciben la protección de la ley sólo si presentan un reclamo de exención de propiedad ante el estado. Además, la protección puede perderse si el propietario abandona la propiedad protegida y establece su residencia principal en otro lugar.
Inmunidad contra la venta forzosa
Diferentes jurisdicciones brindan diferentes grados de protección bajo las leyes de exención de vivienda. Algunos protegen sólo la propiedad hasta cierto valor y otros tienen limitaciones de superficie. Si una propiedad excede los límites, los acreedores aún pueden forzar la venta, pero el propietario puede quedarse con una cierta cantidad del producto de la venta.
California protege hasta $75,000 para personas solteras, $100,000 para parejas casadas y $175,000 para personas mayores de 65 años o legalmente discapacitadas. En California, la SB 308 se introdujo a principios de 2015. Inicialmente proponía una exención de vivienda por valor de 700.000 dólares, independientemente de la edad o el estado civil. Recientemente se ha modificado hasta reducirlo a 300.000 dólares.
Texas , Florida , Iowa , Dakota del Sur , Kansas y Oklahoma tienen algunas de las protecciones de propiedad más amplias de los Estados Unidos en términos del valor de la propiedad que puede protegerse.
La exención de vivienda de Texas no tiene límite de valor en dólares y tiene un límite de exención de 10 acres (4,0 hectáreas) para viviendas dentro de un municipio (granja urbana) y 100 acres (40 hectáreas) para aquellas fuera de un municipio (granja rural). La asignación de acres rurales se duplica para una familia: 200 acres (81 hectáreas) pueden protegerse de los acreedores en Texas para una propiedad rural. [1]
En Kansas y Oklahoma, las exenciones protegen 160 acres (65 hectáreas) de tierra de cualquier valor fuera de los límites corporativos de un municipio y 1 acre (0,40 hectáreas) de tierra de cualquier valor dentro de los límites corporativos de un municipio. La mayoría de las exenciones de vivienda cubren el terreno, incluidos los accesorios y mejoras del mismo, como edificios, madera y paisajismo.
Nevada exime $605,000 en patrimonio de la venta en el momento de la ejecución, pero para las propiedades para las cuales se ha establecido un título alodial y no se ha renunciado, la exención se extiende a todo el valor líquido de la propiedad. [2]
Nuevo México tiene una exención de $60,000. [3] Alaska tiene una exención de 54.000 dólares.
Colorado tiene una exención de $200,000, o $250,000 para personas mayores de 60 años o discapacitadas. [4]
En la mayoría de los estados, el valor real en dólares de la "protección" proporcionada por las leyes ha disminuido, ya que los montos en dólares de exención rara vez se ajustan a la inflación. La intención protectora de dichas leyes, con algunas excepciones notables como las mencionadas anteriormente, se ha visto erosionada en la mayoría de los estados.
Exención del impuesto a la propiedad
La mayoría de las veces, una exención de vivienda se aplica únicamente a una cantidad monetaria fija, como los primeros $50,000 del valor tasado . El resto se grava al tipo normal. Una casa valorada en $150,000 entonces pagaría impuestos por solo $100,000 y una casa valorada en $75,000 pagaría impuestos por solo $25,000.
La exención generalmente tiene como objetivo convertir el impuesto a la propiedad en un impuesto progresivo . En algunos lugares, la exención se paga con un impuesto sobre las ventas local o estatal (o unidad equivalente) .
Ejemplos
- California exime de impuestos a la propiedad los primeros $7,000 de propiedad residencial.
- Colorado permite una deducción del 50% hasta los primeros $200,000 (equivalente a una exención de $100,000 si la propiedad está valorada en $200,000 o más) para personas mayores (mayores de 65 años) que hayan vivido en su propiedad durante diez años consecutivos.
- Georgia permite un HEST del 1 % solo en unos pocos condados.
- La exención de propiedad familiar de Florida permite una exención de 160 acres fuera de un municipio y medio acre dentro de un municipio. [5]
- Kentucky , para 2019 y 2020, la exención se ha fijado en $39,300. Una vez que se apruebe, los propietarios de viviendas de 65 años o más no necesitan volver a solicitar la exención de vivienda cada año. [6]
- Luisiana exime los primeros $7,500 de propiedad residencial de impuestos locales a la propiedad. [7]
- Maine exime de impuestos a la propiedad los primeros $25,000 de una propiedad residencial principal. Esto se paga al municipio y se reembolsa cuando se presentan los impuestos estatales. [8]
- Michigan exime al propietario de pagar el millaje operativo de los distritos escolares locales.
- Exención de Mississippi de todos los impuestos ad valorem aplicados a la propiedad; esto se limita a los primeros $7,500 del valor tasado o $300 de los dólares de impuestos exentos reales. [9]
- El programa de Alivio de Impuestos Escolares (STAR) de Nueva York exime los primeros $30,000 del valor tasado de una vivienda principal de los impuestos del distrito escolar; la exención se limita a propietarios con ingresos inferiores a $500,000. Hay exenciones adicionales disponibles para personas mayores de 65 años con ingresos limitados. El programa STAR se aplica únicamente a los impuestos escolares; no existe exención de vivienda para los impuestos recaudados por otras entidades municipales. Nueva York impide que un residente de Nueva York reclame esta exención si el residente de Nueva York posee propiedades en otro estado y reclama una exención similar en ese otro estado.
- Oklahoma permite una deducción de $1000 de la valoración tasada, alrededor de $75 a $125 de ahorro por año, si los propietarios solicitan la exención de vivienda ante el secretario del condado local.
- Rhode Island permite exenciones que varían según el pueblo o ciudad entre los pueblos que ofrecen exenciones.
- Texas permite una deducción, con exenciones adicionales disponibles para impuestos del condado, personas mayores de 65 años y personas discapacitadas. También requiere que los distritos escolares ofrezcan una exención de $25,000 (pero no otros distritos tributarios, como ciudades y condados). [10] Texas limita aún más el aumento de evaluación de una propiedad familiar al 10% del valor del año anterior.
Notas
- ^ Beyer, Gerry W.; Katharine L. Smith; Jennifer A.Owens (2010). "Los conceptos básicos de la ley de propiedad familiar de Texas". Gerry W. Beyer, Facultad de Derecho de la Universidad Tecnológica de Texas, www.professorbeyer.com . Consultado el 6 de enero de 2011 .
- ↑ «NRS 115.010» . Consultado el 14 de enero de 2020 .
- ^ Consulte NMSA 1978, Sección 42-10-9.
- ^ Ver CRSA 38-41-201.
- ^ Constitución de Florida, art. X, sec. 4
- ^ "Exenciones de impuestos sobre la propiedad en Kentucky - Yahoo Voices - voices.yahoo.com". Archivado desde el original el 28 de julio de 2014 . Consultado el 25 de mayo de 2013 .
- ^ Comisión de Impuestos de MS Luisiana
- ^ https://www.maine.gov/revenue/faq/homestead-exemption-program
- ^ Departamento de Ingresos de MS - Reglas y regulaciones de exención de viviendas Archivado el 5 de julio de 2014 en Wayback Machine.
- ^ Combs, Código de impuestos sobre la propiedad de Texas, edición de 2006, sec. 11.13 - Residencia Granja
Referencias
- Peines, Susan. Código de impuestos sobre la propiedad de Texas, edición de 2006, obtenido el 22 de mayo de 2007.
enlaces externos
- Reglas de exención de vivienda familiar en varios estados en Law Check
- Mereness, Newton Dennison (1911). "Leyes de exención y propiedad familiar" . Encyclopædia Britannica (11ª ed.).
