El financiamiento PACE ( financiamiento de energía limpia evaluado en la propiedad ) es un medio utilizado en los Estados Unidos de América para financiar mejoras de eficiencia energética , mejoras de resiliencia ante desastres, medidas de conservación de agua o instalaciones de energía renovable en construcciones existentes o nuevas de propietarios de propiedades residenciales, comerciales e industriales. Según la legislación estatal, el financiamiento PACE se puede utilizar para financiar productos de eficiencia hídrica , modernizaciones sísmicas, resiliencia y otras medidas con beneficios sociales.
El modelo de negocio del programa PACE residencial ("R-PACE") ha sido criticado. Las empresas privadas obtienen un derecho de retención sobre una casa residencial y una prioridad de devolución. Además, los contratistas privados solicitan a los propietarios de viviendas que firmen contratos PACE. El PACE comercial ("C-PACE") es ampliamente aceptado y habilitado en la mayoría de los estados, mientras que el R-PACE sigue siendo controvertido y no está disponible en la mayoría de los estados.
Los ejemplos de mejoras en la eficiencia energética y la energía renovable van desde la adición de más aislamiento en el ático hasta la instalación de paneles solares en los tejados para proyectos residenciales y enfriadores, calderas, iluminación LED y techos para proyectos comerciales. En las zonas con legislación PACE en vigor, los gobiernos ofrecen un bono específico a los inversores o, en el caso del modelo de mercado abierto, los proveedores de capital privado compran un gravamen fiscal de la autoridad fiscal y proporcionan financiación a los propietarios de los edificios para que la destinen a una modernización energética . Las financiaciones se devuelven durante el plazo seleccionado (en el transcurso de algún tiempo entre 5 y 35 años) a través de una evaluación anual en su factura de impuestos a la propiedad . Los bonos PACE pueden ser emitidos por distritos de financiación municipales, agencias estatales o compañías financieras y los ingresos pueden utilizarse para modernizar propiedades comerciales y residenciales. Una de las características más notables de los programas PACE es que no se trata de un préstamo, sino más bien de una evaluación especial del impuesto a la propiedad y la financiación está vinculada a la propiedad en lugar de a un individuo. [1] [2] [3] [4] Por lo tanto, se dice que una financiación PACE que corre con el terreno no tiene recurso para el propietario de la propiedad. [5]
PACE también se puede utilizar para financiar sistemas de terceros financiados mediante contratos de arrendamiento y acuerdos de compra de energía (PPA). En esta estructura, la evaluación del impuesto a la propiedad de PACE se utiliza para cobrar una tarifa de pago de servicios por arrendamiento. El principal beneficio de este enfoque es que la financiación no depende del crédito del propietario de la propiedad y los costos del proyecto pueden ser más bajos debido a que el proveedor retiene los incentivos fiscales y transfiere el beneficio al propietario de la propiedad en forma de un pago de arrendamiento o servicios más bajo.
Los programas PACE ayudan a las ciudades a alcanzar sus objetivos climáticos y los propietarios pagan los costos iniciales de las iniciativas ecológicas, como los paneles solares , que luego el propietario devuelve aumentando los impuestos a la propiedad a una tasa fija durante un período acordado que varía entre 5 y 35 años. Esto permite que los propietarios comiencen a ahorrar en costos de energía mientras pagan sus paneles solares . Esto generalmente significa que los propietarios obtienen ganancias netas incluso con un aumento en el impuesto a la propiedad.
Desde principios del siglo XIX, se han incluido en los impuestos a la propiedad contribuciones voluntarias para el pago de bonos municipales con el fin de financiar proyectos de interés público, como aceras, estaciones de bomberos y alumbrado público. PACE utiliza el mismo concepto, pero para proyectos que benefician al sector privado o a propietarios de edificios individuales. PACE se conocía originalmente como "Distrito de Financiamiento de Energía Especial" o "financiamiento de energía solar y eficiencia con cargo a la factura fiscal". [ cita requerida ] El concepto se concibió y propuso por primera vez [ cita requerida ] en el Plan Energético Regional de la Bahía de Monterey en 2005 [6], pero siguió a la aprobación por parte de los votantes de un programa de bonos solares similar aprobado por los votantes de San Francisco en 2001. [7] El concepto fue diseñado para superar una de las barreras más importantes para las modernizaciones solares y de eficiencia energética costosas: los costos iniciales. Un propietario podría gastar decenas de miles de dólares en un sistema solar fotovoltaico, mejorando las ventanas para que sean más eficientes energéticamente o agregando aislamiento en toda la casa, pero es probable que no se recuperen todas estas inversiones cuando se venda la casa. PACE permite al propietario “hipotecar” estas mejoras y pagar sólo por los beneficios que obtiene mientras es propietario de la vivienda.
El primer financiamiento PACE fue implementado por Berkeley, California, liderado por Cisco DeVries, el jefe de personal del alcalde de Berkeley y entonces director ejecutivo de RenewableFunding y Matthew Brown bajo el liderazgo del Dr. Kammen . La Universidad de California, Berkeley lideró el desarrollo del programa a través de la "Guía de distritos de financiamiento de energía renovable y eficiencia energética para gobiernos locales" aportada por Cisco DeVries, Ann Livingston y Matthew Brown de Lestis Private Capital Group. La guía fue financiada a través de subvenciones a la ciudad de Berkeley de la Agencia de Protección Ambiental de los EE. UU. [8] El programa PACE de Berkeley fue recomendado como una alternativa a la autoridad de bonos solares aprobada por los votantes vecinos de San Francisco en 2001 junto con el programa Community Choice Aggregation de la ciudad , que se está implementando en los condados de San Francisco y Sonoma. [9] DeVries vio a PACE como una forma de proporcionar un medio viable para ayudar a lograr los objetivos climáticos del Área de la Bahía . California aprobó la primera legislación para la financiación PACE y puso en marcha el programa climático BerkeleyFIRST en 2008. [3] [10] Connecticut Green Bank estableció el primer programa estatal para propiedades comerciales y Counterpointe estableció el primer programa estatal para todas las propiedades de Florida. Desde entonces, se han aprobado leyes que permiten la financiación PACE en todos los estados, excepto en 11, lo que permite a las localidades establecer programas de financiación PACE. [11]
Si bien el PACE comercial se ha convertido en una industria multimillonaria, el financiamiento PACE para propiedades residenciales recibió un duro golpe en los EE. UU. en 2010 cuando Fannie Mae y Freddie Mac se negaron a respaldar hipotecas con gravámenes PACE sobre ellas. [12] [13] En agosto de 2015, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) anunció que tiene la intención de exigir que los gravámenes creados por programas de modernización energética permanezcan subordinados a los préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y que emitiría una guía sobre cómo manejar la transferencia y venta de viviendas con una evaluación PACE. [14] HUD aclaró su política en 2017 al declarar que las propiedades con obligaciones PACE no eran elegibles para el financiamiento de la FHA. [15]
Para una ciudad , PACE puede desempeñar un papel importante en la reducción de las emisiones locales de gases de efecto invernadero [16] , promoviendo mejoras de eficiencia energética en sus edificios, haciendo más asequible el cambio a fuentes de energía renovables y reduciendo los costos de energía para los residentes y las empresas. Debido a que PACE se financia mediante la asignación de un gravamen fiscal a capital privado o bonos municipales , no crea ninguna responsabilidad para los fondos de la ciudad. Además, la mayoría de los programas PACE que se hacen posibles a través de asociaciones público-privadas dependen del capital privado para obtener financiación. PACE también permite a los estados y gobiernos locales diseñar e implementar dichos programas en sus comunidades. [17] Los programas PACE también ayudan a crear puestos de trabajo y, por lo tanto, estimulan el desarrollo económico local cuando los instaladores solares locales y las empresas de energía renovable se asocian con el programa. También es un programa opcional, por lo que solo los propietarios que eligen participar son responsables de los costos de financiación de PACE. [1] [10] [18]
PACE permite a las personas y empresas diferir los costos iniciales que son la barrera más común para la eficiencia energética o las instalaciones de energías renovables. Las financiaciones PACE se pagan mediante evaluaciones adicionales sobre los impuestos a la propiedad del propietario durante un plazo acordado, mientras que los costos de energía son simultáneamente más bajos, lo que proporciona al consumidor PACE ganancias netas. Además, debido a que los paneles solares y la evaluación PACE están vinculados a la propiedad , el consumidor puede vender la propiedad y dejar que la deuda se pague a través del impuesto a la propiedad evaluado a los propietarios posteriores. [1] [2] [10] [18]
Para los consumidores, los programas de tipo PACE tienen varios problemas si no están diseñados y administrados adecuadamente. Debido a que la financiación está diseñada para permanecer con la propiedad, la elegibilidad se basa principalmente en la información de la propiedad en lugar de los ingresos y las puntuaciones FICO. La capacidad de pago de un propietario de vivienda actualmente se basa principalmente en su historial de pago de hipotecas e impuestos sobre la propiedad, así como en el requisito de que no haya quiebras recientes. Lo más importante es que los propietarios de viviendas reciben financiación para las mejoras de la vivienda sin ninguna evaluación de si la financiación es asequible para el propietario, aunque el Proyecto de Ley del Senado 242, que actualmente se está considerando en California, requeriría que los proveedores de PACE realicen una revisión de ingresos. [19] [20] [21] Debido a que la financiación PACE está estructurada como una evaluación fiscal en lugar de un préstamo, los programas PACE históricamente no han tenido que proporcionar a los propietarios de viviendas la misma divulgación sobre los costos de financiación que deben proporcionar los prestamistas tradicionales. [20] En septiembre de 2016, el gobernador de California, Jerry Brown, firmó la ley AB2693, que requería que los programas PACE proporcionaran información sobre el nivel de la hipoteca y que algunos proveedores realizaran llamadas grabadas en vivo con el propietario de la vivienda para confirmar los términos y obligaciones de financiamiento. [22] En algunos casos, sin una evaluación de la asequibilidad o estas revelaciones sobre los costos de financiamiento, los propietarios de viviendas dependen de lo que los proveedores del programa PACE les dicen cuando intentan averiguar si el financiamiento es asequible. Los propietarios de viviendas se han quejado de que los contratistas de PACE mienten sobre los costos de financiamiento como parte de la venta del programa. [23] Estos problemas crean una situación en la que los propietarios de viviendas pueden de repente deber mucho más en impuestos a la propiedad de lo que pueden permitirse pagar; esto es especialmente cierto para los propietarios jubilados y discapacitados con ingresos fijos. Los arquitectos de PACE Cisco DeVries y Matthew Brown niegan estas afirmaciones como "incidentes aislados".
Las tasas de interés de los programas PACE suelen ser comparables a la financiación de deuda, con tarifas administrativas adicionales del 2-5%, [19] [20] que a menudo pueden sumar más de $4000, [24] pero se comparan bien con muchas opciones de préstamo como tarjetas de crédito y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) , sin atar las líneas de crédito.
Muchos compradores y vendedores han tenido dificultades con las ventas de viviendas con evaluaciones fiscales PACE. Aunque la evaluación PACE suele aparecer en el informe de título, algunos compradores se enteran de las evaluaciones después de la venta, lo que puede obligarlos a pagar dinero de su bolsillo inesperadamente. [25] En algunos casos, los vendedores han acordado pagar la evaluación PACE o reducir el precio de venta para compensar la evaluación fiscal PACE. [26] [27] [28] Cuando el nuevo comprador no puede asumir los pagos restantes, esto hace que la financiación PACE se parezca más a la de un producto de préstamo tradicional.
Algunos propietarios han informado que había enormes diferencias en el pago de suma global requerido en la primera evaluación, así como en los costos mensuales informados para aumentar el depósito en garantía. [29]
Un problema con PACE para los consumidores residenciales es que los pagos de impuestos a la propiedad morosos con la evaluación PACE tienen prioridad sobre otros titulares de gravámenes, y esos titulares de gravámenes pueden no ser notificados ni tener la oportunidad de objetar. [30] [31] PACE comercial es menos problemático porque los titulares de gravámenes prioritarios para esas propiedades son notificados de antemano. Fannie Mae y Freddie Mac se han negado a comprar o suscribir préstamos para propiedades con evaluaciones de impuestos basadas en PACE existentes, [32] [33] pero a mediados de 2016 la Administración de Beneficios para Veteranos (VA) anunció una guía sobre cómo gestionar la financiación de propiedades con obligaciones PACE. [34] Las propiedades gravadas con obligaciones PACE no son elegibles para la financiación asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). [15]
Los bonos asociados a las evaluaciones PACE pueden ser empaquetados y titulizados. La titulización funciona agrupando una serie de activos y vendiendo pagarés respaldados por estos activos a los inversores. Estos bonos son para mejoras de propiedades que logran un impacto ambiental positivo y PACE es un bono verde. Los bonos PACE son únicos en el mercado de bonos verdes porque los productos calificados como eficientes reducen las emisiones de carbono tan pronto como se instalan. [35] [36] [37]
PACE está habilitado en 37 estados y el Distrito de Columbia, cubriendo más del 80% de la población de EE. UU.
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