Buy-to-let es una frase británica que se refiere a la compra de una propiedad específicamente para alquilarla, es decir, alquilarla . Una hipoteca de compra para alquiler es un préstamo hipotecario diseñado específicamente para este fin. Las propiedades de compra para alquiler suelen ser residenciales, pero el término también abarca inversiones en propiedades para estudiantes y en habitaciones de hotel. [1]
Antes de la década de 1980, el número de particulares que se convertían en propietarios era muy pequeño. Comprar una propiedad para alquilar se consideraba un dominio exclusivo de los propietarios profesionales y de las personas que eran lo suficientemente ricas como para pagar en efectivo o que tenían depósitos considerables que les permitían obtener hipotecas de estilo comercial. La moderna hipoteca de "compra para alquiler" no estaba disponible y a la mayoría de la gente no se le ocurrió la posibilidad de comprar una propiedad como medio para financiar un ingreso de jubilación. La infraestructura de préstamos, asesoramiento e información no estaba disponible.
El cambio crítico se produjo con la Ley de Vivienda de 1988, cuando entró en vigor el arrendamiento garantizado de corta duración . Esto dio a los posibles propietarios y prestamistas la confianza de que los inquilinos sólo residirían en la propiedad durante un período fijo.
Desde mediados y finales de la década de 1990, la compra para alquilar ha crecido considerablemente. Según el Consejo de Prestamistas Hipotecarios , los prestamistas otorgaron más de 1,7 millones de préstamos de compra para alquiler entre 1999 y 2015. En los últimos 12 años, el alquiler privado duplicó su tamaño. Los saldos pendientes de las hipotecas para comprar para alquilar aumentaron recientemente a más de £200 mil millones , equivalente al producto interno bruto de Hong Kong. [2]
Como ocurre con todos los alquileres de propiedades, los beneficios para un propietario que compra para alquilar pueden incluir ingresos estables provenientes de los recibos de alquiler y una acumulación de riqueza si los precios de la vivienda suben. El aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido ha convertido la compra para alquilar en una forma popular de invertir. [3] El principal riesgo involucra la especulación apalancada, donde el propietario toma un préstamo para comprar la propiedad con la expectativa de que la casa pueda venderse más tarde por un precio más alto, o que los ingresos por alquiler igualen o superen el costo del préstamo. El mejor resultado para el propietario se habrá beneficiado del uso del dinero de los bancos prestamistas, lo que indica que han asignado el capital de manera más eficiente de lo que podrían haberlo hecho los inversores profesionales. Si el propietario no puede cumplir con las condiciones de los pagos de la hipoteca, el banco intentará tomar posesión de la propiedad y venderla para recuperar el dinero prestado. Si los precios han caído, el apalancamiento podría dejar al propietario en un patrimonio negativo .
Otros riesgos son los cambios sustanciales en la política gubernamental (ver la sección siguiente).
Cifras recientes de la Asociación Nacional de Propietarios (NLA) sugieren que, en septiembre de 2014, el 27% de los propietarios que alquilaron una sola propiedad y el 19% de los propietarios que alquilaron entre dos y cuatro propiedades alcanzaron el punto de equilibrio o tuvieron pérdidas. [4]
En promedio, los rendimientos brutos de compra para alquiler (el rendimiento anual de la inversión antes de la deducción de los costes de funcionamiento) se situaron en el 5,1% en diciembre de 2014. Esto representó una disminución de 0,2 puntos porcentuales con respecto a los rendimientos medios en diciembre de 2013. [5]
Los rendimientos brutos de los alquileres varían en todo el país; los rendimientos más altos se obtienen en Escocia, con un 6,1 % y en las ciudades del norte de Inglaterra, mientras que los rendimientos en Londres se sitúan en un 4,1 %.
Los rendimientos brutos de los alquileres en las principales ciudades del mundo oscilan entre el 1,6% (en Taipei) y el 11,7% (en Chisinau, Moldavia). Los rendimientos brutos del alquiler de propiedades residenciales han tenido una tendencia a la baja a nivel mundial durante varios años y, en general, han seguido cayendo desde la crisis inmobiliaria. [ cita necesaria ]
La hipoteca de compra para alquiler es un acuerdo hipotecario en el que un inversor pide prestado dinero para comprar una propiedad en el sector privado de alquiler con el fin de alquilarla a inquilinos . Las hipotecas de compra para alquiler se ofrecen en el Reino Unido desde 1996. [6]
Los prestamistas calculan cuánto están dispuestos a prestar utilizando una fórmula diferente a la de una propiedad ocupada por el propietario. Suelen observar los ingresos mensuales esperados por alquiler para determinar el préstamo máximo disponible. Dependiendo del prestamista, a los prestatarios también se les puede permitir incluir sus propios ingresos personales en el cálculo del monto máximo que pueden pedir prestado. A los propietarios primerizos también se les puede exigir que tengan un ingreso anual separado de al menos £ 25 000. Para una propiedad ocupada por el propietario, el cálculo suele ser un múltiplo del ingreso anual del propietario.
El tipo más común de hipoteca de compra para alquiler es una opción de sólo interés. El tipo de interés de la hipoteca puede ser fijo o variable. Los tipos fijos significan que los pagos no fluctuarían, y los tipos variables significan que los pagos pueden subir o bajar de acuerdo con el tipo base del Banco de Inglaterra. Las tasas de interés y tarifas que se ofrecen en las hipotecas BTL son, en promedio, ligeramente más altas que las de una hipoteca ocupada por el propietario. Esto se debe a la percepción entre los bancos y otras instituciones crediticias de que las hipotecas BTL representan un riesgo mayor que las hipotecas residenciales entre propietarios y ocupantes.
Es posible que muchas personas no puedan calificar para una hipoteca de compra para alquiler. Los criterios de aceptación pueden incluir montos de depósito, calificación crediticia y más.
A finales de la década de 1990 y principios del siglo XXI, este tipo de inversión se hizo popular y contribuyó a impulsar drásticamente los precios de la vivienda. [7]
La compra para alquilar ha recibido muy mala prensa en los últimos años, y muchos comentaristas creen que ha contribuido a una inflación desenfrenada de los precios de la vivienda. Oxford Economics declaró en agosto de 2007 que la compra para alquilar "sin duda contribuye a la sobrevaloración de la vivienda". [7]
Una de las dificultades para determinar cómo ha contribuido la compra para alquilar a la inflación de los precios de la vivienda es que ha habido cambios simultáneos en el mercado inmobiliario, como el aumento de la población y una importante inversión extranjera directa en propiedades.
Las cifras publicadas por UK Finance para el tercer trimestre de 2019 mostraron un aumento interanual del 40% en las ejecuciones de compra para alquiler. [8]
El gobierno ha tomado medidas para proteger a los inquilinos en los últimos años, incluidos esquemas obligatorios de protección de depósitos de terceros y licencias obligatorias para viviendas de ocupación múltiple (HMO).
El Discurso de la Reina de 2022 se comprometió con un proyecto de ley en la sesión 2022-23 para abolir los desalojos "sin culpa" de la sección 21 en el sector privado de alquiler. [9] Se abolirán las cláusulas de revisión de alquileres y los propietarios sólo podrán aumentar sus alquileres una vez al año. Cualquier aumento del alquiler deberá avisarse con dos meses de antelación.
Hasta 2015, la política gubernamental con respecto a la compra para alquilar había sido relativamente benigna, pero esto cambió en los Presupuestos y la Declaración de Otoño de 2015. [10] Se tomaron cuatro medidas importantes para reducir el atractivo de la inversión: [ ¿por qué? ]
(Los cambios en torno a la desgravación fiscal sobre los costos de financiación hipotecaria mencionados anteriormente significan que los propietarios pueden deducir sólo el equivalente de la desgravación de la tasa básica en su declaración de impuestos, lo que puede causar que su tributación personal sea empujada a una banda de impuesto sobre la renta más alta incluso si no están recibiendo ingresos suficientes para justificarlo en otras circunstancias. [11] )
El gobierno también ha tomado medidas para mejorar la recaudación de impuestos de los propietarios de BTL en los últimos años. Las medidas incluyen:
La Autoridad de Regulación Prudencial regula a un gran número, pero no a todos, los prestamistas de compra para alquiler.
Fase I
En septiembre de 2016, la PRA anunció una fecha límite del 1 de enero de 2017 para que los prestamistas implementaran nuevos estándares mínimos de suscripción recomendados para las solicitudes de compra para alquilar.
La PRA declaró que la determinación de la asequibilidad debería incorporar un cálculo del índice de cobertura de intereses (ICR), que definió como: “el índice entre los ingresos de alquiler mensuales esperados de la propiedad comprada para alquilar y los pagos de intereses mensuales que tienen en cuenta probables aumentos futuros de las tasas de interés”.
En el momento de su Declaración de Supervisión SS 13/16, [12] en septiembre de 2016, el estándar de la industria hipotecaria para establecer el umbral mínimo de ICR era del 125%. Posteriormente, la mayoría de los prestamistas establecieron un umbral mínimo de ICR del 145%.
Las directrices de la PRA fueron más allá y recomendaron que los prestamistas evaluaran la capacidad del prestatario para mantener los pagos hipotecarios mensuales si las tasas subieran en el futuro, sugiriendo que las empresas deberían aplicar una tasa de interés mínima supuesta del 5,5%.
Fase II [13]
Los prestamistas que estaban sujetos a las reglas de la PRA tuvieron que interpretar un segundo conjunto de cambios e implementarlos antes del 30 de septiembre de 2017. Bajo la segunda fase de las Reglas de la PRA, el proceso de suscripción aplicado por los prestamistas se volvió mucho más estricto, particularmente para las compras para alquilar. propietarios que poseen cuatro o más propiedades, denominados "propietarios de cartera".
En la Declaración de Supervisión (SS13/16), la PRA declaró:
“La PRA espera que las empresas reconozcan que la experiencia y las habilidades adquiridas en préstamos de compra para alquiler no se traducen automáticamente en habilidades equivalentes al evaluar a los propietarios de carteras. Los préstamos a propietarios de carteras son intrínsecamente más complejos dada la cantidad de deuda en conjunto, los flujos de efectivo y los costos que surgen de los arrendamientos múltiples y los riesgos potenciales de propiedades y/o concentraciones geográficas”.
Con los cambios de la PRA, los prestamistas ahora tuvieron que examinar mucho más profundamente las finanzas del prestatario. Sin embargo, la interpretación de las nuevas reglas por parte de los prestamistas varió mucho; Algunos prestamistas optaron por dejar de ofrecer productos de compra para alquiler a los propietarios de carteras, mientras que otros adoptaron enfoques diferentes para suscribir a este grupo demográfico. Los propietarios de cartera ahora deben presentar mucha más información sobre sus propiedades existentes, ingresos por alquiler y planes de negocios que la que se exigía antes de este cambio.
En el Reino Unido, particularmente en Londres, existe un fenómeno conocido como "comprar para salir", en el que los inversores compran propiedades y las dejan vacías para beneficiarse del aumento de los precios de la vivienda sin la molestia de tener que tratar con inquilinos. [14] A nivel nacional, la "compra para dejar" representa un pequeño porcentaje de propiedades desocupadas según la organización benéfica Empty Homes, [15] pero el consejo de Kensington y Chelsea estimó en 2015 que hasta una de cada cuatro casas en ciertas partes de sus Los vecindarios se ven afectados, lo que eleva los precios y restringe el número de hogares que realmente viven allí. [16] En general, las casas vacías a largo plazo representan el 2% de las propiedades en Kensington y Chelsea. [17] En el norte de Londres, el ayuntamiento de Camden logró reducir el número de viviendas vacías cobrando un recargo del 50% sobre el impuesto municipal a las viviendas que quedaron vacías durante más de dos años. [17]
Algunos políticos han culpado a los inversores extranjeros por comprar casas y dejarlas vacías, pero las investigaciones han encontrado que sólo el 2% de los compradores extranjeros de propiedades recién construidas en Londres usarían la propiedad como segunda residencia, y el 65% en cambio tiene la intención de alquilarlas, y El 33% las compra como viviendas para niños que asisten a la universidad en Londres. [18]
A partir de 2016, los precios de las viviendas de primera categoría en el centro de Londres comenzaron a caer, [19] reduciendo el atractivo de "comprar para irse".