DHN Food Distributors Ltd v Tower Hamlets London Borough Council [1976] 1 WLR 852 es uncaso de derecho societario del Reino Unido en el que, sobre la base de que una empresa debería ser compensada por la pérdida de su negocio en virtud de una orden de adquisición obligatoria , se reconoció a un grupo como una entidad económica única . Se trata de un ejemplo liberal de cuándo los tribunales del Reino Unido pueden levantar el velo de la constitución de una empresa .
Sin embargo, la decisión fue puesta en duda en el caso Woolfson v Strathclyde Regional Council [1] y calificada en el caso Adams v Cape Industries plc . [2]
DHN importaba comestibles y provisiones y tenía un negocio de venta de comestibles en efectivo. Sus instalaciones eran propiedad de su filial, que se llamaba Bronze. Tenía un almacén en Malmesbury Road, en Bow , el East End de Londres . Los directores de Bronze eran de DHN. Bronze no tenía negocio y el único activo eran las instalaciones, de las que DHN era licenciataria. Otra filial de propiedad absoluta, llamada DHN Food Transport Ltd, era propietaria de los vehículos. En 1970, el Ayuntamiento de Tower Hamlets London Borough adquirió obligatoriamente las instalaciones para construir casas. Como resultado, DHN tuvo que cerrar. Ya se había pagado una indemnización a Bronze, una vez y media el valor del terreno. DHN solo podía obtener una indemnización si tenía más de un interés de licencia. El Tribunal de Tierras determinó que no se debía pagar ninguna otra indemnización.
El Tribunal de Apelación sostuvo que DHN y Bronze formaban parte de una sola entidad económica. Por lo tanto, como si DHN hubiera sido propietaria del terreno, tenía derecho a una compensación por la pérdida de negocio.
La sentencia de Lord Denning MR fue la siguiente:
Este caso podría llamarse “Tres en uno”, tres empresas en una. Alternativamente, “Uno en tres”, un grupo de tres empresas. Por el momento, me referiré a él como “la empresa”.
...La compensación bajo el estatuto debe hacerse por el costo de la tierra y por cualquier otra pérdida relevante contingente a las pérdidas de tierra del propietario: vea la sección 5 (2) y (6) de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 .
Si la empresa y sus propiedades hubieran estado todas en manos de un mismo propietario, habría tenido derecho a una indemnización por esos dos conceptos: primero, el valor del terreno, que se ha tasado en más de 360.000 libras esterlinas. Segundo, una indemnización por las molestias causadas por el cierre de su negocio. La cifra aún no se ha tasado. Pero la empresa y sus propiedades no estaban en manos de un mismo propietario. Eran propiedad de tres empresas. El negocio era propiedad de la empresa matriz, DHN Food Distributors Ltd. El terreno era propiedad en el momento de la adquisición de una filial, llamada Bronze Investments Ltd. Los vehículos eran propiedad de otra filial, DHN Food Transport Ltd. La empresa matriz DHN poseía todas las acciones tanto de la empresa Bronze como de la empresa Transport. Los directores eran los mismos en las tres empresas. Como resultado de tener que cerrar el negocio, las tres empresas están en liquidación.
La pregunta es: ¿cuál es el efecto de que la empresa sea en realidad las tres compañías? La autoridad adquirente dice que los propietarios del terreno eran Bronze Investments Ltd., y que esa compañía tiene derecho al valor del terreno, £360.000. En realidad, se les ha pagado. Pero la autoridad adquirente dice que esa compañía no tiene derecho a compensación por las molestias porque no fueron molestadas en absoluto. La autoridad admite que DHN (que dirigía el negocio) y la filial de transporte (que era propietaria de los vehículos) sufrieron grandes molestias en sus negocios. Pero la autoridad adquirente dice que esas dos compañías no tienen derecho a ninguna compensación, ni siquiera por las molestias, porque no tenían ningún interés en el terreno, legal o equitativo. Dicen que en 1970 DHN solo eran licenciatarios de Bronze, la filial que era propietaria del terreno; y como DHN era solo licenciatario, sin ningún interés en el terreno, su única reclamación se basaba en la sección 20 (1) de la Ley de Expropiación Obligatoria de 1965 . En ese artículo se dice que si una persona no tiene un interés mayor que el de un arrendatario en la tierra de un año a otro, entonces sólo tiene derecho a una compensación por ese interés menor. Teniendo en cuenta que un licenciatario puede ser despedido con poca antelación, la compensación que se le debe pagar a DHN sería insignificante.
Lo extraño del caso es que la autoridad adquirente admitió que en cualquier momento desde febrero de 1970, durante la investigación local y después (hasta el momento en octubre de 1970 cuando el consejo dio aviso para tratar) las personas que dirigían estas tres compañías podrían haber puesto su casa en orden para hacer la reclamación inexpugnable. Todo lo que tenían que hacer era dar un paso muy simple. Al estar en control de las tres compañías, podrían haber hecho arreglos para que Bronze transfiriera el terreno a DHN. No se pagaría ningún impuesto de timbre porque estaría exento según la sección 42 de la Ley de Finanzas de 1930. Y DHN, al ser los propietarios, también podría reclamar una compensación por las perturbaciones. Así que en cualquier momento hasta el 30 de octubre de 1970, este grupo de tres compañías podría haberse colocado en una posición inatacable para reclamar no solo el valor del terreno sino también una compensación por las perturbaciones. Pero eso no se hizo. La autoridad adquirente dice que, al no hacerlo, el grupo perdió el barco. Se quedaron abandonados en el muelle debido a las disposiciones técnicas de nuestra ley de sociedades, según las cuales cada una de las tres empresas es, a efectos jurídicos, una persona distinta. Cada uno de sus intereses debe considerarse por separado. DHN no tenía ningún interés en el terreno. Era únicamente un licenciatario, por lo que no puede reclamar una indemnización por las molestias ocasionadas.
Se solicitó al Presidente del Tribunal de Tierras que determinara cuestiones preliminares de derecho. Sostuvo que DHN no tenía ningún interés en la tierra que le diera derecho a una compensación por las perturbaciones más allá de la cantidad permitida por la sección 20 de la Ley de 1965, que es insignificante. DHN apeló ante este tribunal.
El Sr. Eyre, que defendió el caso de Tower Hamlets, nos dijo que en otros casos ante el Tribunal de Tierras se ha sostenido una tesis similar. Tanto es así que, para superar el problema técnico, parece que lo habitual es que los asesores jurídicos de un grupo de empresas realicen los trámites necesarios antes de la notificación de la transacción, pero que en este caso el grupo no puso su casa en orden a tiempo, por lo que, según él, no cabe ninguna reclamación por alteración del orden público.
El Sr. Dobry, en representación de DHN, planteó tres cuestiones ante nosotros: primero, que tenían un interés equitativo en la tierra; segundo y alternativamente, que tenían una licencia irrevocable; tercero, que debíamos levantar el velo corporativo y tratar a DHN como propietarios. Y que, en una u otra de estas tres características, tenían derecho a una compensación por las perturbaciones.
En primer lugar, el interés equitativo. Esto depende de las transacciones de compraventa mediante las cuales se adquirió el terreno. Eran muy complicadas. En 1963, los vendedores de la fábrica y el almacén acordaron venderlo al grupo por 115.000 libras esterlinas. El grupo no tenía dinero para pagar el precio, así que buscaron la ayuda del Palestine British Bank. Este banco proporcionó las 115.000 libras esterlinas. En 1964, la transferencia se realizó a Bronze Investments Ltd., que era una subsidiaria de propiedad absoluta del banco. Dos años después, en 1966, DHN (habiendo pedido dinero prestado en otro lugar) adquirió todas las acciones de Bronze (de modo que Bronze se convirtió entonces en una subsidiaria de propiedad absoluta de DHN) y DHN devolvió las 115.000 libras esterlinas proporcionadas por el banco. De modo que el título legal permaneció en manos de Bronze, pero DHN se benefició de la propiedad. DHN ocupó las instalaciones desde el momento en que las adquirió por primera vez en 1964 hasta que la autoridad local entró en vigencia con sus poderes obligatorios.
Se dice que, en base a esos hechos, en primer lugar Bronze tenía el título legal de un fideicomiso resultante para el banco (que proporcionó el dinero de la compra); y que después, cuando DHN devolvió el dinero de la compra al banco, DHN adquirió el interés equitativo del banco. Eso puede ser correcto, pero el Presidente del Tribunal de Tierras lo rechazó, y no estoy dispuesto a decir que estaba equivocado.
En segundo lugar, la licencia irrevocable. Es posible que, en base a esos hechos, el banco haya prestado a Bronze las 115.000 libras esterlinas con las que esta última compró la propiedad. De ser así, el banco no habría adquirido ningún derecho de participación. Sólo serían acreedores de Bronze. Pero cuando DHN devolvió las 115.000 libras esterlinas al banco, simplemente se situaron en el lugar del banco como acreedores de Bronze. En ese caso, el Sr. Eyre sostiene que DHN no tiene ningún derecho de participación en la propiedad, sino que sólo son licenciatarios.
Ahora bien, estoy dispuesto a admitir que DHN eran licenciatarios de Bronze. El Sr. Eyre sugirió que eran meros licenciatarios, pero no lo creo. Bronze era una filial de propiedad absoluta de DHN. Ambas empresas tenían directores comunes que dirigían las empresas. Me resulta evidente que, a partir de entonces, Bronze no pudo determinar la licencia de forma que arruinara a DHN. Los directores de Bronze no podían convertirse en directores de DHN. Si lo hicieran, estarían incumpliendo sus obligaciones con ambas empresas: véase Scottish Co-operative Wholesale Society Ltd v Meyer [1959] AC 324, 366–367. En esas circunstancias, creo que la licencia era prácticamente una licencia irrevocable. DHN era la empresa matriz que poseía todas las acciones de Bronze. En esas circunstancias, DHN estaba en condiciones de llevar adelante su negocio en esas instalaciones a menos que y hasta que, en su propio interés, DHN ya no quisiera seguir allí. Era equivalente a un contrato entre las dos empresas por el cual Bronze otorgaba una licencia irrevocable a DHN para llevar a cabo su negocio en las instalaciones. En esta situación, el Sr. Dobry nos citó Binions v Evans [1972] Ch 359, al que yo agregaría Bannister v Bannister [1948] 2 All ER 133 y Siew Soon Wah v Yong Tong Hong [1973] AC 836. Esos casos muestran que una licencia contractual (según la cual una persona tiene derecho a ocupar las instalaciones indefinidamente) da lugar a un fideicomiso constructivo, según el cual el propietario legal no puede expulsar al licenciatario. Entonces, aquí. Esta licencia irrevocable le dio a DHN un interés suficiente en la tierra para calificarlos para una compensación por perturbaciones.
En tercer lugar, el levantamiento del velo corporativo. El Sr. Dobry planteó otro punto muy interesante sobre el derecho de sociedades. Todos sabemos que, en muchos aspectos, un grupo de sociedades se trata en conjunto a los efectos de la contabilidad general, el balance y la cuenta de pérdidas y ganancias. Se las trata como una sola entidad. El profesor Gower, en Modern Company Law, 3.ª ed. (1969), pág. 216, dice:
“Existe evidencia de una tendencia general a ignorar las entidades jurídicas separadas de las distintas empresas dentro de un grupo y a considerar en cambio la entidad económica de todo el grupo”.
Esto es especialmente así cuando una empresa matriz posee todas las acciones de las filiales, hasta el punto de poder controlar todos los movimientos de las filiales. Estas filiales están atadas de pies y manos a la empresa matriz y deben hacer exactamente lo que ésta diga. Un ejemplo sorprendente es la decisión de la Cámara de los Lores en el caso Harold Holdsworth & Co (Wakefield) Ltd v Caddies [1955] 1 WLR 352. Así sucede aquí. Este grupo es prácticamente lo mismo que una sociedad en la que las tres empresas son socias. No deberían ser tratadas por separado de modo que se las derrote en un punto técnico. No deberían ser privadas de la compensación que se les debe pagar justamente por las perturbaciones. Las tres empresas deberían, a los efectos actuales, ser tratadas como una sola, y la empresa matriz DHN debería ser tratada como tal. Por lo tanto, DHN tiene derecho a reclamar una compensación en consecuencia. No fue necesario que pasaran por un mecanismo de transferencia de propiedad para obtenerla.
Entiendo que el Presidente del Tribunal de Tierras, en vista de casos anteriores, consideró necesario tomar la decisión que tomó. Pero ahora que el asunto se ha debatido a fondo en este tribunal, debemos tomar una decisión diferente a la suya. Estas empresas, como grupo, tienen derecho a una compensación no solo por el valor de la tierra, sino también por las perturbaciones. Por consiguiente, yo admitiría la apelación.
Goff LJ estuvo de acuerdo y leyó su sentencia.
La contabilidad que adoptaron los demandantes fue en muchos aspectos desafortunada y, en algunos, en mi opinión, totalmente inexacta. El resultado es que este caso ha llegado a parecer complicado y difícil, cuando en realidad, en mi opinión, es simple y claro.
En mi opinión, la apelación prospera en cada uno de tres motivos completamente distintos. En primer lugar, suponiendo, contrariamente a la opinión que sostengo, que DHN fuera únicamente licenciataria y que, en consecuencia, todo el interés legal y equitativo en el establecimiento comercial correspondiera a Bronze, aun así me parece que se debe inferir, de la asociación comercial entre estas tres empresas y del hecho (que no se discute) de que DHN pagó todo el dinero que se pagó, que hubo un acuerdo de que esa licencia no debía revocarse mientras continuara la actividad comercial. En mi opinión, por lo tanto, la compensación por las molestias debe evaluarse sobre la base de que DHN tenía una licencia irrevocable o indefinida.
El Sr. Eyre, quien argumentó este caso con gran habilidad en nombre de la autoridad adquirente, se basó en Horn v Sunderland Corporation [1941] 2 KB 26, y dijo que la compensación por perturbaciones es solo una parte del precio que se paga por la tierra adquirida compulsivamente, y no se puede adquirir una licencia aunque sea irrevocable.
Pero me parece que esto se responde, si no en la sección 5 (2) de la Ley de Compra Obligatoria de 1965, entonces ciertamente en Binions v Evans [1972] Ch. 359, en este tribunal, y cito de la sentencia de Lord Denning MR, en la pág. 367:
“Viendo que la demandada no tiene ningún derecho legal sobre la tierra, la pregunta es ¿qué derecho tiene? En cualquier caso, tiene un derecho contractual a residir en la casa por el resto de su vida o por el tiempo que desee quedarse. Sé que en el contrato se describe como un arrendamiento, pero eso no importa. La pregunta es: ¿qué es en realidad? En mi opinión, es una licencia y no un arrendamiento. Es un privilegio que le pertenece personalmente. En todos los casos modernos, que son legión, se considera una licencia contractual y no un arrendamiento. ¿Cuál es el estatus de una licencia como esta? Hay varios casos en los libros en los que se ha otorgado un derecho similar. Demuestran que un derecho de ocupación de por vida, que surge por contrato, otorga al ocupante un interés equitativo en la tierra: tal como ocurre cuando surge de un acuerdo: véase In re Carne's Settled Estates [1899] 1 Ch 324 y en Re Boyer's Settled Estates [1916] 2 Ch 404. Los tribunales de equidad no permitirán que el propietario expulse al ocupante en incumplimiento del contrato: véase Foster v Robinson [1951] 1 KB 149, 156; ni tampoco permitirán que un comprador la expulse si compró con conocimiento de su derecho...
En segundo lugar, en mi opinión, aunque esto no es suficiente, este es un caso en el que se tiene derecho a examinar las realidades de la situación y a levantar el velo corporativo. Quiero protegerme diciendo que, en lo que respecta a este motivo, me baso en los hechos de este caso en particular. No aceptaría en este momento que en todos los casos en los que se tiene un grupo de empresas se tenga derecho a levantar el velo, pero en este caso las dos filiales eran de propiedad absoluta; además, no tenían operaciones comerciales separadas en absoluto; en tercer lugar, en mi opinión, la naturaleza de la cuestión en cuestión es muy relevante, a saber, si los propietarios de esta empresa han sido molestados en su posesión y disfrute de la misma.
Encuentro apoyo para esta opinión en una serie de casos de los que haría algunas breves citas, primero de Harold Holdsworth & Co (Wakefield) Ltd v Caddies [1955] 1 WLR 352, donde Lord Reid dijo, en la pág. 367:
“Se argumentó que las compañías subsidiarias eran entidades legales separadas, cada una bajo el control de su propio directorio, que en derecho el directorio de la compañía apelante no podía asignar ningún deber a nadie en relación con la gestión de las compañías subsidiarias y que, por lo tanto, el acuerdo no puede interpretarse como que les da derecho a asignar dichos deberes al demandado.
“Mis lores, en mi opinión, este es un argumento demasiado técnico. Se trata de un acuerdo in re mercatoria y debe interpretarse a la luz de los hechos y las realidades de la situación. La empresa apelante poseía la totalidad del capital social de British Textile Manufacturing Co. Ltd. y, en virtud del acuerdo de 1947, los directores de esta empresa debían ser los candidatos de los apelantes. De modo que, de hecho, los apelantes podían controlar la gestión interna de sus empresas subsidiarias y, en el improbable caso de que hubiera alguna dificultad, solo era necesario seguir un procedimiento formal para que la decisión del directorio de los apelantes fuera plenamente efectiva”.
Ese pasaje en particular es, creo, especialmente convincente teniendo en cuenta el hecho de que el Sr. Eyre se vio obligado a admitir que en este caso, si hubieran pensado en ello con suficiente antelación, DHN podría, por así decirlo, moviendo las piezas en su tablero de ajedrez, haberse colocado en una posición en la que la cuestión habría sido totalmente indiscutible.
También me refiero a Scottish Co-operative Wholesale Society Ltd v Meyer [1959] AC 324. Se trataba de un caso conforme al artículo 210 de la Ley de Sociedades de 1948 , y el vizconde Simonds dijo, en la pág. 343.
“No creo que mis propias opiniones pudieran expresarse mejor que en las palabras del difunto Lord Presidente Cooper en la primera audiencia de este caso. 'En mi opinión', dijo, 'la sección justifica que el tribunal examine las realidades comerciales de una situación y no las confine a una visión legalista estrecha'”.
Mi tercera cita es de la sentencia de Danckwerts LJ en Merchandise Transport Ltd v British Transport Commission [1962] 2 QB 173, 206–207 donde dijo:
“[Los casos] muestran que cuando el carácter de una empresa, o la naturaleza de las personas que la controlan, es una característica relevante, el tribunal irá más allá del mero estatus de la empresa como entidad legal y considerará quiénes son las personas como accionistas o incluso como agentes que dirigen y controlan las actividades de una empresa que es incapaz de hacer nada sin asistencia humana”.
El tercer motivo, que coloco en último lugar por ser el más largo, pero que tal vez deba ir primero, es que, a mi juicio, en verdad, DHN eran los propietarios equitativos del inmueble. Para resolver esta cuestión, será necesario que me refiera con cierto detalle a los hechos.
Cuando las tres empresas originales se fusionaron, haciendo que DHN se constituyera en sociedad y asignando sus negocios a esa empresa, fue necesario obtener asistencia financiera externa para poder adquirir nuevas instalaciones adecuadas. Se concertó una financiación a corto plazo con el Palestine British Bank (posteriormente llamado Israel British Bank), y los términos de los acuerdos que se concertaron se exponen en una carta fechada el 2 de diciembre de 1963. Fue escrita por los contables de DHN al director gerente del banco y confirmada por él mediante una nota escrita avalada al día siguiente. El encabezamiento hace referencia a las tres empresas originales, pero creo que está claro que debe considerarse como la incorporación de un acuerdo entre el banco y DHN.
En la carta se establecía que el banco compraría la propiedad y la vendería al grupo, es decir, como he dicho, a DHN, por 120.000 libras esterlinas, de las cuales 20.000 libras esterlinas se pagarían en el momento del intercambio de contratos entre el banco y el grupo. El grupo tendría un año después de la finalización de la compra por parte del banco para completar el subcontrato y pagaría intereses sobre el saldo del dinero de la compra (100.000 libras esterlinas), mientras tanto al 12 por ciento. También había una disposición que otorgaba al banco la opción de adquirir una participación accionaria en el grupo, pero no se ejercía. Por último, la carta decía:
“Se entiende que al grupo se le permitirá el uso y disfrute pleno y exclusivo de dicha propiedad a partir de la fecha de su propia finalización con los vendedores”.
Las instalaciones se compraron por 115.000 libras y se transfirieron a Bronze, una filial del banco que en ese momento era de su propiedad absoluta y estaba inactiva. Bronze se registró debidamente en el Registro de la Propiedad de Su Majestad el 12 de marzo de 1964 como propietarios de la propiedad. El 27 de mayo de 1964, firmaron un contrato (al que llamaré contrato de reventa) por el que acordaron vender a DHN por 120.000 libras, y DHN pagó debidamente 20.000 libras como depósito al banco como accionistas.
Según el acuerdo original, el contrato de reventa preveía la finalización del contrato el 6 de enero de 1965, es decir, un año después de la transferencia a Bronze. Se inscribió en el registro una garantía para proteger el contrato de reventa y DHN tomó posesión de inmediato y comenzó a llevar adelante su nuevo negocio, que prosperó muy bien. Hasta ahora, todo de acuerdo con la carta del 2 de diciembre.
Parece que DHN necesitaba más tiempo para conseguir la financiación permanente y, por lo tanto, mediante un acuerdo adicional del 14 de diciembre de 1964, celebrado entre Bronze y DHN, a cambio de un pago adicional de 1.150 libras que DHN hizo a Bronze, la fecha de finalización del contrato de reventa se pospuso al 6 de enero de 1966, y el interés se redujo del 12 por ciento al 10 por ciento.
En diciembre de 1965, DHN había logrado obtener un préstamo de 110.000 libras de Credit for Industry Ltd., pero en esa etapa, posiblemente siguiendo una sugerencia que el propio banco había hecho el 6 de diciembre de 1963, se decidió que para ahorrar un segundo lote de impuestos de timbre por la transferencia de Bronze a DHN, este último debería comprar las acciones de Bronze al banco.
Esas propuestas se expusieron en una carta fechada el 17 de diciembre de 1965, dirigida por los abogados de DHN a los contables de DHN. La carta dice lo siguiente:
“Bronze Investments Ltd. compró la propiedad en enero de 1964 por la suma de £115.000. DHN firmó un contrato para comprar la propiedad a Bronze Investments Ltd. por £120.000. Ahora se pretende que, para evitar los impuestos de timbre en la medida de lo posible, DHN compre el capital social emitido de Bronze Investments Ltd. y los accionistas de Bronze Investments Ltd. están de acuerdo en principio.
Han sugerido que, dado que Bronze Investments Ltd. se vende por 5.000 libras más de lo que pagó, la contraprestación por las acciones de Bronze Investments Ltd. debería ser de 5.000 libras. Afirman que Bronze Investments Ltd. tiene una deuda con Israel British Bank Ltd. por el importe de la compra, es decir, 115.000 libras.
“DHN ha pagado un depósito de £20.000 y, como usted sabe, está obteniendo un anticipo hipotecario de £100.000 de Credit for Industry Ltd. Por lo tanto, se sugiere que del depósito de £20.000 que ahora tiene Israel British Bank Ltd., £5.000 se destinen a la compra de acciones de Bronze Investments Ltd. y el saldo a saldar la deuda de esa empresa con Israel British Bank Ltd. El anticipo hipotecario que provenga de Credit for Industry Ltd. se aplicaría entonces en su totalidad a saldar la parte restante del dinero adeudado por Bronze Investments Ltd.”
Luego, el 8 de febrero de 1966, hubo otro acuerdo entre el banco y DHN en virtud del cual, en primer lugar, el banco acordó vender las acciones de Bronze a DHN, no por £5.000, sino por £3.597 5s. No sé cómo se llegó a esta cifra en particular, pero no importa. En segundo lugar, DHN se comprometió a que, al finalizar la operación, Bronze pagaría £116.402 15s al banco, lo que haría un total, con las £3.597 5s, de £120.000. La suma de £116.402 15s se describía, en la cláusula 6 del acuerdo, como “la cantidad prestada a la empresa” —es decir, a Bronze— “por el vendedor” —es decir, el banco—. El banco garantizó y declaró que, al recibir la suma, no tendría ningún otro reclamo contra la empresa o el comprador por ningún concepto.
El mismo día, 8 de febrero de 1966, DHN pidió prestado 110.000 libras a Credit for Industry Ltd., y DHN y Bronze acordaron hipotecar la propiedad para garantizar el reembolso. De esa hipoteca se desprende claramente, y es un hecho, que DHN, no Bronze, pidió prestado ese dinero, y que se utilizó para pagar al banco las acciones y las 116.400 libras más, menos el crédito por las 20.000 libras que ya tenía el banco.
El Sr. Eyre, en representación de la autoridad adquirente, se pronuncia sobre el acuerdo de 8 de febrero de 1966. Dice que es la única prueba, o en todo caso la más convincente, de cuál fue la transacción pertinente, y dice: “Allí tenemos al banco y a DHN declarando y acordando solemnemente que lo que ocurrió fue que el banco prestó el dinero a Bronze para permitirle comprar para su propio beneficio; que la relación entre el banco y Bronze era simplemente la de acreedor y deudor; y cuando DHN pagó la obligación de Bronze de 116.400 libras esterlinas, se trató de un pago voluntario, que no le dio ningún derecho —pero eso no importaba porque también compró todas las acciones— o fue un pago que subrogaba a DHN en los derechos del banco contra Bronze como acreedor”. Si se tratara de una acción basada en ese acuerdo, bien podría haber un impedimento, pero no lo es, y no veo nada que impida que DHN afirme, y que este tribunal acepte, si queda convencido, que el acuerdo del 8 de febrero de 1966 y la carta del 17 de diciembre de 1965 expresaban erróneamente la posición.
A mi juicio, ese acuerdo y carta no son la única prueba, ni siquiera la más convincente, de la transacción original, ya que tenemos la carta del 2 de diciembre de 1963, que he leído, que es la fons et origo de todo el asunto, y que preveía claramente que los bancos iban a ser los compradores.
La carta que aparece cuatro días después no deja de ser interesante. En ella, el propio banco propone un acuerdo completamente diferente, a saber, que DHN debería formar una nueva empresa e hipotecar las acciones a favor del banco. Esto nunca se llevó a cabo de ninguna manera, pero el banco se refirió a “nuestra empresa nominada”, claramente Bronze, y sugirió que la garantía debería tomarse a su nombre, claramente como nominada. Eso marca el carácter de Bronze.
Al detenerme en ese punto, yo habría pensado que la inferencia clara era que cuando se compró la propiedad, el banco estaba cumpliendo el acuerdo original del 2 y 3 de diciembre, salvo que, como tenía derecho a hacerlo, hizo que la propiedad se transfiriera a un testamentario. Si es así, claramente se produjo una situación de fideicomiso y Bronze quedó en fideicomiso para el banco. No creo que sea una inferencia correcta que Bronze haya tomado prestado el dinero del banco y haya comprado la propiedad para su propio uso y beneficio.
Luego se argumentó que, si así fuera, Bronze no podría haber celebrado el contrato de reventa porque el banco habría sido una parte necesaria, pero no estoy de acuerdo. No había nada que impidiera que Bronze celebrara ese contrato con la aprobación de su beneficiario, que claramente tenía, porque ese era el acuerdo original. Como en todas las circunstancias DHN habría tenido conocimiento implícito del fideicomiso, el banco sin duda habría sido una parte necesaria de la transferencia si el contrato no se hubiera rescindido; pero eso es puramente una cuestión de transferencia de propiedad.
Luego llegó la carta, ciertamente importante, del 17 de diciembre y el contrato del 8 de febrero de 1966, pero hay que señalar que el contrato es, en cualquier caso, inexacto, porque no preveía qué debía suceder con las 20.000 libras que el banco tenía en su poder como accionista. Esa suma, por supuesto, pasó a ser reembolsable a DHN cuando se rescindió el contrato y, sin duda, se utilizó para pagar el total de 120.000 libras, pero el contrato debería haber contemplado este aspecto.
Pero, de manera mucho más grave, según la hipótesis del Sr. Eyre, el contrato era sustancialmente incorrecto. Si Bronze hubiera tomado prestado el dinero para comprar la propiedad, habría tomado prestadas 115.000 libras esterlinas y no más, y esa era la suma que debía devolverse, no 116.402 libras esterlinas con 15 chelines. Incluso si el banco hubiera optado por una razón u otra por otorgar un crédito contra el préstamo por el precio de compra de las acciones, las 3.597 libras esterlinas con 5 chelines se habrían deducido de las 115.000 libras esterlinas, no de las 120.000.
Está claro que lo que las partes pretendían era dar efecto al acuerdo original en una forma sustitutiva. El banco iba a recibir las 120.000 libras que habría obtenido en virtud del contrato de reventa, a cambio de lo cual, en lugar de transferir la propiedad, iba a transferir las acciones y liberar su derecho de participación. La forma en que se redactó el contrato del 8 de febrero de 1966 era, por supuesto, incompatible con cualquier fideicomiso resultante original a favor del banco, pero la esencia de la transacción era totalmente coherente con él. En esta etapa todo salió mal, creo, porque los abogados y contables que figuraban en la carta del 17 de diciembre de 1965 no supieron apreciar la verdadera situación.
El Sr. Eyre argumentó que si DHN hubiera tenido la intención de obtener un derecho de participación en el capital pendiente, habría sido fácil decirlo. Por supuesto que lo habría hecho y, de no ser por el error, sin duda eso es lo que se habría hecho, pero si Bronze tomó prestado el dinero, tomó prestadas £115.000. ¿Por qué entonces DHN pagó £120.000? Entiendo que el Sr. Eyre admitió que si uno pudiera ir más allá de la carta del 17 de diciembre de 1965 y del acuerdo del 8 de febrero de 1966, y si uno encontrara, como yo, una relación inicial entre Bronze y el banco de fiduciario y cestui que trust , no de deudor y acreedor, el resultado sería que DHN adquirió el derecho de participación en el capital del banco. Incluso si no se admitiera, me parece que se sigue. Es cierto que no hubo un documento escrito, como se exige en virtud del artículo 53 de la Ley de Propiedad de 1925 para la cesión de un derecho de propiedad sobre la tierra, pero no se trataba de una donación. DHN era compradora. Según mi hipótesis, pagaron las 120.000 libras para adquirir la totalidad del derecho de propiedad del banco, y el banco tenía la intención de deshacerse de él. En ese caso, DHN tendría derecho a solicitar una cesión escrita adecuada, y eso sería suficiente, como si hubieran sido compradores en virtud de un contrato incompleto para comprar la propiedad en sí. Incluso si la cláusula 6 del acuerdo del 8 de febrero de 1966 funcionara como una cesión a Bronze del derecho de propiedad del banco, no se fusionaría porque el precio había sido pagado por DHN, y Bronze lo conservaría en un fideicomiso resultante para DHN.
En mi opinión, por lo tanto, y por esas razones, los demandantes tienen razón al decir que, en verdad, Bronze tenía las instalaciones en fideicomiso para DHN. En mi opinión, por lo tanto, la apelación tiene éxito en cada uno de estos tres motivos.
Shaw LJ coincidió con ambas sentencias y concluyó lo siguiente: [3]
¿Por qué, entonces, se debe ignorar esta relación en una situación en la que hacerlo no evita el abuso sino que, por el contrario, daría como resultado lo que parece ser una denegación de justicia? Si debe observarse la estricta diferenciación legal entre las dos entidades de matriz y subsidiaria, incluso en los hechos especiales de este caso, los factores comunes en sus identidades deben demostrar, como mínimo, que la ocupación de DHN nunca se determinaría ni podría determinarse sin el consentimiento de la propia DHN. Si se trataba de una licencia voluntaria, fue por voluntad del licenciatario, DHN, que la licencia subsistió. En consecuencia, podría haber continuado por un tiempo indeterminado; es decir, mientras continuara la relación de matriz y subsidiaria, lo que significa, a efectos prácticos, mientras DHN quisiera permanecer en la propiedad para los fines de su negocio. El Presidente del Tribunal de Tierras adoptó una visión estrictamente legalista de las posiciones respectivas de las empresas en cuestión. Me parece que fue demasiado estricta en su aplicación a los hechos de este caso, que son, como he dicho, de un carácter muy especial, pues ignoró la realidad de los respectivos papeles que desempeñaban las empresas. Admitiría la apelación.