Crabb v Arun District Council [1975] EWCA Civ 7 es uncaso de derecho inmobiliario y contractual inglés de primera línea relacionado con la " preclusión de la propiedad ". Lord Denning MR afirmó que cuando los acuerdos se refieren a la adquisición de derechos sobre la tierra, no es necesario que ambas partes proporcionen una contraprestación para mantener el trato. Si bien la preclusión promisoria no puede fundamentar una causa de acción, se sostuvo que en la situación particular de la tierra, la contraprestación no es necesaria en absoluto.
En 1965, el Sr. Victor Crabb compró 2 acres de tierra en el pueblo costero de Pagham , cerca de Bognor Regis . Su límite con 3+1 ⁄ 2 acres al oeste, demarcados por Mill Park Road, de propiedad pública, pertenecían al Consejo del Distrito de Arun (ADC) (anteriormente Consejo del Distrito Rural de Chichester). Su límite norte daba a Hook Lane. Pensó que disfrutaba de dos puntos de acceso en Mill Park Road, que conducía a Hook Lane, y fuera del pueblo, el punto "A" y el punto "B". El punto de acceso "A" estaba abierto en virtud de una servidumbre formalizada , otorgada cuando el propietario anterior de todo el 5+1 ⁄ 2 acre había vendido la propiedad a los propietarios actuales, el punto de acceso "B" estaba abierto solo porque el consejo estaba dejando que Crabb lo usara, sin ningún acuerdo escrito formal.
En febrero de 1968, ADC colocó puertas en los puntos "A" y "B". Crabb, creyendo que tenía garantías de utilizar ambas puertas, vendió la mitad norte del terreno, donde se encontraba el punto de acceso "A". Para la mitad sur del terreno, confió en tener abierto el punto de acceso "B". En enero de 1969, aseguró el interior de la puerta en el punto "B" con candados. ADC respondió reemplazando las puertas por una valla. Crabb pidió que se reabriera el punto de acceso. ADC dijo que lo harían a cambio de 3000 libras esterlinas. Posteriormente, Crabb demandó al ayuntamiento, alegando que le habían dado garantías de que las puertas permanecerían abiertas.
El juez de primera instancia determinó que Crabb no había recibido ninguna garantía formal o firme, pero, lo que es más importante, si la había recibido, Crabb no había dado ninguna contraprestación a cambio y no era ejecutable. Crabb apeló la decisión.
El señor Lord Denning sostuvo que la promesa podía hacerse cumplir y que se podía conceder un derecho de acceso a las tierras de ADC. También se dictaminó que podría haber sido apropiado que Crabb pagara una cierta cantidad por el costo de las obras relacionadas con la construcción y el desmontaje de la valla, pero como la tierra había estado inutilizable durante los cinco o seis años que la valla había estado en su lugar, Crabb no tenía ninguna responsabilidad financiera en relación con los costos relacionados con la construcción o el desmontaje de la valla.
Cuando el Sr. Millett, QC, en representación del Sr. Crabb, dijo que había presentado su caso en un caso de preclusión, me sorprendió un poco, porque se supone comúnmente que la preclusión no es en sí misma una causa de acción. Pero eso se debe a que hay preclusión y preclusión. Algunas dan lugar a una causa de acción. Otras no. En la especie de preclusión llamada preclusión de propiedad, sí da lugar a una causa de acción. Tuvimos la oportunidad de considerarlo hace un mes en Moorgate Mercantile v Twitchings [1975] 3 WLR 286, donde dije que el efecto de la preclusión sobre el verdadero propietario puede ser que
"su propio título de propiedad, ya sea tierra o bienes, se había considerado limitado o extinguido, y se habían creado nuevos derechos e intereses en él y esto opera en razón de su conducta -lo que ha llevado al otro a creer- aunque nunca haya tenido esa intención."
Los nuevos derechos e intereses creados por la preclusión, en o sobre la tierra, serán protegidos por los Tribunales y de esta manera darán lugar a una causa de acción. Esto fue citado en Spencer, Bower y Turner sobre la preclusión por representación , segunda edición (1966) en las páginas 279 a 282.
La base de esta preclusión propietaria -como también de la preclusión promisoria- es la interposición de la equidad. La equidad entra, como es habitual, para mitigar los rigores de la ley estricta. Los primeros casos no hablaban de ella como "preclusión", sino como "elevación de una equidad". Si se me permite ampliar esto, Lord Cairns dijo: "Es el primer principio sobre el que proceden todos los Tribunales de Equidad", que impedirá que una persona insista en sus derechos legales estrictos -ya sea que surjan de un contrato, de sus títulos de propiedad o de la ley- cuando sería injusto que lo hiciera teniendo en cuenta los tratos que se han realizado entre las partes, véase Hughes v Metropolitan Railway Co (1877) 2 AC 448. ¿Cuáles son entonces los tratos que le impedirán insistir en sus derechos legales estrictos? -Si hace un contrato vinculante en el que se compromete a no insistir en la posición legal estricta, un Tribunal de Equidad le exigirá que cumpla su contrato. A falta de un contrato vinculante, si hace una promesa de que no insistirá en sus estrictos derechos legales -entonces, incluso si esa promesa puede ser inaplicable en derecho por falta de contraprestación o falta de escritura- entonces, si hace la premisa sabiendo o teniendo la intención de que el otro actuará en consecuencia, y actúa en consecuencia, entonces nuevamente un Tribunal de Equidad no le permitirá incumplir esa promesa, véase Central London Property Trust v High Trees House (1947) KB 130: Richards (Charles) v Oppenhaim (1950) KB 616, 623. A falta de una promesa real, si él, por sus palabras o conducta, se comporta de tal manera que lleva a otro a creer que no insistirá en sus estrictos derechos legales -sabiendo o teniendo la intención de que el otro actuará en consecuencia- y actúa así, eso nuevamente generará una equidad a favor del otro: y corresponde a un Tribunal de Equidad decir de qué manera se puede satisfacer la equidad. Los casos demuestran que esta equidad no depende del acuerdo sino de las palabras o la conducta. En Bamsden v Dyson (1866) LR 1 HL en la página 170 Lord Kingsdown habló de un acuerdo verbal "o lo que equivale a lo mismo, una expectativa creada o fomentada". En Birmingham & District Land Co v The London & North Western Railway (1888) 40 Ch D en la página 277, Lord Justice Cotton dijo que
"...lo que pasó no hizo un nuevo acuerdo sino que lo que tuvo lugar... levantó un rédito contra él."
Y fue el Consejo Privado quien dijo que
"... el Tribunal debe examinar las circunstancias de cada caso para decidir de qué manera se puede satisfacer la equidad"
Para dar ejemplos, véase Plimmer v City of Wellington Corporation (1884) 9 AC 713-4.
Casos recientes ofrecen ejemplos de este principio. En Inwards v Baker (1965) 2 QB 29, se sostuvo que, a pesar de que el título legal estaba en manos de los demandantes, el hijo tenía derecho a permanecer en el bungalow "mientras quisiera usarlo como su hogar". El juez Danckwerts dijo (en la página 38):
"La equidad lo protege para que no se cometa una injusticia".
En el caso ER Ives Investment Ltd v High (1967) 2 QB 379, se sostuvo que High y sus sucesores tenían un derecho de propiedad que sólo podía satisfacerse permitiéndole tener un derecho de acceso al patio, "mientras el bloque de apartamentos tuviera sus cimientos en su terreno". En el caso Siew Soon Hah v Wang Tong Hong [1973] AC 837, el Consejo Privado sostuvo que existía una "equidad o preclusión equitativa que protegía al demandado en su ocupación durante 30 años". En el caso Bank Negara Indonesia v Philip Foallm (1973) 2 Malaya Law Journal, el Consejo Privado sostuvo que, a pesar del hecho de que no tenía protección bajo las Leyes de Alquileres, tenía un derecho de propiedad que le correspondía "mientras continuara ejerciendo su profesión".
La pregunta entonces es: ¿eran las circunstancias aquí tales como para generar un derecho de propiedad a favor del Sr. Crabb? Es cierto que el Consejo, según las escrituras, tenía el título de propiedad de sus tierras, sin ningún acceso en el punto B, pero hicieron creer al Sr. Crabb que tenía o que se le concedería un derecho de acceso en el punto B. En la reunión del 26 de julio de 1967, el Sr. Alford y el Sr. Crabb le dijeron al representante del Consejo que el Sr. Crabb tenía la intención de dividir los dos acres en dos partes y quería tener un acceso en el punto B para la parte trasera, y el representante del Consejo estuvo de acuerdo en que él debería tener este acceso. No creo que el Consejo pueda eludir la responsabilidad diciendo que su representante no tenía autoridad para aceptar esto. Le confiaron la tarea de trazar la línea de la cerca y las puertas, y deben responder por su conducta durante el mismo, véase Fiscal General del Príncipe de Gales contra Collom (1916) 2 KB en la página 207: Moorgate Mercantile contra Twitchings (1973) 3 WLR en la página 298 AB.
El juez consideró que no había "ninguna garantía concreta" por parte del representante del Consejo, ni "ningún compromiso firme", sino sólo un "acuerdo de principio", lo que significa que supongo que, como dijo Alford, había que pasar por "algunos procesos adicionales" antes de que fuera vinculante. Pero si existían tales procesos en la mente de las partes, la conducta posterior del Consejo fue tal que prescindió de ellos. El Consejo, de hecho, construyó las puertas en el punto B con un gasto considerable. Eso ciertamente llevó a Crabb a creer que habían acordado que él debería tener el derecho de acceso a través del punto B sin más.
El Juez también dijo que, para establecer esta equidad o preclusión, el Consejo debía haber sabido que Crabb estaba vendiendo la parte delantera sin reservar un derecho de acceso para la parte trasera. No creo que esto fuera necesario. El Consejo sabía que Crabb tenía la intención de vender las dos partes por separado y que necesitaría un acceso en el punto B así como en el punto A. Al ver que conocían su intención -y no hicieron nada para desengañarlo sino que más bien la confirmaron erigiendo puertas en el punto B- fue su conducta la que lo llevó a actuar como lo hizo: y esto plantea una equidad a su favor en contra de ellos.
En estas circunstancias, me parece injusto que el Consejo insistiera en su estricto título como lo hizo y tomara la acción arbitraria de derribar las puertas sin una palabra de advertencia y exigiera a Crabb £3.000 como precio por la servidumbre. Si hubiera solicitado de inmediato una orden judicial en apoyo de su equidad -para evitar que quitaran las puertas- creo que se la habrían concedido. Pero no lo hizo. Trató de negociar los términos, pero como estos no funcionaron, la acción ha llegado a juicio. Y tenemos la pregunta: ¿De qué manera se debe satisfacer ahora la equidad?
Aquí la equidad se muestra en su forma más flexible, véase Snell's Equity , 27.ª edición, página 568, y las ilustraciones que allí se dan. Si el asunto se hubiera resuelto finalmente en 1967, yo habría pensado que, aunque no se dijo nada en la reunión de julio de 1967, no obstante sería bastante razonable que el Consejo pidiera a Crabb que pagara algo por el acceso en el punto B, tal vez -y supongo- algunos cientos de libras. Pero, como señaló Millett en el curso de la argumentación, debido a la conducta del Consejo, la zona rural ha quedado aislada. Ha sido estéril e inutilizable durante cinco o seis años: y el Sr. Crabb no ha podido ocuparse de ella durante ese tiempo. Esta pérdida para él puede tenerse en cuenta. Y en el momento actual, me parece que, para satisfacer la equidad, el Sr. Crabb debería tener el derecho de acceso al punto B sin cargo y sin pagar nada por ello.
Por lo tanto, sostendría que Crabb, como propietario de la parte trasera, tiene derecho de acceso en el punto B sobre el borde de Mill Park Road y derecho de paso a lo largo de esa carretera hasta Hook Lane sin pagar compensación. Admitiría la apelación y declararía que, en consecuencia, tiene una servidumbre.
Lawton LJ emitió un juicio concurrente más breve.
Scarman LJ dijo lo siguiente.
En tal caso, creo que ahora es una ley bien establecida que el Tribunal, después de haber analizado y evaluado la conducta y la relación de las partes, tiene que responder a tres preguntas. Primero, ¿hay una equidad establecida? Segundo, ¿cuál es el alcance de la equidad, si se establece una? Y, tercero, ¿cuál es la reparación adecuada para satisfacer la equidad? Véase: The Duke of Beaufort v Patrick (1853) 17 Beavan 60; Plimmer v Wellington Corporation (1884) 9 AC 699; e Inwards v Baker (1965) 2 QB 29, una decisión de este Tribunal, y en particular las observaciones del examinador de los Rollos en la página 37. Por lo tanto, creo que esa es la naturaleza de la investigación que los Tribunales tienen que realizar en un caso de este tipo. En la continuación de esa investigación, no encuentro útil la distinción entre impedimento promisorio y impedimento patrimonial. Esta distinción puede ser de hecho valiosa para quienes tienen que enseñar o exponer la ley; Pero no creo que, para resolver el problema particular planteado por un caso particular, clasificar la ley en categorías sea de la más mínima ayuda.
[...]
Ahora me ocuparé de las otras dos cuestiones: el alcance de la equidad y la reparación necesaria para satisfacerla. Al no existir una concesión, un contrato ejecutable ni una licencia, analizaría la equidad mínima para hacer justicia al demandante como un derecho a una servidumbre o a una licencia en términos que se convengan. No creo que sea necesario ir más allá de eso. Por supuesto, ir tan lejos apoyaría el remedio equitativo de la orden judicial que se solicita en esta acción. Si no hay acuerdo sobre los términos, si no se llega a un acuerdo, el Tribunal puede, a mi juicio, y debe, determinar en estos procedimientos en qué términos debe ponerse al demandante para permitirle tener el beneficio del derecho equitativo que se le atribuye. Es interesante que haya habido algunas dudas entre distinguidos abogados en el pasado sobre si el Tribunal puede proceder de esa manera. Lord Kingsdown se refiere de hecho a esas dudas en un pasaje, que no necesito citar, en la página 171 de su discurso en Ramsden v Dyson . Lord Thurlow claramente pensaba que el Tribunal tenía ese poder. Otros abogados de la época no lo tenían. Pero no puede haber duda de que desde Ramsden v DysonLos tribunales han actuado sobre la base de que tienen que determinar no sólo el alcance de la equidad, sino también las condiciones necesarias para satisfacerla, y lo han hecho en un gran número y variedad de casos. Sólo necesito referirme a la interesante colección de casos enumerados en Snell on Equity, 27ª edición, páginas 567 a 568: párrafo 2(b). En el presente caso, el Tribunal tiene que considerar lo que es necesario ahora para satisfacer la equidad del demandante. Si las cosas hubieran tomado un giro diferente, yo sin duda habría dicho que el demandante debería ser sometido a términos que se acordarían, si era posible, con los demandados y, si no se acordaban, que el Tribunal los resolviera. Pero, como ya mencionaron el Master of the Rolls y mi Lord, Lord Justice Lawton, ha habido una historia de demoras, y de hecho de arbitrariedad, que es imposible pasar por alto. En enero de 1969, los demandados, por razones que sin duda pensaron buenas en ese momento, sin consultar al demandante, cerraron su tierra. No sólo quitaron los candados que había puesto en las puertas del punto B, sino las puertas mismas. En su lugar colocaron una valla, lo que imposibilitó el acceso, salvo que se rompiera la valla. No estoy dispuesto a considerar si los demandados deben ser culpados moralmente por lo que hicieron. Simplemente no lo sé. Pero el efecto de su acción ha sido esterilizar la tierra del demandante y, por las razones que he intentado exponer, dicha acción fue una infracción de un derecho equitativo que poseía el demandante. Le ha involucrado en una pérdida que no se ha medido; pero, dado que equivalió a la esterilización de un polígono industrial durante un período de tiempo muy considerable, debe superar cualquier suma de dinero que el demandante debería haber pagado razonablemente a la autoridad antes de que se hiciera, para obtener un derecho legal exigible; por lo tanto, creo que el demandante no debe pagar nada ahora y que debe recibir de manos del Tribunal la protección tardía de la equidad que ha establecido. Se deberán convenir términos razonables, distintos del pago de dinero, o, en caso de no convenirse, determinarlos el tribunal.