Los derechos de desarrollo de tierras agrícolas en el condado de Suffolk, Nueva York, comenzaron en 1975 en el condado de Suffolk cuando el estado de Nueva York inició un programa para comprar derechos de desarrollo de tierras agrícolas para asegurar que permanecieran como granjas y espacios abiertos en lugar de ser desarrolladas para viviendas.
El condado de Suffolk , en el estado de Nueva York , comprende la parte oriental de Long Island y limita al oeste con el condado de Nassau . El resto de Long Island está ocupado por el condado de Queens y el condado de Kings , que forman parte de la ciudad de Nueva York . El condado de Suffolk tiene más de 130 km de largo y 30 km de ancho y abarca 2388 km² . Por su proximidad a la ciudad de Nueva York y sus servicios tan valorados por los promotores inmobiliarios, el condado de Suffolk estaba preparado para un desarrollo intensivo.
El programa implica la compra a los propietarios de tierras de lo que el condado ha definido como "derechos de desarrollo". Los derechos de desarrollo son todos los derechos, títulos e intereses del propietario de la propiedad en la propiedad, excepto la propiedad bruta, el derecho de posesión y el derecho a utilizar la propiedad para la agricultura. El programa implica la solicitud por parte del condado de ofertas de forma voluntaria por parte de los propietarios interesados en vender los derechos de desarrollo de su propiedad al condado. Si se acepta la oferta de un postor, el condado le paga al postor la suma de dinero equivalente al valor de mercado tasado de los derechos de desarrollo mediante cheque certificado, suponiendo que, tras un examen del título a cargo del condado, se determine que el postor puede transferir al condado un título bueno y comercializable, libre de gravámenes, para sus derechos de desarrollo.
El programa no exige que ningún postor ofrezca los derechos de desarrollo de toda su propiedad. Puede ofrecer dichos derechos para la totalidad o parte de su propiedad. El concepto ofrece una oportunidad extraordinaria para técnicas de conservación imaginativas e innovadoras con un riesgo mínimo. Por ejemplo, es posible que un agricultor [1] que posee y opera su granja pueda vender fácilmente sus derechos de desarrollo al condado, conservando el título agrícola de su propia tierra, mientras utiliza el producto de la venta de sus derechos de desarrollo para adquirir el título agrícola de la tierra adyacente o de la tierra dentro de una proximidad razonable adecuada para la expansión de su actividad agrícola.
El concepto es atractivo para los agricultores ansiosos de permanecer en la industria agrícola en el condado de Suffolk, pero presionados por la escasez periódica de efectivo y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en constante aumento , así como por la amenaza de grandes complicaciones y problemas de liquidación tras la muerte del agricultor.
Mediante la venta de los derechos de desarrollo, el agricultor liquida la mayor parte de su patrimonio total en el valor de su propiedad inmobiliaria y la convierte en efectivo, lo que, a su vez, puede proporcionarle capital operativo, capital de inversión o inversiones generadoras de ingresos. La conversión de los derechos de desarrollo de la propiedad inmobiliaria en efectivo también coloca a la familia en una posición de evitar la liquidación forzosa a un precio de sacrificio en el momento de la muerte del agricultor. El panorama del impuesto a la propiedad inmobiliaria también mejora para ese agricultor participante porque las tasaciones de la propiedad inmobiliaria deben realizarse reconociendo plenamente el valor real. La venta de los derechos de desarrollo, por lo tanto, impide el uso de la propiedad para cualquier otra cosa que no sea la agricultura a perpetuidad, lo que reduce el valor de mercado de la propiedad en virtud de esa limitación.
Si bien la compra de derechos de desarrollo brinda un gran beneficio al agricultor, también brinda beneficios a la gente del condado de Suffolk ahora y en el futuro, a través de la preservación de una industria vital y un amplio espacio abierto . Además, el concepto de derechos de desarrollo prevé la retención de la propiedad y la posesión y el mantenimiento de la propiedad por parte del propietario, quien, a través del orgullo de propiedad y posesión, puede ser mucho más eficaz en el mantenimiento de la condición física de la propiedad que el condado.
La historia del desarrollo inmobiliario de Long Island siguió el modelo clásico, desde el centro de la ciudad hasta las áreas suburbanas de los condados de Nassau y Suffolk. El mayor desarrollo se produjo poco después de la Segunda Guerra Mundial . En 1970, el censo del condado de Suffolk superó el millón de habitantes. Parecía que no habría fin para esta ola de desarrollo y que el condado de Suffolk estaba destinado a correr la misma suerte que el condado de Nassau. Al final de la Segunda Guerra Mundial, el condado de Nassau contenía muchas granjas viables en funcionamiento que cultivaban alimentos y producían productos lácteos para la ciudad de Nueva York. En 1970, las granjas del condado de Nassau habían desaparecido, cubiertas por la expansión urbana .
A principios de 1972, John VN Klein, el recién elegido ejecutivo del condado , imaginó la idea de comprar derechos de desarrollo de tierras agrícolas. El condado de Suffolk es el condado agrícola líder en el estado de Nueva York en términos de cantidades en dólares de productos agrícolas cultivados. Creía que la industria agrícola era un recurso económico, ambiental y social vital que valía la pena salvar. El extremo oriental del condado de Suffolk sustenta una próspera industria turística debido a sus muchos kilómetros de playas de arena, pero también por sus espacios abiertos y su ambiente rural.
Después de años de reuniones, conferencias, debates y la emisión de varios informes de comités de agricultores, grupos ambientalistas, grupos de ciudadanos y la Legislatura del Condado de Suffolk, finalmente se promulgó una ley local patrocinada por Klein en 1973 que creó el programa de preservación de granjas.
A principios de 1975, la Legislatura del Condado aprobó la contratación de tasadores y, posteriormente, se presentaron a la Legislatura los valores basándose en una fecha de valoración de julio de 1975. En ese momento, el gobierno municipal de la ciudad de Nueva York se encontraba en medio de un colapso financiero que, en consecuencia, afectó al mercado de bonos municipales y obligó a que las tasas de interés de los préstamos aumentaran a un nivel exorbitantemente alto. Esto provocó que la Legislatura rechazara la aprobación de la adquisición de derechos de desarrollo debido al gasto exorbitante que suponía obtener el dinero de los bonos.
En septiembre de 1976, la Legislatura cambió completamente su postura y aprobó la adquisición de los derechos de desarrollo de 60 granjas basándose en la valoración original de 21 millones de dólares. Las resoluciones aprobadas por la Legislatura incluían los valores de oferta presentados por los agricultores junto con los valores tasados que se habían presentado el año anterior. En octubre de 1976, el proyecto total fue entregado a William R. Lockwood del Departamento de Gestión de Tierras para que revisara y aprobara las tasaciones para justificar el gasto de 21 millones de dólares para la adquisición de los derechos de desarrollo. Fue en ese momento cuando empezó a involucrarse en este proyecto.
En la revisión previa de las tasaciones de tierras , se reconoció que era necesario actualizarlas y volver a tasarlas debido a una marcada disminución de los valores del mercado de tierras en el extremo oriental del condado de Suffolk. En enero de 1977, el condado de Suffolk contrató a nuevos consultores de tasación para que ayudaran a determinar el valor de los derechos de desarrollo de las 60 granjas. Los conceptos de tasación originales que desarrollaron los consultores eran sólidos y se utilizaron para volver a tasar el proyecto en su totalidad. [ cita requerida ]
Se contrató a un tasador de bienes raíces que analizó el mercado inmobiliario en los tres municipios que se estaban tasando. Se obtuvieron datos sobre todas las ventas comparables que se produjeron en el pasado reciente junto con los listados actuales de propiedades comparables similares junto con el análisis de terrenos recientemente embargados. El tasador verificó y analizó esta información en detalle y la presentó. Posteriormente, el tasador utilizó la información contenida en ella para documentar y respaldar sus valores tasados de la propiedad antes de que se adquirieran los derechos de desarrollo.
Se decidió hacer valoraciones utilizando una técnica de antes y después. El valor después reflejaría el valor de la propiedad después de que se hubieran adquirido los derechos de desarrollo. Esta era la teoría básica del paquete de derechos: solo se compraba el derecho de desarrollo; por lo tanto, el valor después era teóricamente una granja pura. Se contrató a un experto en granjas, [ ¿quién? ] que se especializaba en tasar granjas en el estado de Nueva York y los estados adyacentes inmediatos. Se determinó que no había granjas puras en Long Island. El experto en granjas concluyó que la agricultura de la tierra en el condado de Suffolk era una operación de tenencia ya que todas las tierras agrícolas tenían potencial de desarrollo para otras cosas además de tierras agrícolas y este potencial se reflejaba en los precios pagados por las tierras agrícolas en Long Island. Esto no fue un suceso reciente ya que siempre había sido así en Long Island. Los agricultores se vieron obligados a irse por el desarrollo del condado de Kings al condado de Queens , al condado de Nassau y, finalmente, al condado de Suffolk.
El experto en granjas le informó que tendría que ir a otras áreas agrícolas comparables para determinar los valores agrícolas puros. Consiguió ventas de granjas en áreas donde el desarrollo no era probable en el futuro previsible. Investigó ventas comparables en todo el estado de Nueva York, incluidas las tierras de estiércol del condado de Orange y el valle del río Mohawk, los estados de Nueva Jersey, Connecticut y Massachusetts. Consiguió y clasificó ventas comparables de todas estas áreas y nos las presentó [¿ a quién? ] en un folleto que era voluminoso. Descartó muchas de las áreas por no ser comparables y finalmente seleccionó ventas en el norte de Massachusetts, en el valle del río Connecticut , las tierras de estiércol del condado de Orange y las extensas tierras agrícolas del sur de Jersey. Todas las propiedades seleccionadas como comparables tenían características de suelo, problemas de riego , modos de transporte y temporadas de crecimiento similares. Si había alguna diferencia, estos elementos se anotaron y ajustaron cuando el tasador presentó su tasación de las granjas después de que se adquirieran los derechos de desarrollo.
La función adicional del tasador de revisión en este proyecto fue la de coordinación y orientación. Se celebraron reuniones mensuales para asegurar el progreso del proyecto. La información acumulada fue voluminosa y alucinante, por lo que se decidió en su lugar utilizar presentaciones visuales para ayudarnos a presentar el programa a los agricultores. Como resultado, se contrató a un consultor experto en presentaciones para desarrollar mapas de fotografías aéreas de toda la ciudad que mostraban todos los datos del mercado de una manera sencilla que se pudiera ver y entender fácilmente. No solo se incluyeron en los mapas codificados por colores las ventas comparables, las propiedades en cuestión, los listados, las ejecuciones hipotecarias y las subdivisiones, sino también otros datos importantes como la zonificación, los distritos de agua, los distritos escolares, los nombres de las calles principales, etc. Este consultor también preparó bocetos individuales de tipo topográfico de las propiedades que se adquirirían. Estos se dibujaron en fotografías aéreas reproducibles. Todos los consultores los utilizaron. Se entregaron copias al propietario de la propiedad y finalmente se utilizaron en la preparación de contratos de compra sujetos a confirmación mediante una encuesta proporcionada por el condado de Suffolk.
La acumulación inicial de datos de mercado que fue reunida por nuestros [¿ quién? ] consultores de valoración indicó que los valores de las fincas puras en el área metropolitana se mantuvieron estables; sin embargo, los bienes raíces que eran adecuados para desarrollos de viviendas o al menos tenían potencial para desarrollo habían disminuido decididamente. En septiembre de 1973, hubo una recesión económica. Los datos de ventas comparables indicaron en 1974 que el mercado inmobiliario todavía estaba activo y los precios todavía eran altos. Sin embargo, estos datos no reflejaban las tendencias actuales y en 1975 hubo pocas ventas. Durante este tiempo, se realizaron las tasaciones originales de la propiedad agrícola. Un análisis posterior del mercado indicó que los precios fueron decididamente bajos en 1976 y nuevamente más bajos en 1977.
Intentar establecer el valor de estas propiedades resultó difícil en un mercado en baja. Para complicar la situación, se hicieron ofertas a todos los propietarios basadas en los valores tasados originales. Estos valores debían estar sólidamente respaldados para que las presentaciones fueran convincentes y aceptables para los agricultores y especuladores. Como era evidente que se había producido un cambio notable en los valores, se contrató a un consultor inmobiliario y planificador de tierras adicional para que investigara más a fondo los factores que llevaron a la caída del mercado. Esto dio como resultado un "Estudio de desarrollo económico y de tierras" que incluía un análisis completo de todas las subdivisiones presentadas en los municipios en los últimos 10 años junto con estudios detallados del desarrollo del aeropuerto, el desarrollo de carreteras, la construcción del puente a Connecticut, estudios de población y cualquier otro factor que nos ayudara a determinar cuándo se podría desarrollar finalmente esta tierra.
Al recibir estos datos, los tasadores decidieron que no sólo confiarían en los consultores, sino que verificarían esta información ellos mismos en el campo. Los datos del mercado se presentaron y analizaron con muchos corredores inmobiliarios de la ciudad, los tasadores , representantes de servicios de crédito agrícola, agentes de extensión cooperativa, constructores, planificadores de tierras, propietarios de viñedos y representantes bancarios. Este intercambio de información no sólo verificó y proporcionó detalles y hechos sobre cada transacción, sino que permitió descubrir hechos que se habían pasado por alto. Esta encuesta se utilizó finalmente en nuestra [¿ quién? ] presentación al agricultor.
Un resultado inesperado fue que los expertos inmobiliarios estaban convencidos de que los tasadores estaban decididos a llegar a una compensación justa y al valor justo de mercado de los derechos de desarrollo. El tasador inmobiliario utilizó toda la información recibida de los expertos y, en última instancia, redujo esta información a un solo informe de tasación. El informe incluía un valor anterior, el valor de tasación del inmueble, un valor posterior que era la tasación pura de la finca (tasada como si los derechos de desarrollo estuvieran asegurados por el condado) y, finalmente, la diferencia entre los dos dio como resultado el valor de los derechos de desarrollo. Durante la presentación, los datos mostraron que las flores de papa en junio en las fincas del norte de Massachusetts y en el valle del río Connecticut eran del mismo tamaño que las de Suffolk y, además, que estaban recogiendo fresas al mismo tiempo. Esta información se reunió mediante la inspección física de las propiedades agrícolas comparables en Nueva York y los estados adyacentes.
En lugar de entregarle al agricultor una copia de la tasación, se decidió proporcionar todos los datos del mercado en forma condensada y se elaboró un folleto que incluía datos del mercado sobre ventas, ejecuciones hipotecarias, listados y la encuesta del corredor. Esta información era una sinopsis de lo que se decía en la presentación. Este folleto, con una fotografía aérea de la propiedad en cuestión, una carta que indicaba los valores antes y después más el valor de los derechos de desarrollo, se le entregó al agricultor para que lo usara en la toma de decisiones.
La primera fase del programa de tierras agrícolas consistía en adquirir los derechos de desarrollo de 60 granjas. La Legislatura asignó 21 millones de dólares para esta fase del programa. El valor de tasación aprobado para los derechos de desarrollo de las 60 granjas ascendió a 10.175.000 dólares, lo que supuso una reducción sustancial del valor con respecto a las ofertas originales realizadas a los propietarios. Al agricultor Nathaniel Talmadge, el primero en inscribirse en el programa, se le ofrecieron originalmente 4.525 dólares por acre por sus derechos de desarrollo; aceptó 2.725 dólares por acre. Su declaración a la prensa resume bastante bien los sentimientos de la mayoría de los agricultores: [¿ según quién? ] "Estoy bastante convencido de que (las nuevas tasaciones) fueron justas. No diría que estoy satisfecho". [ cita requerida ] Cincuenta y dos de los participantes aprobados han acordado vender los derechos de desarrollo de sus granjas al condado. [ cita requerida ]