Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 US 229 (1984), fue un caso en el que la Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que un estado podía usar el dominio eminente para tomar tierras que estaban abrumadoramente concentradas en manos de terratenientes privados y redistribuirlas entre la población más amplia de residentes privados. [1]
Sólo 72 propietarios de tierras poseían el 47,5% de los títulos de propiedad absoluta en la isla de Oahu, y la Legislatura del Estado de Hawái concluyó que existía un oligopolio en la propiedad de la tierra que estaba "sesgando el mercado de propiedad absoluta residencial del Estado, inflando los precios de la tierra y dañando la tranquilidad y el bienestar públicos". [2]
Sin embargo, la escasez de terrenos edificables en Oahu se debe en gran medida a que aproximadamente la mitad de la isla es propiedad del gobierno y, por lo tanto, no está disponible para viviendas privadas.
La legislatura de Hawái promulgó un plan de expropiación, cuyo objetivo era transferir los títulos de propiedad de los lotes de su propietario, Bishop Estate, a los arrendatarios de las viviendas. El caso se centró en la expropiación de tierras en poder de Bishop Estate, un fideicomiso de beneficencia que poseía las tierras residuales de la monarquía hawaiana , y utilizó los ingresos para apoyar las escuelas Kamehameha , que proporcionan educación a los niños hawaianos. Bishop Estate había subdividido parte de sus tierras en Oahu y había arrendado lotes individuales a los arrendatarios de las tierras, quienes construyeron casas en ellas y al principio pagaron alquileres nominales a la finca.
Sin embargo, a medida que los valores de las tierras de Oahu aumentaron, también lo hicieron los alquileres, y los inquilinos exigieron que el estado adquiriera el título de la finca y devolviera los lotes individuales a los arrendatarios-propietarios, quienes tendrían que pagar el valor justo de mercado para reembolsar al estado por la adquisición.
La decisión del Tribunal se centró en el caso Berman v. Parker (1954), en el que se había utilizado el poder de dominio eminente para reurbanizar zonas marginales y para la posible venta o arrendamiento de las tierras expropiadas para interés privado.
La Corte decidió que el Congreso de los Estados Unidos tenía la facultad de determinar lo que era de interés público por encima del poder judicial. La decisión equiparó el poder de policía con el dominio eminente del requisito de uso público del soberano.
En una decisión de 8 a 0, la Corte votó que la ley de Hawái era constitucional. La ley de Hawái para regular el oligopolio fue vista como un ejercicio clásico de los poderes de policía del Estado y un enfoque integral y racional para identificar y corregir fallas del mercado y satisfizo la doctrina del uso público. La tierra no tenía que ser puesta en uso público real para usar el dominio eminente . Es el propósito de la expropiación, y no su mecánica lo que era importante. Aquí, el dominio eminente se utilizó para proporcionar un beneficio de mercado general a la población en general.
La decisión sugirió que se trataba de una deferencia judicial hacia la legislatura. Si la legislatura determina que existen razones sustanciales para el ejercicio de la facultad de expropiación, los tribunales deben respetar la determinación de la legislatura de que la expropiación servirá a un uso público.
El Tribunal sostuvo que las expropiaciones para corregir la concentración de la propiedad constituían un fin público legítimo.
La decisión, sin embargo, puso límites al poder del gobierno, estableciendo:
Una expropiación puramente privada no podría resistir el escrutinio del requisito de uso público; no serviría a ningún propósito legítimo del gobierno y, por lo tanto, sería nula.... Los casos de la Corte han afirmado repetidamente que "la propiedad de una persona no puede ser expropiada para el beneficio de otra persona privada sin un propósito público justificante, incluso si se paga una compensación".
Sin embargo, las consecuencias de la decisión Midkiff no lograron el objetivo declarado de la legislación de redistribución. No pudo crear nuevas viviendas porque transfirió el título del arrendador de la tierra únicamente a los arrendatarios-propietarios que ya ocupaban las viviendas existentes en la propiedad en cuestión. Tan pronto como los antiguos arrendatarios adquirieron títulos de propiedad absoluta sobre sus viviendas, éstas se volvieron atractivas para los inversores japoneses que pagaron precios altos por ellas, principalmente en los exclusivos barrios de Kahala y Hawaii Kai . Eso provocó un efecto dominó en toda la isla. [3]
Los precios de las viviendas en Oahu , lejos de caer, como pretendía la legislatura, aumentaron y se duplicaron en seis años. [ cita requerida ]
La decisión principal de Midkiff fue reafirmada por Kelo v. City of New London (2005).