La Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo) de 2016 es una ley del Parlamento de la India que busca proteger a los compradores de viviendas y ayudar a impulsar las inversiones en la industria inmobiliaria. La ley establece una Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA) en cada estado para la regulación del sector inmobiliario y también actúa como un organismo adjudicador para la rápida resolución de disputas. El proyecto de ley fue aprobado por la Rajya Sabha el 10 de marzo de 2016 y por la Lok Sabha el 15 de marzo de 2016. La ley entró en vigor el 1 de mayo de 2016 con 61 de las 92 secciones notificadas. [1] Las disposiciones restantes entraron en vigor el 1 de mayo de 2017. [2] Los gobiernos central y estatales están obligados a notificar las Normas en virtud de la Ley dentro de un período reglamentario de seis meses. [3]
El proyecto de ley de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA) se presentó en 2013. [4] En diciembre de 2015, el Gabinete de la Unión de la India había aprobado 20 enmiendas importantes al proyecto de ley basándose en las recomendaciones de un comité de la Rajya Sabha que examinó el proyecto de ley. [5] El proyecto de ley había sido remitido a un comité de selección, que había emitido su informe en julio de 2015. [6] Sin embargo, el Congreso, la Izquierda y la AIADMK habían expresado sus reservas sobre el informe a través de notas de disenso. [6] La Rajya Sabha aprobó el proyecto de ley el 10 de marzo de 2016 y la Lok Sabha lo aprobó el 15 de marzo de 2016. [7] [8]
Posteriormente, por los poderes otorgados por la Sección 1 de la Ley Rera, el Ministerio de Vivienda y Alivio de la Pobreza Urbana mediante la Notificación SO 1544(E) [1] de fecha 26.04.2016 notificó 61 Secciones de 92 Secciones el 1 de mayo de 2016 y mediante la Notificación SO 1216(E) [2] de fecha 19.04.2017 notificó las 31 Secciones restantes.
La Ley RERA de 2016 se ha dividido en 10 capítulos , que a su vez se clasifican en 92 secciones . [9]
La Ley comienza con el Preámbulo, establece el título, la extensión y el comienzo, el registro de proyectos inmobiliarios y agentes inmobiliarios, las funciones y deberes del promotor, los derechos y deberes de los adjudicatarios, sobre la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces, el Consejo Asesor Central, el Tribunal de Apelaciones de Bienes Raíces, varias infracciones, sanciones y adjudicación , sobre finanzas, cuentas, auditorías e informes y otras disposiciones diversas. [9]
A continuación se muestra el esquema de la Ley Rera de 2016 en forma de tabla:
La cláusula de definición de la Sección 2 de la Ley enumera el significado de múltiples términos utilizados en toda la Ley. [10] A continuación se muestra una tabla que enumera definiciones cruciales:
La Ley enumera la política de registro de un proyecto inmobiliario y de un agente inmobiliario y las disposiciones relacionadas en la Sección 3. [11]
El apartado (1) del artículo 3 de la Ley obliga a todos los proyectos inmobiliarios a registrarse en la RERA [12] para poner en marcha un proyecto con el fin de proporcionar una mayor transparencia en la comercialización y ejecución del proyecto. [11] Los proyectos en curso que no hayan recibido un certificado de finalización en la fecha de inicio de la Ley deberán solicitar el registro en un plazo de 3 meses. [11]
Cada RERA estatal debe aprobar o rechazar la solicitud de registro dentro de los 30 días a partir de la fecha de presentación de la solicitud por parte del promotor. Una vez que el registro se haya realizado correctamente, el promotor del proyecto inmobiliario recibirá un número de registro, un ID de inicio de sesión y una contraseña para completar los datos esenciales en el sitio web de la RERA estatal. [13]
Si el promotor no se inscribe, será sancionado con una multa que podrá llegar hasta el 10% del coste estimado del proyecto. Además, si no cumple las órdenes, instrucciones o decisiones emitidas por la Rera Estatal, será sancionado con una pena de prisión que podrá llegar hasta tres años o con una multa que podrá llegar hasta un 10% adicional del coste estimado del proyecto. [14] [15]
Los agentes inmobiliarios que faciliten la venta o compra de propiedades deben registrarse previamente. A dichos agentes se les emitirá un número de registro único para cada estado o territorio de la Unión, que deberá citar el agente en cada venta que facilite. [16] Si un agente inmobiliario no se registra o contraviene la sección 9 (registro del agente inmobiliario) y la sección 10 (Funciones y deberes de un agente inmobiliario), estará sujeto a una multa de ₹10,000 pagadera por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento. Esta multa puede extenderse acumulativamente hasta el 5% del costo del terreno, apartamento o edificio, según sea el caso, del proyecto inmobiliario.
La creación de conformidad con las secciones 20 y 43 de la Ley ayudará a establecer Autoridades Reguladoras de Bienes Raíces a nivel estatal para regular las transacciones relacionadas con proyectos residenciales y comerciales y asegurar su finalización y entrega oportunas. [17] Los Tribunales de Apelación ahora deberán juzgar los casos en 60 días, en lugar de la disposición anterior de 90 días, y las Autoridades Reguladoras deberán resolver las quejas en 60 días, mientras que en el Proyecto de Ley anterior no se indicó ningún plazo. [17]
Las secciones 59 a 72 del Capítulo VIII de la Ley establecen las disposiciones relativas a los delitos, las sanciones y la adjudicación.
Los artículos 59, 60 y 62 de la Ley establecen sanciones para los promotores y agentes inmobiliarios por no registrarse en Rera.
A continuación se muestra una tabla que describe la pena y el encarcelamiento:
La Ley prohíbe que se inyecte dinero no contabilizado en el sector y, a partir de ahora, el 70% del dinero debe depositarse en cuentas bancarias mediante cheques de manera obligatoria. [17] Un beneficio importante para los consumidores incluido en la Ley es que los constructores tendrán que cotizar precios en función de la superficie de la moqueta y no de la superficie construida. La Ley establece que la superficie de la moqueta incluye espacios utilizables como la cocina y los baños. [7] Según la Ley Rera, es obligatorio que los constructores revelen la superficie de la moqueta. La Ley Rera tiene la autoridad para intervenir y salvaguardar los intereses de los compradores de viviendas, incluso en los casos en que un banco esté haciendo valer su derecho de garantía en virtud de la Ley SARFAESI. [21]
La sección 84 de la Ley [22] establece que, dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor de la Ley, cada Gobierno estatal deberá elaborar normas para aplicar las disposiciones de la Ley. Dichas normas deberán ser notificadas por el Gobierno estatal. Hasta el 31 de octubre de 2016, el Gobierno central publicó las Normas generales sobre regulación y desarrollo inmobiliario [23] de 2016, mediante notificación del Ministerio de Vivienda y Alivio de la Pobreza Urbana (HUPA). [24] Las normas emitidas por el Gobierno central son aplicables a los cinco Territorios de la Unión sin legislatura, a saber, las islas Andamán y Nicobar, Dadra y Nagar Haveli, Daman y Diu, Lakshadweep y Chandigarh. Las normas se han emitido después de la publicación previa del borrador para comentarios. [25]
Al 13 de julio de 2019, Arunachal Pradesh, Meghalaya, Sikkim y Nagaland no habían notificado las Normas. En el caso de cinco estados del noreste, la Ley RERA enfrenta ciertos desafíos constitucionales ya que la tierra en esos estados es de propiedad comunitaria. Bengala Occidental notificó una ley similar llamada Ley de Regulación de la Industria de la Vivienda de Bengala Occidental de 2017, que entró en vigencia el 1 de junio de 2018. [26] Sin embargo, a julio de 2019, muchos estados no habían implementado la ley y no habían notificado a un Regulador Permanente, Autoridad de Apelación o un sitio web. Aquí se puede ver un gráfico que muestra el estado de implementación por diferentes estados a julio de 2019.