La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ( NAR ) es una asociación comercial estadounidense [4] para quienes trabajan en la industria inmobiliaria . A diciembre de 2023, [actualizar]tenía más de 1,5 millones de miembros, [5] lo que la convierte en la asociación comercial más grande de los Estados Unidos [6], incluidos los institutos, sociedades y consejos de la NAR, involucrados en todos los aspectos de las industrias inmobiliarias residenciales y comerciales . La organización posee una marca registrada estadounidense sobre el término "Realtor". [7] La NAR también funciona como una organización autorreguladora para el corretaje de bienes raíces. La organización tiene su sede en Chicago .
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La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios fue fundada el 12 de mayo de 1908 como la Asociación Nacional de Bolsas de Bienes Raíces en Chicago, Illinois. [8] [9] En 1916, cambió su nombre a Asociación Nacional de Juntas de Bienes Raíces ( NAREB ). [8] [9] El nombre actual fue adoptado en 1972. [8] [9]
Los miembros de la NAR son corredores de bienes raíces residenciales y comerciales , vendedores de bienes raíces, administradores de propiedades inmobiliarias, tasadores, asesores y otras personas involucradas en todos los aspectos de la industria de bienes raíces (propiedades inmobiliarias), donde se requiere una licencia estatal para ejercer. Los miembros pertenecen a una o más de las aproximadamente 1.600 juntas o asociaciones locales de agentes inmobiliarios. Están comprometidos con un código de ética y estándares de práctica, una versión del cual se adoptó por primera vez en 1913. [10]
La NAR regula los cientos de Servicios de Listado Múltiple (MLS) locales, que son los intercambios de información que utilizan los corredores inmobiliarios en todo el país. (Sin embargo, muchos MLS son independientes de la NAR, aunque la membresía suele estar limitada a los corredores autorizados y sus agentes; MLSPIN [11] es un ejemplo de uno de los MLS independientes más grandes de América del Norte ).
A través de un acuerdo complicado, la NAR establece las políticas para la mayoría de los Servicios de Listados Múltiples y, a fines de la década de 1990, con el crecimiento de Internet, la NAR desarrolló regulaciones que permiten los Intercambios de Datos de Internet (IDX) mediante los cuales los corredores permitirían que una parte de sus datos se viera en Internet a través de los sitios web de los corredores o agentes y los Sitios Web de Oficinas Virtuales (VOW) que requerían que los compradores potenciales se registraran para obtener información.
Estas políticas permitieron a los participantes, ya fueran corredores individuales o grandes empresas regionales, limitar el acceso a algunos o todos los datos de MLS por parte de corredores individuales (ya fueran corredores que operaban únicamente en Internet o competidores locales). En 2005, esto impulsó al Departamento de Justicia a presentar una demanda antimonopolio contra NAR alegando que sus reglas MLS con respecto a este tipo de limitaciones en la visualización de datos eran el producto de una conspiración para restringir el comercio al excluir a los corredores que usaban Internet para operar de manera diferente a los corredores tradicionales de ladrillo y cemento . (Para una descripción de la acción del DOJ, consulte Antitrust Case fileds for US vs. National Association of Realtors . [12] ) Mientras tanto, varias tendencias inmobiliarias como el acceso expandido de los consumidores e Internet están consolidando las organizaciones MLS locales existentes en sistemas MLS más grandes y de alcance estatal o regional, como en California y los Sistemas de Información Regional Metropolitana de Virginia/Maryland/Washington, DC .
En respuesta al caso, la NAR había propuesto establecer un sistema único de visualización de listados en Internet que no permitiría a los participantes excluir a corredores individuales (ya sea de tipo físico o exclusivamente en Internet), pero exigiría una exclusión general de la visualización en todos los sitios de los demás corredores . [ cita requerida ] Este sistema se convirtió en el sistema IDX. Aunque IDX permite al público ver los listados de MLS, todavía requiere que la información de la agencia inmobiliaria que figura en el listado se coloque en el listado en cada lugar donde aparece (los corredores son legalmente "dueños" de los listados de su agencia inmobiliaria), para evitar la tergiversación de la información del listado y para responsabilizar a la agencia inmobiliaria por la información, como dicta la ley.
La demanda antimonopolio se resolvió en mayo de 2008. [13] El acuerdo de conciliación exigía que todos los sistemas de Servicio de Listado Múltiple permitieran el acceso a competidores basados en Internet. [13] [14] Exigía que la NAR tratara a los corredores en línea de la misma manera que a los corredores tradicionales y prohibía a la NAR excluir a los corredores en línea de la membresía porque no tienen un modelo comercial tradicional. [15] La NAR no admitió ninguna irregularidad y no pagó multas ni daños como parte del acuerdo. [15] Un juez federal aprobó formalmente el acuerdo en noviembre de 2008. [16] [17] El asesor general de la NAR creía que el acuerdo no afectaría las comisiones pagadas por el público en general, pero un profesor de negocios de la Universidad Western Michigan predijo que la mayor competencia causaría una disminución del 25 al 50 por ciento en las comisiones. [15]
Otra práctica anticompetitiva importante está respaldada (indirectamente) por varias leyes estatales que prohíben "compartir" comisiones con personas sin licencia. En interpretaciones amplias, se considera que esto impide que un agente de compradores proporcione crédito a sus compradores a partir de las comisiones recibidas. Actualmente, hay 10 estados donde los agentes y corredores inmobiliarios tienen prohibido ofrecer a los compradores o vendedores de viviendas reembolsos en efectivo o regalos de cualquier tipo con un valor en efectivo de más de $25. Varios agentes inmobiliarios en esos estados han impugnado con éxito esta interpretación en estados que ahora permiten la práctica (en particular, Patrick Lea, un agente inmobiliario en Ohio, y numerosos agentes en Kentucky). El caso de Kentucky finalmente fue juzgado con el Departamento de Justicia de los Estados Unidos como demandante y la Comisión de Bienes Raíces de Kentucky como demandada. [18]
En 2019, la junta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios aprobó la Política de Cooperación Clara, que exige que los agentes inmobiliarios envíen una lista al Servicio de Listados Múltiples dentro de un día hábil después de comercializar una propiedad al público. [19]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios está considerada como uno de los grupos de interés especial más poderosos de los Estados Unidos. [20] [21] [22] En 2023, la organización gastó 52 millones de dólares en actividades de lobby, ocupando el segundo lugar en la lista de OpenSecrets de los principales gastadores. [23] Ha gastado un total de 850 millones de dólares en actividades de lobby desde 1998. [24]
El Comité de Educación Política Inmobiliaria (REPEC), un comité de acción política , se formó en 1969 con el propósito de elegir candidatos afines a los agentes inmobiliarios. [25] Pasó a llamarse Comité de Acción Política de Agentes Inmobiliarios (RPAC) en 1974 tras los cambios en la ley electoral federal. [26] El RPAC ahora afirma ser el PAC de asociación comercial más grande del país y otorga alrededor de $4 millones por año a candidatos que apoyan los intereses inmobiliarios. [27] [28]
Entre 1924 y 1950, el Código de Ética de los Agentes Inmobiliarios incluyó referencias explícitas a la segregación racial. [29] [30] A los agentes inmobiliarios se les prohibió ayudar a los compradores de viviendas negros a mudarse a barrios blancos y se enfrentaban a sanciones que ponían fin a sus carreras si no cumplían con esta norma. [31] [32] La cláusula que fomentaba la segregación no se eliminó por completo del Código de Ética de los Agentes Inmobiliarios hasta 1974. [33] [34]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se opuso a la Ley de Vivienda Justa en 1968, que prohibía la discriminación racial en las ventas de viviendas. [35] [34]
Algunos expertos [36] creen que los corredores y agentes inmobiliarios tienen al menos una responsabilidad parcial por la crisis de las hipotecas de alto riesgo , inflando deliberadamente los valores de mercado percibidos de las viviendas y, posteriormente, alentando a los compradores a tomar hipotecas más grandes de lo necesario. La teoría es que la colusión con los prestamistas hipotecarios permitió a los agentes inmobiliarios ganar grandes volúmenes de comisión sobre el dinero prestado para inflar los valores de las viviendas sin ningún riesgo para los agentes inmobiliarios. Muchas víctimas [ ¿quiénes? ] sienten que los compradores de viviendas fueron engañados para que solicitaran préstamos más grandes para comprar casas más caras, y los precios de venta más altos pagaron a los agentes inmobiliarios comisiones más altas. Esta práctica [ aclaración necesaria ] no es considerada "poco ética" por la NAR, que afirma ser una organización autorreguladora ; sin embargo, las implicaciones obvias [ aclaración necesaria ] muestran un daño extenso y sustancial causado al público. Muchas víctimas están alentando a la Comisión de Bolsa y Valores a comenzar a regular agresivamente [37] a los agentes y reembolsar los pagos en exceso a los compradores de viviendas.
En 2005, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos presentó una denuncia formal contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios por violar la Sección 4 de la Ley Antimonopolio Sherman . [38] [39] La denuncia buscaba prohibir a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios "mantener o hacer cumplir una política que restrinja la competencia de los corredores que usan Internet para servir de manera más eficiente y rentable a los vendedores y compradores de viviendas, y adoptar otras reglas anticompetitivas relacionadas" . [38]
El Departamento de Justicia impugnó las normas MLS de la NAR que inhibían la competencia de los corredores basados en Internet. [38] [17] El 18 de noviembre de 2008, el Tribunal dictó una Sentencia Final aprobando un acuerdo contra la NAR. [17] En virtud de la Sentencia Final, la NAR aceptó las políticas impugnadas por los Estados Unidos y las reemplazó con normas que no discriminan a los corredores que utilizan Internet para proporcionar servicios de corretaje a bajo precio a los consumidores. [38] [17] [40]
En 2012, American Home Realty Network, Inc., el operador de NeighborCity , presentó contrademandas antimonopolio en respuesta a un par de demandas por derechos de autor , alegando que las "demandas por derechos de autor presentadas en su contra por dos servicios de listado múltiple con respaldo financiero de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios son parte de un esfuerzo concertado de la NAR para sacar a la empresa del negocio y eliminarla como proveedora de servicios a corredores inmobiliarios". [41] Las contrademandas también alegan que los derechos de autor reclamados nunca se registraron correctamente. [41] [42] En el caso de Minnesota, que recita demandas contra la NAR pero no nombra directamente a la NAR como contrademandada, AHRN presentó una segunda contrademanda enmendada agregando a Edina Realty y Home Services of America como contrademandados en las demandas antimonopolio y de competencia desleal. [43] Edina Realty es una subsidiaria de HomeServices of America, Inc. , una compañía de Berkshire Hathaway , propietaria de firmas de corretaje de bienes raíces en estados de todo el país, incluidos Minnesota , Maryland , Carolina del Norte , Georgia , Washington , Oregón , Arizona , Rhode Island , Connecticut , Iowa , Nebraska , Ohio , Illinois , Kansas , Carolina del Sur , Misuri , Pensilvania, Indiana , Kentucky , Alabama y California . [ 41 ] [43] [44] [45] [46] A principios de 2012, el servicio de listado múltiple del Atlántico medio Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) y el Regional Multiple Listing Service of Minnesota Inc. (NorthstarMLS), con sede en St. Paul , MN, presentaron reclamos de derechos de autor contra NeighborCity. [41] [42] La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo que brindaría apoyo financiero para los gastos legales de NorthstarMLS y MRIS. [45] [47]
En marzo de 2019 se presentó otra demanda impugnando las políticas de compensación de la NAR que exigen que todos los corredores miembros exijan tarifas de comisión generales y no negociables para el comprador cuando se incluye una vivienda en un Servicio de Listado Múltiple (MLS). [48] [49]
El 31 de octubre de 2023, un jurado civil federal determinó que la NAR había conspirado para inflar las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios de los compradores de viviendas, y determinó que la NAR y sus coacusados debían daños por casi US$1.800 millones. [50] [51] La demanda, Burnett et al v. National Association of Realtors et al , se escuchó en el Tribunal de Distrito de los EE. UU. para el Distrito Oeste de Missouri en Kansas City, e involucró acusaciones de violaciones de las leyes antimonopolio federales y estatales por parte de la NAR, HomeServices of America , Keller Williams Realty , Anywhere Real Estate (matriz de Coldwell Banker , Century 21 Real Estate y Sotheby's International Realty ) y Re/Max . [50] [51] [52] Anywhere y Re/Max habían resuelto previamente su responsabilidad y acordaron pagar daños menores, dejando a la NAR, HomeServices y Keller Williams para defender la demanda en el juicio. [50] [51] Tras el anuncio del veredicto y antes de que se dictara sentencia definitiva, la NAR y HomeServices manifestaron su intención de apelar, y Keller Williams estaba considerando hacerlo. [50] [51] [53] En marzo de 2024, la NAR acordó llegar a un acuerdo para reducir los daños a 418 millones de dólares , eliminando sus normas sobre comisiones y renunciando a su derecho de apelación. [54] Se espera que el acuerdo reduzca las comisiones inmobiliarias, obligue a algunos agentes a abandonar la industria y provoque una disminución de la membresía de la NAR. [55]
Los agentes inmobiliarios, como miembros de la NAR, también tienen la opción de estudiar para obtener certificaciones adicionales en una variedad de especialidades, varias de las cuales están respaldadas por la NAR con ofertas de cursos de certificación y actualización disponibles en todo el país. [56]
La NAR lanzó HouseLogic.com en febrero de 2010 en un intento de llegar directamente a los consumidores por primera vez. [57]
Un jurado federal dictaminó el martes que la poderosa Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y varias grandes corredurías habían conspirado para inflar artificialmente las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios, una decisión que podría alterar radicalmente el proceso de compra de viviendas en los Estados Unidos.
Representantes de la NAR y HomeServices of America dijeron que planeaban apelar el veredicto, mientras que un portavoz de Keller Williams dijo que la compañía consideraría apelar.
