En arquitectura , construcción y bienes raíces , la superficie construida , el espacio útil o el área del piso es el área (medida en metros cuadrados o pies cuadrados ) que ocupa un edificio o parte de él. Las formas de definir "superficie construida" dependen de qué factores del edificio deben o no incluirse, como paredes externas, paredes internas, pasillos, huecos de ascensor, escaleras, etc. En general, existen tres diferencias principales en la medición del área construida. [1]
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La superficie bruta del edificio (ABU) en bienes raíces es la superficie total del edificio dentro de la envolvente del edificio, incluidas las paredes externas y excluido el techo.
Las definiciones de GFA, incluidas las áreas que se deben contabilizar para este cálculo y las que no, varían en todo el mundo. A esta confusión se suma la práctica de algunos desarrolladores de utilizar el área bruta alquilable (GLA) y GFA indistintamente, o de utilizar GFA como GLA, a pesar de que el GLA generalmente excluye los corredores y otras áreas públicas dentro del desarrollo, mientras que ambas cifras incluyen áreas ocupadas por estructuras, como paredes y columnas.
El Capítulo 123F de la Ley de Hong Kong, Reglamento de Construcción (Planificación), Reglamento 23, sección 3, subpárrafo (a) define que:
Sujeto a lo dispuesto en el subpárrafo (b), para los efectos de los reglamentos 19, 20, 21 y 22, el área bruta del piso de un edificio será el área contenida dentro de las paredes externas del edificio medida en cada nivel de piso (incluyendo cualquier piso debajo del nivel del suelo), junto con el área de cada balcón en el edificio, que se calculará a partir de las dimensiones generales del balcón (incluyendo el espesor de sus lados), y el espesor de las paredes externas del edificio.
párrafo (b):
Al determinar la superficie bruta del piso para los fines de los reglamentos 20, 21 y 22, la Autoridad de la Construcción puede hacer caso omiso de cualquier espacio de piso que, a su juicio, esté construido o destinado a ser utilizado únicamente para estacionar vehículos de motor, cargar o descargar vehículos de motor, o para cámaras de almacenamiento de basura, cámaras de almacenamiento de basura y recuperación de materiales, cámaras de recuperación de materiales, salas de almacenamiento de basura y recuperación de materiales, conductos de basura, salas de tolvas de basura y otros tipos de instalaciones provistas para facilitar la separación de basura a satisfacción de la Autoridad de la Construcción, o para instalaciones de acceso para servicios de telecomunicaciones y radiodifusión, u ocupadas únicamente por maquinaria o equipo para cualquier ascensor, sistema de aire acondicionado o calefacción o cualquier servicio similar. (LN 406 de 1987; 39 de 2000 s. 7)
El GFA no responsable se define con más detalle en las Notas de práctica para personas autorizadas, ingenieros estructurales registrados e ingenieros geotécnicos registrados n.° APP-2. [2]
El GFA permitido en el contrato de arrendamiento de terrenos de Hong Kong generalmente es el GFA máximo (excluyendo lo no contable mencionado anteriormente) para desarrollar. Sin embargo, puede reducirse aún más por el efecto de la proporción de la parcela, la cobertura máxima del sitio, la altura máxima permitida de construcción y el Plan de Zonificación General. Además, el techo y otras áreas descubiertas están excluidas del GFA permitido, pero generalmente tienen un uso restringido como espacio abierto, corredor o área de escape de emergencia.
Desde 2001, para fomentar la incorporación de características ecológicas en los desarrollos de construcción, se pueden excluir o ignorar otras instalaciones en el GFA. [3] y se define en las Notas de Práctica Conjunta sobre protección y mejora del entorno construido y natural n.º 1 y n.º 2. [4] [5] Dado que dichas instalaciones otorgaban una superficie de suelo adicional para desarrollar y, por lo general, se incluían en el GFA/superficie de venta que el desarrollador vendía al usuario final, lo que confundía al usuario final, el gobierno planeó abolir la exclusión de las características ecológicas y utilizar una forma alternativa de fomentar las características ecológicas. Para la superficie total del suelo, Hong Kong utiliza el término "cobertura del sitio".
El GFA en Singapur, definido por la Autoridad de Reurbanización Urbana a marzo de 2014, es: [6]
3 Definición de superficie bruta construida
3.1 Todas las superficies cubiertas de un edificio, excepto las exentas, y las superficies descubiertas para usos comerciales se consideran superficie bruta del edificio a los efectos del control de la relación parcela-superficie y del cargo por desarrollo. La superficie bruta es la superficie total del espacio cubierto medido entre la línea central de las paredes medianeras, incluido el espesor de las paredes externas pero excluidos los huecos. La accesibilidad y la facilidad de uso no son criterios para la exclusión de la superficie bruta del edificio.
3.2 URA se reserva el derecho de decidir sobre asuntos de GFA basándose en el diseño específico de una propuesta de desarrollo caso por caso.
A partir de enero de 2014, los espacios privados cerrados (PES) y las terrazas privadas en azoteas (PRT) se contabilizan como parte del GFA adicional, limitado al 10 % por encima del Plan Maestro, que también incluye balcones. [7]
El área bruta alquilable ( GLA , por sus siglas en inglés) es la cantidad de espacio disponible para alquilar en una propiedad comercial. Específicamente, el área bruta alquilable es el área total del piso diseñada para la ocupación y uso exclusivo de los inquilinos, incluidos los sótanos , entrepisos o pisos superiores. Por lo general, se expresa en metros cuadrados (aunque en algunos lugares, como Estados Unidos, Canadá y el Reino Unido, se utiliza el pie cuadrado). Se mide desde la línea central de las particiones de unión y desde las caras de las paredes exteriores. Es decir, el área bruta alquilable es el área por la que los inquilinos pagan alquiler y, por lo tanto, el área que produce ingresos para el propietario de la propiedad.
Para una propiedad con un solo inquilino, las medidas de área bruta construida (ABU) y área bruta alquilable (ABL) son esencialmente iguales.
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios ha establecido una norma con el Instituto Nacional Estadounidense de Normas , ANSI/BOMA Z65.1-1996 para medir el área del piso y calcular el área bruta alquilable y el factor de pérdida. [8]