En el sector inmobiliario , una propiedad estigmatizada es una propiedad que los compradores o inquilinos pueden evitar por razones que no están relacionadas con su condición física o características. [1] Estas pueden incluir la muerte de un ocupante, [1] [2] asesinato , [1] [2] suicidio , [2] actividades ilícitas previas e incluso la creencia de que una casa está embrujada . [3]
Existe controversia en cuanto a las definiciones de estigma y qué tipo de estigma debe revelarse en la venta. Se sostiene que el vendedor tiene el deber de revelar cualquier antecedente de este tipo de la propiedad. En la práctica, esto se divide en dos categorías: demostrable (físico) y emocional. Las jurisdicciones locales varían ampliamente en su interpretación de estas cuestiones y, en ocasiones, contradicen la ley federal.
Tipos de estigma
Muchas jurisdicciones reconocen varias formas de propiedad estigmatizada y han aprobado resoluciones o estatutos para abordarlas. Una cuestión que las distingue es la divulgación. Según la jurisdicción de la casa, es posible que no se exija al vendedor que revele todos los hechos. Algunos tipos específicos siempre deben divulgarse, otros dependen de la jurisdicción y otros dependen del agente inmobiliario. [3]
Los tipos de estigma incluyen:
Estigma criminal : la propiedad fue utilizada para la comisión de un delito. Por ejemplo, una casa está estigmatizada si ha sido utilizada como burdel , desguace o fumadero de drogas . En el caso de los fumaderos de drogas, algunos drogadictos pueden llegar sin darse cuenta a la dirección esperando comprar drogas ilegales. La mayoría de las jurisdicciones exigen la divulgación completa de este tipo de elemento. [3]
Estigma de la deuda : los cobradores de deudas que no saben que un deudor se ha mudado de una residencia en particular pueden continuar su persecución en el mismo lugar, lo que resulta en acoso a los ocupantes inocentes posteriores. Esto es particularmente pronunciado si la agencia de cobranzas utiliza tácticas agresivas o ilegales. [3]
Sólo un pequeño grupo selecto conoce o toma en serio el estigma mínimo , y es poco probable que dicho estigma afecte la capacidad de vender la propiedad; en tal caso, los agentes inmobiliarios pueden decidir revelar esta información caso por caso. [4]
Estigma de asesinato/suicidio : Algunas jurisdicciones de los Estados Unidos exigen que los vendedores de propiedades revelen si se produjo un asesinato o un suicidio en la propiedad. La ley del estado de California lo exige si el hecho ocurrió dentro de los tres años anteriores. Para proteger a los vendedores de demandas, la ley del estado de Florida no exige ninguna notificación. [2] En Carolina del Norte, los vendedores y los agentes no tienen que proporcionar voluntariamente información sobre la muerte de los ocupantes anteriores, pero una pregunta directa debe responderse con la verdad. [1]
Estigma de los fenómenos : muchas jurisdicciones (pero no todas) exigen la divulgación si una casa es conocida por sus "apariciones fantasmales", avistamientos de fantasmas, etc. Esto se encuentra en una categoría separada del estigma público, en el que el conocimiento de las "apariciones fantasmales" se limita a un mercado local. [3] La actividad paranormal percibida es un indicador de un posible peligro para la calidad del aire, como el monóxido de carbono o el moho tóxico . [5]
Estigma público : cuando el estigma es conocido por una amplia selección de la población y se puede esperar que cualquier persona razonable lo sepa. Algunos ejemplos incluyen la casa del Horror de Amityville y la casa de los hermanos Menéndez . El estigma público siempre debe revelarse, en casi todas las jurisdicciones estadounidenses y europeas . [3]
Estatus legal
Al menos en los Estados Unidos, el principio de caveat emptor ("que el comprador tenga cuidado") se mantuvo durante muchos años como el que regía las ventas. Sin embargo, a medida que la idea de una garantía implícita de habitabilidad comenzó a ganar terreno, cuestiones como el estigma asociado a una propiedad basado en actos, "apariciones fantasmales" o actividad criminal comenzaron a abrirse camino en los precedentes legales . [6]
En el caso Stambovsky v. Ackley , la División de Apelaciones del Tribunal Supremo de Nueva York confirmó una interpretación estricta de la idea de propiedad estigmatizada. El tribunal sostuvo que, dado que el vendedor había promocionado previamente la propiedad en cuestión como una "casa embrujada", no podía alegar lo contrario. La opinión mayoritaria señaló específicamente que la veracidad de las afirmaciones sobre actividades paranormales estaba fuera del ámbito de la opinión. A pesar de estas conclusiones, el tribunal confirmó la desestimación de la demanda por tergiversación fraudulenta y declaró que el agente inmobiliario no tenía obligación de revelar la existencia de una casa embrujada a los posibles compradores.
Varios estados en los EE.UU. han creado estatutos específicos que añaden la expresión "propiedad estigmatizada" a su código legal. [7]
Ejemplos
Las casas famosas, como las que se utilizan en producciones televisivas o cinematográficas, también pueden verse estigmatizadas por el aumento del tráfico de fanáticos que desean ver la casa en persona. Un ejemplo es la casa en 112 Ocean Avenue en Amityville, Nueva York , donde Ronald DeFeo, Jr. asesinó a su familia, que luego se hizo famosa por el exitoso libro The Amityville Horror y numerosas adaptaciones cinematográficas. La familia Lutz afirmó que la casa estaba embrujada por espíritus malignos que los expulsaron. Sus afirmaciones están respaldadas por investigadores paranormales como Ed y Lorraine Warren y Hans Holzer , pero los escépticos como Robert Todd Carroll las descartan como fraudulentas . [8] Desde el estreno de la película, la casa ha sido renovada y la dirección ha cambiado en un intento de evitar que los turistas perturben el vecindario.
Otro ejemplo es la casa en el 74 de Surfside Avenue en Montauk, Nueva York, que pertenecía a Norman Kean, un productor de Broadway que se suicidó en 1988 después de apuñalar a su esposa Gwyda Donhowe más de 60 veces. [9] La actriz Tuesday Weld compró la casa en 1990, pero cuando Weld decidió venderla en 2006, tardó tres años en encontrar un comprador. En 2009, finalmente la vendió por unos 2,25 millones de dólares por debajo del precio solicitado. [10]
^ abcd Tomei, Marilyn E. (primavera de 1992). "ANSWERLINE: PROPIEDADES ESTIGMATIZADAS" (PDF) . Real Estate Bulletin . 23 (1). Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte: 5.
^ abcd "Título XL > Capítulo 689 > Sección 25: Incumplimiento de la obligación de informar sobre homicidio, suicidio, muerte o diagnóstico de infección por VIH o SIDA en un ocupante de un inmueble". Estatutos de Florida de 2011. Senado de Florida. 2011. Consultado el 17 de noviembre de 2011 .
^ abcdef Reilly, John W. (2000). El lenguaje de los bienes raíces . Educación en bienes raíces en Dearborn. págs. 312–315. ISBN978-0-7931-3193-8.
^ Stites, Jean (2004). Aventuras en el sector inmobiliario . Lulu. pág. 92. ISBN978-1-4116-0560-2.
^ "¿Pueden los 'fantasmas' causar mala calidad del aire? Mala calidad del aire en interiores y 'avistamientos'".
^ Pancak, Katherine A. (2004). Connecticut Real Estate Practice and Law [Práctica y derecho inmobiliario en Connecticut] . Educación inmobiliaria en Dearborn. págs. 194-195. ISBN1-4195-0167-4.
^ Zygmunt, Raine (diciembre de 2003). "Stigmatized Property: Haunted Sales". Revista REALTOR® . Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . Consultado el 15 de octubre de 2017 .
^ Carroll, Robert (2011). El diccionario del escéptico: una colección de creencias extrañas, engaños divertidos y delirios peligrosos . John Wiley & Sons. ISBN978-1-118-04563-3.
^ Freifeld, Karen (9 de febrero de 1988). "Asesinato y suicidio: obra de un hombre minucioso". Newsday .
^ "Datos inquietantes sobre Tuesday Weld, la adolescente que sobrevivió a Hollywood". Factinate . 23 de junio de 2022.
Enlaces externos
Agentes en el juzgado por la casa del terror
USA Today: ¿Quiere saber quién murió en su casa? Visite este sitio, periódico USA Today , 19 de octubre de 2013.
Science Daily': ¿Pueden los 'fantasmas' causar mala calidad del aire en interiores y 'avistamientos'?
