La Home Owners' Loan Corporation ( HOLC ) fue una corporación patrocinada por el gobierno creada como parte del New Deal . La corporación fue establecida en 1933 por la Home Owners' Loan Corporation Act bajo el liderazgo del presidente Franklin D. Roosevelt . [2] Su propósito era refinanciar hipotecas de viviendas actualmente en mora para evitar ejecuciones hipotecarias , así como para expandir las oportunidades de compra de viviendas.
La HOLC creó un sistema de evaluación de viviendas con mapas codificados por colores que categorizaban el riesgo de otorgar préstamos a hogares en diferentes vecindarios. Si bien los mapas se basaban en diversas medidas económicas y de vivienda, también utilizaban información demográfica (como la composición racial, étnica e inmigrante de los vecindarios) para categorizar la solvencia crediticia. [3] Desde el trabajo de Kenneth T. Jackson en la década de 1980, varios estudios han encontrado que la HOLC fue un promotor clave de la segregación residencial racial y un impulsor de la desigualdad racial en la riqueza en los Estados Unidos. [4] [5] [3]
HOLC fue establecida como una agencia de emergencia bajo la supervisión de la Junta Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda (FHLBB) por la Ley de Préstamos para Propietarios de Vivienda de 1933, el 13 de junio de 1933. [6] Fue transferida con FHLBB y sus componentes a la Agencia Federal de Préstamos por el Plan de Reorganización No. I de 1939 , vigente a partir del 1 de julio de 1939. Fue asignada con otros componentes de la abolida FHLBB a la Administración Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda (FHLBA), Agencia Nacional de Vivienda , por EO 9070, 24 de febrero de 1942. Su junta directiva fue abolida por el Plan de Reorganización No. 3 de 1947, vigente a partir del 27 de julio de 1947, y HOLC fue asignada, para efectos de liquidación, a la Junta de Bancos de Préstamos para Vivienda dentro de la Agencia de Vivienda y Financiamiento de Vivienda . Se dio por terminado por orden del Secretario de la Junta del Home Loan Bank, con vigencia a partir del 3 de febrero de 1954, de conformidad con una ley del 30 de junio de 1953 (67 Stat. 121).
La HOLC emitió bonos y luego los utilizó para comprar préstamos hipotecarios a los prestamistas. Los préstamos comprados fueron para propietarios de viviendas que estaban teniendo problemas para realizar los pagos de sus préstamos hipotecarios "sin culpa propia". La HOLC refinanció los préstamos para los prestatarios. Muchos de los prestamistas se beneficiaron de la venta de los préstamos porque la HOLC compró los préstamos ofreciendo un valor de bonos igual al monto del capital adeudado por el prestatario, más los intereses no pagados sobre el préstamo, más los impuestos que el prestamista pagó por la propiedad. Este valor del préstamo fue el monto del préstamo que se refinanció para el prestatario. El prestatario ganó porque se le ofreció un préstamo con un plazo más largo a una tasa de interés más baja. Era raro reducir el monto del capital adeudado.
Entre 1933 y 1935, la HOLC concedió algo más de un millón de préstamos. En ese momento dejó de conceder nuevos préstamos y se concentró en la devolución de los préstamos. El prestatario típico cuyo préstamo fue refinanciado por la HOLC llevaba más de dos años de retraso en los pagos del préstamo y más de dos años de retraso en el pago de los impuestos sobre la propiedad. La HOLC acabó ejecutando el 20 por ciento de los préstamos que refinanció. Tendía a esperar hasta que el prestatario hubiera dejado de pagar el préstamo durante más de un año antes de ejecutarlo. Cuando la HOLC ejecutaba una hipoteca, normalmente reformaba la vivienda. En muchos casos, la alquilaba hasta que pudiera revenderse. La HOLC trató de evitar vender demasiadas viviendas rápidamente para evitar efectos negativos en los precios de la vivienda. En última instancia, más de 800.000 personas devolvieron sus préstamos a la HOLC, y muchas de ellas lo hicieron a tiempo. [7] [8] HOLC cesó oficialmente sus operaciones en 1951, cuando sus últimos activos fueron vendidos a prestamistas privados. HOLC sólo se aplicaba a viviendas no agrícolas, con un valor inferior a 20.000 dólares. HOLC también ayudó a los prestamistas hipotecarios refinanciando préstamos problemáticos y aumentando la liquidez de las instituciones. Cuando sus últimos activos fueron vendidos en 1951, HOLC obtuvo una pequeña ganancia. [9] [10]
A menudo se cita a HOLC como el creador de la segregación hipotecaria . [11] [12] Los mapas de HOLC [13] generados durante la década de 1930 para evaluar la solvencia crediticia estaban codificados por colores según el riesgo de seguridad hipotecaria, y las áreas con mayoría afroamericana tenían una probabilidad desproporcionada de estar marcadas en rojo, lo que indicaba su designación como "peligrosas". [14] Estos mapas se realizaron como parte del proyecto City Survey de HOLC que se desarrolló desde fines de 1935 hasta 1940. [15] Quizás irónicamente, HOLC había emitido préstamos de refinanciación a propietarios afroamericanos en su fase inicial de "rescate" antes de comenzar a realizar sus mapas de segregación. [16] Las actitudes y el lenguaje racistas que se encuentran en las hojas de evaluación de HOLC y los mapas de seguridad residencial creados por HOLC brindaron apoyo federal a las prácticas inmobiliarias que ayudaron a segregar la vivienda estadounidense a lo largo del siglo XX. [17]
Los efectos de la segregación residencial, como se observa en los mapas de HOLC, perduran hasta el presente. Un estudio publicado en 2018 concluyó que el 74 por ciento de los vecindarios que HOLC calificó como de alto riesgo o "peligrosos" son hoy vecindarios de ingresos bajos a moderados, mientras que el 64 por ciento de los vecindarios calificados como "peligrosos" son hoy vecindarios de minorías. [18] "Es como si algunos de estos lugares hubieran quedado atrapados en el pasado, encerrando a los vecindarios en una pobreza concentrada", dijo Jason Richardson, director de investigación del NCRC, un grupo de defensa del consumidor. [19]
Un estudio de 2020 publicado en la revista American Sociological Review concluyó que la HOLC provocó aumentos sustanciales y persistentes de la segregación residencial racial. [4] Un estudio de 2021 publicado en la revista American Economic Journal concluyó que las áreas clasificadas como de alto riesgo en los mapas de la HOLC se volvieron cada vez más segregadas por raza durante los siguientes 30 a 35 años y sufrieron descensos a largo plazo en la propiedad de viviendas, los valores de las viviendas y las puntuaciones crediticias. [20] La evaluación de los barrios realizada por la HOLC en la década de 1930 se correlaciona con "medidas de salud, empleo, educación e ingresos" en estos mismos barrios décadas después. [21]
Desde el redescubrimiento de los documentos de HOLC en la década de 1980, ha habido un debate considerable sobre el papel exacto de HOLC y sus mapas en la segregación residencial: aunque las evaluaciones de los barrios se alinean en gran medida con la raza y con las disparidades en curso, no está claro exactamente cuánto efecto tuvo HOLC en sí. [22] Según un artículo del historiador económico Price V. Fishback y tres coautores, publicado en 2021, [23] la culpa atribuida a HOLC es errónea. Lejos de emitir "irónicamente" algunos préstamos a afroamericanos en una "fase inicial" y luego convertirse en un importante promotor de la segregación residencial, HOLC en realidad refinanció préstamos hipotecarios para afroamericanos en una proporción casi proporcional a la proporción de propietarios afroamericanos. [ se discute la neutralidad ] El patrón de préstamos básicamente no tenía relación con los mapas de "sindicatos de segregación residencial" porque el programa para crear los mapas ni siquiera comenzó hasta que ya se había concluido el 90% de los acuerdos de refinanciación de HOLC. [ La neutralidad está en disputa ]
Sin embargo, la HOLC compartió sus mapas con el otro gran programa de vivienda del New Deal, la Administración Federal de Vivienda . Pero la FHA ya tenía su propio programa discriminatorio de calificación sistemática de los barrios urbanos y la HOLC utilizó las directrices discriminatorias de la FHA para sus mapas. [24]
En cuanto a los prestamistas privados, aunque la afirmación de Kenneth T. Jackson de que se basaron en los mapas de la HOLC para implementar sus propias prácticas discriminatorias ha sido ampliamente repetida, la evidencia es débil de que los prestamistas privados tuvieran acceso a los mapas. [23] : 10-11 Por el contrario, está bien documentado que los prestamistas privados entendían qué vecindarios favorecía y desfavorecía la FHA; los desarrolladores de terrenos verdes suburbanos a menudo anunciaban explícitamente la asegurabilidad de la FHA de sus propiedades en anuncios para posibles compradores. La segregación residencial era una práctica establecida en la industria inmobiliaria antes de que el gobierno federal tuviera un papel significativo en ella; en la medida en que cualquier agencia federal sea responsable de perpetuar la práctica, es la Administración Federal de Vivienda y no la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas. [25] [23]
Las restricciones recomendadas deben incluir disposiciones para lo siguiente: Prohibición de la ocupación de propiedades excepto por la raza para la que están destinadas [...] Las escuelas deben ser apropiadas para las necesidades de la nueva comunidad y no deben ser concurridas en grandes cantidades por grupos raciales inarmónicos.