La vivienda de densidad media es un término utilizado en la planificación urbana y la literatura académica para referirse a una categoría de desarrollo residencial que se encuentra entre la vivienda suburbana unifamiliar y los grandes edificios de varios pisos. No existe una definición singular de vivienda de densidad media, ya que su definición precisa tiende a variar entre jurisdicciones. Sin embargo, los académicos han descubierto que la vivienda de densidad media varía de aproximadamente 25 a 80 viviendas por hectárea, aunque lo más común es que se encuentre entre 30 y 40 viviendas por hectárea. [1] [2] [3] Los ejemplos típicos de vivienda de densidad media incluyen dúplex , tríplex, casas adosadas , casas adosadas, casas unifamiliares con suites con jardín y edificios de apartamentos sin ascensor. [2] [3]
En Australia, la densidad de las áreas residenciales suburbanas estándar ha sido tradicionalmente de entre 8 y 15 viviendas por hectárea . [1] En Nueva Zelanda, el desarrollo de densidad media se define como cuatro o más unidades con una densidad promedio de menos de 350 m 2 . [4] Dichos desarrollos generalmente consisten en viviendas adosadas y multifamiliares (también conocidas como viviendas agrupadas) y apartamentos de poca altura .
En Estados Unidos, las viviendas de densidad media suelen denominarse desarrollos de tamaño medio o en conglomerados que se ubican entre vecindarios con casas unifamiliares y departamentos de gran altura. Este tipo de desarrollo generalmente tiene como objetivo cerrar la brecha entre los vecindarios de baja y alta densidad. Debido a que este tipo de vivienda se refiere específicamente a la densidad, el tipo de edificio o el número de unidades puede variar. Históricamente, las viviendas de densidad media en Estados Unidos se han percibido como indeseables debido a la naturaleza asequible de las viviendas que atraen a los residentes de bajos ingresos y su percepción de que rompen con el estilo de vida suburbano establecido. [5] Los diversos estilos de viviendas de densidad media ahora se están considerando como opciones de desarrollo más sostenibles para ayudar a resolver la crisis de la vivienda en Estados Unidos. [6]
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La vivienda de densidad media se identifica comúnmente por su contraste con el desarrollo suburbano y el desarrollo de alta densidad. Los suburbios se caracterizan por lotes de gran tamaño, generosos retiros de la calle, baja densidad y usos únicos. [7] El desarrollo de alta densidad, como las torres de apartamentos de gran altura, tiene una densidad muy alta con retiros mínimos y está ubicado cerca de una variedad de otros usos del suelo y conexiones de tránsito. [2] [3] En contraste, el desarrollo de densidad media se ubica entre estos dos extremos. Los edificios por lo general no tienen más de 4 pisos, son más bajos que los rascacielos, pero con retiros más pequeños y lotes individuales que las áreas suburbanas. [3] [8]
En la mayoría de los casos, las viviendas de densidad media ofrecen múltiples unidades de vivienda dentro de una estructura compartida. Estos edificios tienden a compartir infraestructura común, como paredes medianeras , cañerías de agua, áreas de estacionamiento y espacios verdes. [3] Debido a que se comparte la infraestructura y la ubicación conjunta de múltiples unidades en un solo edificio, las viviendas de densidad media tienden a tener costos de construcción por unidad más bajos que las viviendas unifamiliares . [3] Los costos de construcción más bajos resultan en precios de vivienda más bajos, lo que significa que las viviendas de densidad media suelen ser más asequibles que una casa unifamiliar. Muchos han sugerido que aumentar la oferta de viviendas de densidad media, conocida como Missing Middle , es crucial para mejorar la asequibilidad de la vivienda en América del Norte. [9]
La vivienda de densidad media permite un desarrollo más compacto, lo que significa que las distancias entre destinos se acortan. [8] Como resultado, las áreas de densidad media tienen más probabilidades de ser de uso mixto con fácil acceso a tiendas y servicios. [8]
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En los EE. UU., la mayoría de las viviendas de densidad media o de tamaño medio se construyeron entre las décadas de 1870 y 1940 [10] debido a la necesidad de proporcionar viviendas más densas cerca de los puestos de trabajo. Los ejemplos incluyen los suburbios de tranvía de Boston, que incluían más casas de dos familias y de tres pisos que casas unifamiliares , [10] o áreas como Brooklyn, Baltimore, Washington DC o Filadelfia [10] que cuentan con una abundancia de casas adosadas . Este tipo de vivienda, que alguna vez fue una opción asequible para el alquiler o la propiedad de una vivienda, se ha convertido en un desarrollo de lujo debido al aumento de los costos de la tierra y la construcción de los desarrollos cercanos. [11] Antes de la Primera Guerra Mundial, el movimiento de la ciudad jardín se había convertido en un método cada vez más popular para planificar los vecindarios. Cuando EE. UU. comenzó a experimentar una crisis de vivienda para los trabajadores de guerra, comenzó una producción masiva de viviendas que seguían la forma de la ciudad jardín . Esto afectó en gran medida los patrones de desarrollo en todo Estados Unidos hasta la Gran Depresión . Durante la Gran Depresión, el gobierno de los EE. UU. aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para crear la Autoridad Federal de Vivienda con el objetivo de proporcionar más préstamos respaldados por el gobierno federal a los estadounidenses para que pudieran comprar casas. Esto condujo a la Huida Blanca de la década de 1940 porque muchos estadounidenses blancos pudieron mudarse de las ciudades urbanas a casas en las afueras de la ciudad, así como comprar automóviles. Esto fomentó la suburbanización de los Estados Unidos, lo que llevó al aumento del tamaño de las viviendas, el uso del suelo, el uso del automóvil y contribuyó a la expansión suburbana . [12] Los vecindarios ya no se construían a escala humana , sino que se construían para acomodar desarrollos más grandes; en los suburbios, esto significaba casas unifamiliares más grandes y carreteras más anchas para los automóviles y, en la ciudad, departamentos de gran altura. [12]
En la década de 1960, los arquitectos identificaron una marcada diferencia entre los barrios creados por el desarrollo de gran altura y la expansión suburbana , y se dieron cuenta de que había una necesidad de más viviendas de densidad media o de tamaño medio para cerrar la brecha entre las ciudades y los suburbios. [5] Los arquitectos y desarrolladores comenzaron a construir viviendas en clúster para abordar esta brecha en la vivienda, pero este tipo de desarrollos no se comercializaron para los residentes de bajos ingresos que necesitaban vivienda. [5] Debido a la recesión de los años 70, el presidente Nixon emitió una moratoria sobre la financiación gubernamental para viviendas de bajos ingresos. [5] Los programas de televisión y los periódicos enmarcaron el desarrollo de densidad media o en clúster como una solución indeseable pero necesaria a la crisis de la vivienda. [5] Los suburbios establecidos de la era de la posguerra habían creado distinciones entre la vida hogareña y la laboral, distanciándose también de sus vecinos. [5] La introducción de viviendas de densidad media en suburbios establecidos no se permitió debido a la zonificación excluyente para familias individuales y porque se consideró una violación de los fundamentos familiares que se habían establecido con la vida suburbana. [5] Se hizo referencia a las viviendas de densidad media, en grupo o de tamaño medio como un sustituto inadecuado e improvisado para aquellos que no podían permitirse vivir en los suburbios. [5] Se ha pensado que esta percepción de las viviendas de densidad media o de tamaño medio estaba alimentada por miedos irracionales a la densidad [12] y por querer mantener a los residentes de bajos ingresos fuera de los barrios suburbanos. [5] Esto llevó a la disminución de las viviendas de tamaño medio o mediano en Estados Unidos, conocida como Vivienda Mediana Faltante .
Muchos tipos tradicionales de vivienda desarrollados antes de las ciudades basadas en el automóvil tenían densidades comparables, como las viviendas adosadas (en hilera) o las viviendas con patio que se encuentran en muchas partes del mundo. Los suburbios interiores de muchas ciudades australianas y los centros de actividad desarrollados durante el auge suburbano de finales de la era victoriana tienen ejemplos de viviendas de densidad media. Desde la década de 1960, muchos estados australianos han fomentado políticas de consolidación urbana que han facilitado la construcción de viviendas de densidad media. El debate en torno a la vivienda de densidad media surgió durante el movimiento Garden Suburbs . Los primeros estudios sobre vivienda de densidad media se realizaron durante la década de 1960 durante el auge inmobiliario de la posguerra, centrándose en el consumo de vivienda en lugar de la sostenibilidad y la asequibilidad. [13] En la década de 1970 se realizaron más estudios que investigaron las barreras para la producción de viviendas de densidad media y las atribuyeron a la planificación. Sin embargo, los estudios de las décadas de 1980 y 1990 se centraron más en las percepciones de la vivienda de densidad media y cómo está diseñada. [13] A pesar de las percepciones positivas de las viviendas de densidad media por parte de quienes realmente vivían en ellas, las personas que vivían en viviendas menos densas las percibían como negativas. [13]
En Nueva Zelanda, la vivienda se ha centrado históricamente en una densidad semirrural o suburbana y ha experimentado una expansión suburbana extensa. [14] Varios informes han destacado la necesidad de viviendas de densidad media en Nueva Zelanda como un medio para proporcionar viviendas sostenibles y asequibles. [15] [16]
El diseño de viviendas de densidad media requiere una consideración cuidadosa de los principios de diseño urbano . En algunos casos, las políticas de consolidación urbana han permitido la demolición de viviendas de baja densidad existentes en suburbios residenciales establecidos, reemplazándolas con diversas formas de viviendas de densidad media. Debido a esto, muchos desarrollos de densidad media han sido controvertidos en los últimos 20 a 30 años debido a sus impactos negativos percibidos en el carácter del vecindario de las áreas residenciales establecidas.
En Australia, los gobiernos estatales y locales han puesto cada vez más énfasis en las políticas para regular el diseño de nuevos desarrollos de densidad media, como el ResCode del gobierno de Victoria , publicado en 2001, y la estrategia metropolitana Melbourne 2030 , que busca confinar dichas viviendas a los centros de actividad .
En Estados Unidos, las ordenanzas de zonificación restrictivas y de "no crecimiento" impiden que las ciudades y pueblos densifiquen sus barrios con viviendas de densidad media o de tamaño medio. La rezonificación de una ciudad o pueblo puede llevar mucho tiempo, ser costosa y sigue siendo susceptible a la oposición de la comunidad por parte de los NIMBY . Los críticos de la densidad Goldilocks, un término acuñado por Lloyd Alter, argumentan que la vivienda de densidad media no es una solución general para la crisis de vivienda que enfrentan las distintas ciudades porque cada ciudad deberá adoptar un enfoque diferente. [17]