La tolerancia , en el contexto de un proceso hipotecario , es un acuerdo especial entre el prestamista y el prestatario para retrasar una ejecución hipotecaria . El significado literal de tolerancia es "retener". [1] Esto también se conoce como moratoria hipotecaria .
Cuando los prestatarios hipotecarios no pueden cumplir con sus términos de pago, los prestamistas pueden optar por ejecutar la hipoteca . Para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista y el prestatario pueden llegar a un acuerdo llamado "indulgencia". Según este acuerdo, el prestamista demora su derecho a ejercer la ejecución hipotecaria si el prestatario puede ponerse al día con su cronograma de pago en un momento determinado. Este período y el plan de pago dependen de los detalles del acuerdo que sea aceptado por ambas partes. [2]
Históricamente, la indulgencia se ha concedido a los clientes con dificultades financieras temporales o de corto plazo. Si el prestatario tiene problemas más graves, por ejemplo, la vuelta a los pagos completos de la hipoteca a largo plazo no parece sostenible, entonces la indulgencia no suele ser una solución. Es probable que cada prestamista tenga su propio conjunto de productos de indulgencia. En respuesta a la COVID-19, los préstamos hipotecarios patrocinados por el gobierno en los Estados Unidos califican para planes de indulgencia de conformidad con la Ley CARES. [3] [4] Estos planes son para prestatarios afectados por la COVID-19. Al final del período de indulgencia, el consumidor deberá participar en un plan de solución y las opciones incluyen poner al día los pagos de la hipoteca, pagar el préstamo en su totalidad, un plan de modificación de la hipoteca, aplazamiento de los pagos hasta el final del préstamo o pagos mensuales aumentados para subsanar la mora. Una indulgencia no es una condonación y los intereses continúan acumulándose y, si no se adopta un acuerdo de solución final, el prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria más adelante. Estos acuerdos no bloquean los informes de las agencias de crédito y las Agencias Patrocinadas por el Gobierno ("GSE") han brindado orientación de que el prestamista debe informar el estado de la hipoteca que reflejará la morosidad y los pagos vencidos. [5]
Algunos ejemplos de los tipos de tolerancia que los prestamistas podrían considerar incluyen:
Es necesario entender que el tipo de moratoria que se concede se proporciona en función de las circunstancias individuales del cliente. Por ejemplo, los prestatarios con dificultades financieras a corto plazo tendrían más probabilidades de obtener la aprobación de una moratoria total (a corto plazo) o de un acuerdo de amortización negativa que los clientes con dificultades financieras a largo plazo, en cuyo caso el prestamista trataría en todo momento de garantizar que el saldo de capital siga reduciéndose (a través de un acuerdo de moratoria amortizable). Los acuerdos de moratoria amortizable solo son adecuados como acuerdos a corto plazo, ya que el incumplimiento en el pago de los intereses a tiempo y/o sobre el saldo total del préstamo es efectivamente un endeudamiento adicional. Dependiendo de los parámetros del acuerdo, los consumidores pueden ser considerados totalmente responsables de pagar la totalidad del monto adeudado una vez finalizada la moratoria. [6]
El prestamista que concede una indulgencia se abstiene de hacer valer su derecho a obtener intereses sobre los valores en virtud de su acuerdo o contrato con el prestatario. Esto se hace para ayudar al prestatario a volver a una posición financiera rentable, así como para posicionar mejor al prestamista para obtener su garantía en caso de que el prestatario no cumpla con sus obligaciones. El prestatario no elude sus obligaciones de deuda al aceptar el monto y/o los términos de indulgencia acordados. Al vencimiento del período de indulgencia acordado, la cuenta del préstamo vuelve a su forma original. En muchos casos, al vencimiento del período de indulgencia, la diferencia entre el nivel de indulgencia concedido y el reembolso total (que no se realizó) se vuelve a calcular durante el plazo restante y el nuevo reembolso del cliente se basa en el saldo, la tasa y el plazo del préstamo actuales.
Algunas excepciones a esto son cuando se otorgó una tasa reducida (donde la posible intención aquí es reducir el saldo de capital lo más rápido posible, reduciendo así el valor del préstamo) o cuando el tipo de tolerancia es por la vida del préstamo, es decir, un préstamo dividido donde 1 parte del préstamo se estaciona hasta la fecha de vencimiento, con la intención de que en ese momento un vehículo de pago adecuado (por ejemplo, la venta de un activo) esté disponible para el pago total del préstamo.
Las políticas de pago publicadas por las GSE en abril de 2020 aclararon los términos de los planes de indulgencia por COVID-19. El anuncio aclaró que, si bien el pago total de los atrasos era una opción para restablecer el préstamo, los consumidores nunca están obligados a elegir una opción de suma global. Reiteró las cuatro opciones de pago total, un plan de pago a lo largo del tiempo, un aplazamiento para trasladar los pagos al final del préstamo o una modificación del préstamo para dificultades más permanentes. La guía especificaba que los propietarios que afrontaban dificultades comenzarían con planes de duración más corta, pero estos podrían extenderse hasta 12 meses si fuera necesario después de reevaluar las dificultades financieras de los consumidores. Las GSE también están renunciando a los cargos por pagos atrasados y suspendiendo las ventas de ejecuciones hipotecarias y los desalojos hasta el 17 de mayo de 2020. [7]
La política de COVID-19 exige que los prestamistas se pongan en contacto con el consumidor para obtener detalles de la situación y realizar una evaluación de las dificultades y la capacidad de pago. Durante estas conversaciones, las conversaciones verbales deben validarse y documentarse mediante correspondencia por correo electrónico y acuerdos escritos, según corresponda. [8]
El término "indulgencia" se conoce con distintos nombres en distintos países. Las normas de un acuerdo de ejecución hipotecaria también varían. Por ejemplo, en Australia, los bancos ofrecen una "variación por dificultades" a los prestatarios que atraviesan dificultades económicas. Los prestatarios pueden pedir a sus prestamistas que realicen cambios en las condiciones de sus préstamos.
Los prestatarios pueden optar por un alivio a corto plazo, como la suspensión del pago de su hipoteca durante un breve período (lo que se conoce como tolerancia en los EE. UU.), o pueden solicitar pagos reducidos durante la vigencia del préstamo (lo que se conoce como modificación del préstamo en los EE. UU.). Los prestamistas deben dar una razón particular sobre por qué rechazaron una solicitud de variación por dificultades. Se recomienda a los prestatarios que hablen con la sección de quejas internas de su respectivo banco o que presenten una disputa.
En muchos países, los bancos suelen permitir pagos temporales de sólo intereses en lugar de suspender el importe total de la cuota. [9] El Banco de España (el banco de facto del país) desaconseja a los bancos mantener hipotecas en mora. Por esa razón, los bancos no están obligados a ofrecer ningún tipo de alivio a los prestatarios. Los bancos pueden embargar propiedades sin aceptar cambios en las condiciones del préstamo que podrían ayudar a un cliente.
