El alquiler gubernamental en Hong Kong comenzó a aplicarse el 1 de julio de 1997, con la promulgación de la Declaración Conjunta, que establecía que las nuevas concesiones de tierras contenían una condición estándar según la cual el arrendatario debía pagar una renta anual equivalente al 3% del valor imponible de la tierra arrendada en ese momento.
La Declaración Conjunta Sino-Británica sobre la Cuestión de Hong Kong ("la Declaración Conjunta") fue firmada entre los Gobiernos chino y británico el 19 de diciembre de 1984. Entró en vigor el 27 de mayo de 1985. La Declaración Conjunta establece en su Anexo III disposiciones relativas, entre otras cosas, a la concesión de nuevos contratos de arrendamiento de tierras y a la prórroga de los contratos de arrendamiento de tierras no renovables.
De conformidad con el Anexo III de la Declaración Conjunta, entre el 27 de mayo de 1985 y el 30 de junio de 1997, el Gobierno de Hong Kong otorgó nuevos arrendamientos de tierras por un período que expiraba a más tardar el 30 de junio de 2047. Dichos arrendamientos se otorgaron con una prima y un alquiler nominal hasta el 30 de junio de 1997, fecha después de la cual los arrendatarios no necesitaban pagar una prima adicional, pero debían pagar un alquiler anual equivalente al 3% del valor imponible de la propiedad en esa fecha, ajustado de acuerdo con cualquier cambio en el valor imponible posteriormente.
El Anexo III también preveía que los contratos de arrendamiento no renovables que expiraran antes del 30 de junio de 1997, excepto los arrendamientos de corta duración y los contratos de arrendamiento para fines especiales, podrían prorrogarse si el arrendatario así lo deseaba, por un período que expiraría a más tardar el 30 de junio de 2047 sin pago de una prima adicional. Se cobraría una renta anual a partir de la fecha de prórroga equivalente al 3% del valor imponible del inmueble en esa fecha, ajustada en función de cualquier cambio posterior en el valor imponible.
En el caso de los contratos de arrendamiento que no tengan derecho a renovación y que expiren después del 30 de junio de 1997, el Anexo III establece que deberán tramitarse de conformidad con las leyes y políticas territoriales pertinentes de la Región Administrativa Especial de Hong Kong.
La mayoría de los contratos de arrendamiento no renovables a que se hace referencia en el Anexo III de la Declaración Conjunta se refieren a tierras situadas en los Nuevos Territorios (incluido New Kowloon). En aquel momento había más de 30.000 contratos de arrendamiento de tierras en los Nuevos Territorios, muchos de ellos de propiedad múltiple, y en la práctica habría sido imposible prorrogar cada uno de ellos individualmente. La única manera práctica de prorrogar tantos contratos de arrendamiento aproximadamente al mismo tiempo era mediante legislación, lo que condujo a la promulgación de la Ordenanza sobre prórroga de los contratos de arrendamiento de los Nuevos Territorios (cap. 150 de las Leyes de Hong Kong) en 1988.
El artículo 6 de la Ordenanza preveía la prórroga automática de todos los arrendamientos de los Nuevos Territorios hasta el 30 de junio de 2047, sin pago de ninguna prima adicional, pero los arrendatarios debían, en virtud del artículo 8, pagar una renta anual equivalente al 3% del valor imponible de la tierra arrendada en ese momento. Sin embargo, las disposiciones pertinentes sobre la nueva renta pagadera y sobre la exención de la renta fueron posteriormente derogadas e incorporadas a la Ordenanza sobre la Renta (Evaluación y Cobro) del Gobierno (cap. 515 de las Leyes de Hong Kong) promulgada en 1997.
La Ley Básica de la Región Administrativa Especial de Hong Kong de la República Popular China entró en vigor el 1º de julio de 1997 y da efecto a las políticas territoriales consagradas en la Declaración Conjunta.
Artículo 120
Todos los arrendamientos de tierras otorgados, decididos o renovados antes del establecimiento de la Región Administrativa Especial de Hong Kong que se extiendan más allá del 30 de junio de 1997, y todos los derechos relacionados con dichos arrendamientos, continuarán siendo reconocidos y protegidos bajo la ley de la Región.
Artículo 121
En todos los contratos de arrendamiento de terrenos concedidos o renovados en los que los contratos originales no contengan derecho de renovación, durante el período comprendido entre el 27 de mayo de 1985 y el 30 de junio de 1997, que se extiendan más allá del 30 de junio de 1997 y expiren a más tardar el 30 de junio de 2047, el arrendatario no estará obligado a pagar una prima adicional a partir del 1º de julio de 1997, pero se cobrará una renta anual equivalente al 3% del valor imponible del inmueble en esa fecha, ajustada de acuerdo con los cambios posteriores del valor imponible.
Artículo 122
En el caso de solares antiguos, solares de aldea, casas pequeñas y propiedades rurales similares, donde la propiedad estaba en poder el 30 de junio de 1984 de, o, en el caso de casas pequeñas otorgadas después de esa fecha, donde la propiedad se otorga a, un arrendatario descendiente por línea masculina de una persona que en 1898 era residente de una aldea establecida en Hong Kong, la renta anterior permanecerá inalterada mientras la propiedad esté en poder de ese arrendatario o de uno de sus sucesores legales en la línea masculina.
Artículo 123
Cuando los arrendamientos de tierras sin derecho de renovación expiren después del establecimiento de la Región Administrativa Especial de Hong Kong, se tratarán de conformidad con las leyes y políticas formuladas por la propia Región.
Poco después de la reunificación y de la creación del Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong (RAEHK), el Gobierno formuló su primera política agraria de conformidad con el Anexo III de la Declaración Conjunta. El 15 de julio de 1997, el Consejo Ejecutivo aprobó diversas disposiciones relativas a los arrendamientos de tierras y cuestiones conexas.
Entre otras cosas, los nuevos arrendamientos de tierras que se otorguen (excepto los nuevos arrendamientos para fines especiales y los arrendamientos a corto plazo) deberán tener una duración de 50 años a partir de la fecha de concesión, con una prima y sujetos al pago, desde el inicio del arrendamiento, de una renta anual equivalente al 3% del valor imponible en ese momento de la tierra arrendada.
Los contratos de arrendamiento no renovables podrán, al vencimiento y a discreción exclusiva del Gobierno de la RAEHK, extenderse por un período de 50 años sin pago de una prima adicional, pero se cobrará una renta anual a partir de la fecha de extensión equivalente al 3% del valor imponible de la propiedad en ese momento.
Desde la entrada en vigor de la Declaración Conjunta, las nuevas concesiones de tierras contienen una condición estándar según la cual el arrendatario debe pagar una renta anual, a partir del 1 de julio de 1997, equivalente al 3% del valor imponible de la tierra arrendada en ese momento. Sin embargo, ni el Cap. 150 ni las condiciones de los arrendamientos de tierras del Gobierno proporcionan detalles suficientes sobre la evaluación, el pago y la recaudación de la renta del Gobierno, ni sobre los derechos del pagador de la renta a presentar objeciones y apelar contra la evaluación. Para ayudar a administrar la evaluación y la recaudación de la renta del Gobierno, el 30 de mayo de 1997 se promulgó la Ordenanza sobre la evaluación y la recaudación de la renta del Gobierno (cap. 515 de las Leyes de Hong Kong) (en adelante denominada la “Ordenanza sobre la renta”) y, en virtud del artículo 34, el 6 de junio de 1997 se dictó una ley subsidiaria, el Reglamento sobre la evaluación y la recaudación de la renta del Gobierno, para codificar y estandarizar las prácticas y los procedimientos de evaluación y recaudación de la renta del Gobierno.
La Ordenanza de Alquileres se aplica a los intereses en tierras poseídas bajo:
(a) un contrato de arrendamiento extendido por la operación de la Sección 6 de la Ordenanza de Arrendamientos de Nuevos Territorios (Extensión), Cap. 150; y
b) un contrato de arrendamiento en virtud del cual existe una obligación expresa de pagar una renta anual por un monto igual al 3% del valor imponible en ese momento de la tierra arrendada.
A partir del 1 de julio de 1997, existen generalmente cuatro tipos diferentes de renta gubernamental cobrada a diferentes arrendatarios según los términos de sus respectivos contratos de arrendamiento gubernamentales, a saber:
(a) la renta zonal del Gobierno, que suele ser una cantidad nominal, pagadera durante todo el plazo del arrendamiento según lo estipulado en el contrato de arrendamiento del Gobierno;
(b) Alquiler gubernamental pagadero durante el período de renovación de un contrato de arrendamiento gubernamental renovable que esté sujeto a la aplicación de la Ordenanza de Arrendamientos Gubernamentales, Cap. 40;
(c) Una renta gubernamental equivalente al 5% [1] del valor imponible en ese momento de la tierra arrendada, que es imponible de conformidad con la Ordenanza de Rentas; y
d) la renta gubernamental concesional, que suele ser una cantidad nominal, pagadera por los intereses calificados que posean los aldeanos indígenas de los Nuevos Territorios de manera continua desde el 30 de junio de 1984, según lo previsto en la Ordenanza sobre Alquileres.
El Departamento de Tierras de la RAEHK es responsable de la recaudación de las rentas gubernamentales zonales y concesionales, es decir, los tipos (a) y (d) anteriores. Para la renta gubernamental del tipo (b), el Departamento de Tasación y Valuación de la RAEHK es responsable de evaluar la renta y notificar al Departamento de Tierras sobre la evaluación para su facturación y cobro. Para obtener más detalles sobre la recaudación de estos tres tipos de renta gubernamental, visite el sitio web del Departamento de Tierras http://www.landsd.gov.hk/en/about/welcome.htm. La Ordenanza sobre Rentas es administrada por el Departamento de Tasación y Valuación, que es el único responsable de la evaluación y recaudación de la renta gubernamental del tipo (c).
Fondo
Los contratos de arrendamiento renovables de tierras contienen un derecho de renovación por un período adicional, que puede ejercer el arrendatario, por “una renta que será fijada por el Director de Obras Públicas como el valor de alquiler justo y razonable del terreno en la fecha de dicha renovación”. Esta práctica de otorgar contratos de arrendamiento renovables se introdujo por primera vez en la década de 1880. Por lo general, los plazos de arrendamiento eran de 75 años renovables por otros 75 años o de 99 años renovables por otros 99 años.
Sin embargo, a principios de los años 70, los pronunciados aumentos de los alquileres de las propiedades dieron lugar a una fuerte oposición de los arrendatarios al pago del valor total del alquiler de mercado del terreno, como lo exigían las condiciones del contrato de arrendamiento, durante el período de renovación. En vista de esta situación, el Gobierno introdujo una serie de métodos alternativos de renovación. Finalmente, el 14 de diciembre de 1973, entró en vigor la Ordenanza de Arrendamientos de la Corona, ahora retitulada Ordenanza de Arrendamientos del Gobierno (cap. 40 de las Leyes de Hong Kong). La Ordenanza disponía que, durante el período de renovación, el arrendatario debía pagar una renta anual equivalente al 3% del valor imponible del terreno en la fecha de renovación del contrato de arrendamiento. La renta del Cap. 40 así calculada se mantendría invariable durante el período de renovación a menos que se reurbanizara el terreno, en cuyo caso se volvería a tasar al 3% del valor imponible de la valoración provisional del nuevo edificio construido en el terreno.
El artículo 6 de la Ordenanza sobre alquileres establece que el arrendatario de un contrato de arrendamiento gubernamental, que está sujeto a la aplicación de la Ordenanza (en adelante denominado el “arrendamiento aplicable”), está obligado a pagar el alquiler gubernamental. El arrendatario a estos efectos incluye al propietario de una parte indivisa del terreno arrendado. Cuando se han asignado partes indivisas del terreno a viviendas individuales en el edificio construido en el terreno y las viviendas han sido gravadas con impuestos, el Comisionado está autorizado a exigir el alquiler gubernamental a los contribuyentes de las viviendas mediante la emisión de notas de demanda combinadas para los impuestos y el alquiler gubernamental, aunque los contribuyentes no sean los propietarios de las viviendas. Si una persona distinta del propietario de una vivienda paga el alquiler gubernamental por la vivienda, el alquiler pagado por la persona es una deuda que el propietario le debe a la persona, a menos que exista un acuerdo expreso entre el propietario y la persona que exija lo contrario.
La sección 7 establece que el valor imponible del terreno arrendado en virtud de un contrato de arrendamiento aplicable es un agregado de los valores imponibles de los inmuebles comprendidos en el terreno arrendado.
La Sección 8 faculta al Comisionado para valorar la tierra en posesión de un contrato de arrendamiento aplicable y cualquier propiedad que comprenda en ella en cualquier momento para determinar el valor imponible a los efectos de la Ordenanza. Sujeto a cualquier disposición específica de la Ordenanza, la base para determinar el valor imponible es la misma que la de las Secciones 7 y 7A de la Ordenanza de Tasación. Cuando el valor imponible estimado no exceda el valor imponible mínimo, el valor imponible se considerará de $1 y no se emitirá ninguna demanda de renta gubernamental. Ese valor imponible mínimo, actualmente fijado en $3,000, es el mismo que el monto prescrito en la Sección 36(1)(l) de la Ordenanza de Tasación para los fines de exención de impuestos.
Cuando un terreno está vacante a la espera de un desarrollo o remodelación o está en proceso de desarrollo o remodelación, el terreno no está sujeto a impuestos. Sin embargo, el terreno está sujeto a impuestos sobre la renta gubernamental en virtud de la Sección 8 de la Ordenanza sobre Rentas y las Secciones 2 y 4 del Reglamento sobre Rentas Gubernamentales (Evaluación y Cobro). La legalidad de evaluar los terrenos de desarrollo y remodelación a la renta gubernamental fue confirmada por el Tribunal de Apelación Final en su sentencia en Commissioner of Rating and Valuation v Agrila Limited & 58 others [2001] FACV Nos. 1 y 2 de 2000.
Las disposiciones de la Ordenanza de Alquileres relativas a la instrucción para que el Comisionado prepare un nuevo Registro de Alquileres del Gobierno, la designación de una fecha de referencia de valoración, los detalles de las propiedades inscritas en el Registro de Alquileres del Gobierno, el formato del Registro de Alquileres del Gobierno y la exhibición del Registro de Alquileres del Gobierno para inspección pública son similares a las de la Lista de Valoración bajo la Ordenanza de Tasación.
El Comisionado es responsable de la recaudación de la renta gubernamental pagadera en virtud de la Ordenanza de Rentas y el Director de Tierras es responsable de tomar medidas coercitivas en caso de incumplimiento en el pago. El Director de Tierras puede iniciar procedimientos para reingresar a la tierra si la renta gubernamental por la tierra o cualquier recargo sobre la misma permanece impaga.
De manera similar a la frecuencia de las tasas exigidas en virtud de la Ordenanza de Tasación, el alquiler del Gobierno se paga trimestralmente por adelantado al Comisionado en el primer mes de cada trimestre. Cuando el alquiler del Gobierno no se haya pagado en la fecha de vencimiento o antes, se podrá añadir un recargo del 5% al importe adeudado y, si no se paga dentro de los 6 meses a partir de la fecha de vencimiento original, se añadirá un recargo adicional del 10% a todos los importes pendientes.
Las disposiciones de la Ordenanza de Alquileres relativas a las propuestas de modificación del Registro de Alquileres del Gobierno, las objeciones a la corrección, eliminación o valoración provisional y las apelaciones al Tribunal de Tierras contra la decisión del Comisionado son similares a las previstas en la Ordenanza de Valoración.
Las disposiciones de la Ordenanza de Alquileres y la Ordenanza de Tasaciones son generalmente las mismas con respecto al poder de obtener información del propietario o del ocupante de un inmueble, el poder de extender el plazo para devolver una solicitud de detalles de los inmuebles, la comisión de delitos por negativa a proporcionar información u obstrucción o provisión de información falsa o incorrecta, y las sanciones por dichos delitos.
En la siguiente tabla se presenta una comparación de las similitudes y diferencias entre las tasas y el alquiler del gobierno. Comparación de tasas y alquiler del gobierno
Legalidad para tasar los sitios de desarrollo y reurbanización como alquiler gubernamental
Agrila Limited y otros 58 contra CRV
LDGA 5-32/98 etc. (LT)
CACV 107/99 (Tribunal de Apelación)
FACV 1 y 2/2000 (Tribunal de Apelación Final)
A los efectos de la renta del Gobierno, se pueden determinar los valores imponibles (VR) de las propiedades que no están sujetas a impuestos o que están exentas de la evaluación de impuestos. El CRV es legítimo para determinar los VR de las tierras agrícolas y de los terrenos en construcción. El Tribunal de Tierras debe determinar el monto del VR basándose en el principio rebus sic stantibus y teniendo en cuenta todas las características intrínsecas de cada propiedad. El uso del último VR determinado como el VR de las tierras arrendadas antes de la reurbanización no está en conflicto con la Ley Básica.
Best Origin Limited v CRV
LDGA 14/1998 (LT)
CACV 67/2008 (Tribunal de Apelación)
A los efectos de determinar la renta gubernamental fijada en virtud del Cap. 515, el Tribunal de Tierras aceptó la evaluación del Comisionado del valor imponible de un sitio de desarrollo determinado por la valuación base de un contratista.
Departamento de Calificación y Valoración, Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.rvd.gov.hk
Ordenanza sobre alquileres gubernamentales (evaluación y cobro) (cap. 515)
http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllEngDoc*508*100*515.1#515.1
Capítulo 12 sobre tasas de propiedad en Hong Kong, evaluación, cobro y administración, publicado por el Departamento de Tasación y Valuación del Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/property_rates.pdf
Departamento de Tierras, Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.landsd.gov.hk/en/about/welcome.htm