La compensación justa es un derecho consagrado en la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos (y en las constituciones estatales equivalentes), que se invoca cuando el gobierno se apropia de la propiedad privada . Según las constituciones de algunos estados, también se debe pagar cuando el gobierno "daña" la propiedad privada.
Por lo general, el gobierno presenta una acción de expropiación para expropiar una propiedad privada para uso público y, si el propietario no llega a un acuerdo con el gobierno, se determina una compensación justa en el juicio. Sin embargo, cuando el gobierno no presenta una acción de expropiación y no paga por la expropiación, el propietario puede solicitar una compensación en una acción llamada expropiación inversa .
Por razones de conveniencia, los tribunales generalmente utilizan el valor justo de mercado como medida de la compensación justa. La prueba principal del valor justo de mercado en casi todos los casos de dominio eminente son los informes de tasación elaborados por los tasadores contratados por ambas partes. Debido a la dificultad de detener el proceso de dominio eminente y a que la única cuestión que suele tratarse es la compensación justa que se le debe al propietario, a un juicio por dominio eminente se le suele llamar "batalla de los tasadores".
El valor de mercado es la medida predominante, pero no exclusiva, para determinar la compensación justa que se le debe a un propietario de tierras en virtud de la Quinta Enmienda. Los tasadores definen el valor justo de mercado como el precio más probable, en términos de efectivo, que pagaría un comprador dispuesto a un vendedor dispuesto, cada uno de los cuales estaría plenamente informado de las características buenas y malas de la propiedad, y la propiedad estaría expuesta en el mercado durante un tiempo adecuado para atraer ofertas. [1] Pero en los casos de dominio eminente, el valor justo de mercado se define como el precio más alto que se puede obtener en el mercado abierto sin que el valor se vea influenciado por la inminencia de la expropiación. En otras palabras, la propiedad debe ser valorada como si el proyecto para el cual se está expropiando no existiera; esto se conoce como la doctrina de la "influencia del proyecto". [1] [2]
El valor de mercado no incluye pérdidas incidentales (por ejemplo, costo de mudanza, pérdida de fondo de comercio, etc.), pero algunas de estas pérdidas se hacen compensables en parte por estatutos, como la Ley Federal de Asistencia Uniforme para la Reubicación ( Código de Regulaciones Federales 49) y sus contrapartes estatales. [3] La negación judicial de compensación por pérdidas comerciales infligidas cuando un negocio operado en la tierra tomada es destruido por la toma, ha sido objeto de mucha controversia y severas críticas por parte de los comentaristas legales. [4] [5] No obstante, solo un estado (Alaska) permite su recuperación en todos los casos y también lo hacen algunos otros en diversos grados. [5]
Dependiendo de la jurisdicción, los honorarios de los abogados y tasadores del propietario de la propiedad pueden ser pagados por el expropiador. En California y Nueva York, la adjudicación de dichos honorarios es discrecional del tribunal, mientras que en otros, como Carolina del Sur , es obligatoria. [6] [7] Además, los propietarios de la propiedad siempre tienen derecho a recibir intereses sobre la compensación justa que se les debe si el pago se retrasa. [8]
Como el dominio eminente es difícil de prevenir, en casi todos los casos de dominio eminente, la única cuestión que se debe determinar en el juicio es la compensación justa que se debe al propietario y la tasación de la propiedad expropiada por parte de cuál de las partes es más creíble. [9] En consecuencia, un juicio por dominio eminente a menudo se considera una "batalla de tasadores" porque las tasaciones, como expresiones de opinión, pueden variar drásticamente para una propiedad determinada. [9] [10] [11] Aunque sus valoraciones pueden ser diferentes, los tasadores del expropiador y del expropiado siguen el mismo proceso de tres pasos:
El uso más alto y mejor de la propiedad es a menudo el factor más importante para determinar el valor justo de mercado de la tierra que se está expropiando. [12] Se define como "el uso razonablemente probable de la propiedad que resulte en el valor más alto". [13] La determinación del uso más alto y mejor para la propiedad expropiada es el punto de referencia para que un tasador determine su valor, dictando qué metodologías utilizar en su tasación. [1]
Según el Appraisal Institute , el uso más alto y mejor de la propiedad debe ser razonablemente probable considerando las características físicas de la propiedad, las regulaciones y leyes de tierras que afectan a la propiedad (incluida la posibilidad de cambiar esas regulaciones y leyes), y debe ser financieramente factible. [13] Los tasadores tradicionalmente analizan los usos alternativos de una propiedad para determinar su uso más alto y mejor con los siguientes criterios en orden descendente: [13]
1. Permisibilidad legal
El criterio de permisibilidad legal analiza la zonificación de la propiedad, los códigos de construcción, las restricciones privadas como los convenios restrictivos o las servidumbres de conservación, los controles del distrito de preservación histórica y las regulaciones ambientales. Todo lo cual puede impedir muchos usos potenciales de la tierra. [13] Los tasadores también consideran la posibilidad razonable de que la propiedad sea rezonificada al observar otras propiedades en el área y el plan integral del municipio. [13]
2. Posibilidad física
El criterio de posibilidad física analiza el tamaño de las propiedades, la forma, la topografía, los suelos de la propiedad, la disponibilidad de servicios públicos, el acceso a la propiedad a través de caminos y otros medios, y otras consideraciones ambientales como la presencia de humedales o llanuras aluviales. [1]
3. Viabilidad financiera
Para determinar la viabilidad financiera del proyecto, los tasadores analizan la oferta y la demanda en la zona para el uso del terreno (por ejemplo, si el uso más alto y mejor puede ser una gasolinera, el tasador buscaría ver cuántas gasolineras estaban ubicadas cerca de la propiedad). [1] El tasador también estima los costos de demolición y reemplazo de las estructuras existentes en la propiedad, así como otros gastos como las tarifas de permisos. [9] Luego, el tasador estima la cantidad de ingresos netos que podría generar el nuevo uso de la propiedad y si esos ingresos netos pagarían los cambios realizados a la propiedad. [1]
4. Máxima rentabilidad
Al final del análisis, el tasador realiza un análisis comparativo de todos los usos económicamente factibles para determinar cuál de ellos es el más rentable. El uso que sea más rentable y satisfaga los otros tres criterios es el uso más elevado y mejor del inmueble. [1]
Existen tres metodologías tradicionales que utilizan los tasadores para determinar el valor de una propiedad y, por lo tanto, la compensación justa que se debe pagar. Estas metodologías son:
En una tarea típica, un tasador de una de las partes en un caso de dominio eminente utiliza los tres métodos y luego determina cuál calcula de manera más apropiada el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión. [9] Sin embargo, existen limitaciones para el uso de cada metodología. El enfoque de costos no se puede utilizar para tasar el valor de terrenos baldíos y el enfoque de comparación de ventas no se puede utilizar para tasar propiedades únicas o especializadas, como un jardín municipal o una planta de energía. [14]
El método de comparación de ventas es el preferido por la mayoría de los tribunales para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. [1] También es el más utilizado para propiedades residenciales. [15] Con este método, "se desarrolla una opinión sobre el valor de mercado comparando propiedades similares a la propiedad en cuestión que se han vendido recientemente, están listadas para la venta o están bajo contrato (es decir, para las que se han presentado recientemente ofertas de compra y un depósito)". [13] El tasador realiza ajustes de valoración a la valoración de la propiedad expropiada en función de las similitudes y diferencias de las propiedades que se vendieron recientemente. [1] Los ajustes realizados por el tasador de cada parte son una de las mayores controversias en el juicio por dominio eminente. [16]
Los ajustes que se realizan son tanto cuantitativos como cualitativos. Los tasadores utilizan varias técnicas estadísticas o de análisis de datos para realizar los ajustes cuantitativos, como: variantes del análisis de sensibilidad (por ejemplo, análisis de datos agrupados o por pares), análisis de tendencias, análisis de escenarios y capitalización de las diferencias de ingresos. [13]
Los tasadores suelen hacer primero ajustes financieros entre las ventas de los comparables y la propiedad que se va a expropiar. Sin embargo, no están obligados a hacerlo si su análisis de los datos que han recopilado indica lo contrario. [13] Los primeros cinco ajustes que se suelen realizar son los relativos a las condiciones de financiación de cada compra, los derechos de propiedad transferidos, las condiciones de la venta, los gastos realizados poco después de la compra y las condiciones del mercado. [13] Los ajustes se basan en la financiación utilizada por el comprador de la propiedad y las condiciones del mercado en la fecha de venta de las propiedades. [1] Esto se debe a que los valores de las propiedades fluctúan con la oferta y la demanda, que se ven influidas, entre otras cosas, por los cambios en los mercados financieros y las tasas de interés hipotecarias. Cuando las tasas de interés hipotecarias son altas, hay menos demanda en el mercado inmobiliario y las propiedades se venden por menos de lo que costarían en un mercado favorable. [13]
Una vez realizados los ajustes financieros, el tasador suele realizar los denominados "ajustes de la propiedad". Estos ajustes se refieren a: "ubicación, características físicas, características económicas, características legales y componentes no inmobiliarios". [13]
Los ajustes en diversas características de las propiedades pueden dar como resultado grandes diferencias en la valoración de cualquier comparable dado y la propiedad que se está expropiando. [1] Pero el estándar general es que los ajustes afecten la valoración de la propiedad en cuestión en no más del 15 al 25 por ciento, ya que de lo contrario la tasación se basaría más en la opinión del tasador y no estaría sustentada por el uso del enfoque basado en datos. [14]
En los casos de dominio eminente, dependiendo de la jurisdicción, los datos recopilados sobre ventas de propiedades similares pueden ser admitidos como evidencia directa y/o como respaldo al testimonio del tasador. [1] La parte que ofrece las ventas comparativas tiene la carga de probar que las propiedades son similares a la que se está expropiando (por ejemplo, las propiedades tienen el mismo uso más alto y mejor, la fecha de venta fue reciente pero no anterior a la presentación de la acción de expropiación, las propiedades están ubicadas en proximidad económica entre sí, etc.). [1]
El método del costo es más aplicable cuando la propiedad expropiada está diseñada específicamente para un uso determinado y no hay propiedades comparables que puedan utilizarse en el método de comparación de ventas. [16] Con este método, el tasador valora la propiedad determinando "cuánto costaría construir o reemplazar una propiedad similar". [16]
El método de capitalización de ingresos "normalmente proporciona indicaciones fiables del valor de las propiedades que generan ingresos". [16] Con este método, los tasadores intentan determinar el valor de mercado de la propiedad analizando su capacidad para generar ingresos. Sin embargo, la evidencia de ingresos en la que se basa el tasador debe ser atribuible a la propiedad en sí y no a la empresa ubicada en la propiedad. [16]
Las tres metodologías tradicionales de valoración no siempre son adecuadas para establecer la justa compensación que se debe a un propietario de tierras. Esas metodologías por sí solas pueden ser inadecuadas para valorar intereses de propiedad únicos que no son títulos de dominio absoluto , [14] o para valorar la justa compensación que se debe a los propietarios de tierras en jurisdicciones con protecciones en sus constituciones estatales que exigen que se les pague una justa compensación cuando el gobierno "daña" su propiedad. [17] [18] Por estas razones, los tasadores pueden crear enfoques híbridos o novedosos para utilizar en sus valoraciones para un caso de dominio eminente (o expropiación inversa). [18] Sin embargo, la admisibilidad de sus opiniones basadas en estas metodologías está sujeta a las reglas jurisdiccionales de prueba sobre el testimonio de testigos expertos. [14]
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