En arquitectura , construcción y bienes raíces , área construida , superficie útil o espacio útil es el área (medida en pies cuadrados o metros cuadrados) que ocupa un edificio o parte de él. Las formas de definir la "superficie del piso" dependen de qué factores del edificio deben incluirse o no, como paredes externas, paredes internas, pasillos, huecos de ascensores, escaleras, etc. Generalmente existen tres diferencias principales al medir el área del piso. [1]
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La superficie bruta (GFA) en bienes raíces es la superficie total dentro de la envolvente del edificio, incluidas las paredes exteriores y excluido el techo.
Las definiciones de GFA, incluidas qué áreas se cuentan y cuáles no, varían en todo el mundo. A esta confusión se suma la práctica entre algunos desarrolladores de usar área bruta arrendable (GLA) y GFA indistintamente, o usar GFA como GLA, aunque GLA generalmente excluye corredores y otras áreas públicas dentro del desarrollo, mientras que ambas cifras incluyen áreas ocupadas por estructura, como paredes y columnas.
El Capítulo 123F de la ley de Hong Kong, Reglamento (de planificación) de construcción, Reglamento 23 sección 3, subpárrafo (a), define que:
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado b), a los efectos de las reglas 19, 20, 21 y 22, la superficie bruta de un edificio será el área contenida dentro de las paredes exteriores del edificio medida en cada nivel de piso (incluido cualquier piso debajo del nivel del suelo), junto con el área de cada balcón del edificio, que se calculará a partir de las dimensiones totales del balcón (incluido el espesor de sus lados) y el espesor de las paredes exteriores del edificio. .
apartado b):
Al determinar la superficie bruta de suelo a los efectos de las reglas 20, 21 y 22, la Autoridad de Construcción podrá ignorar cualquier espacio de suelo que considere construido o destinado a ser utilizado únicamente para estacionamiento de vehículos de motor, carga o descarga de vehículos de motor, o para cámaras de almacenamiento de desechos, cámaras de almacenamiento de desechos y recuperación de materiales, cámaras de recuperación de materiales, salas de almacenamiento de desechos y recuperación de materiales, vertederos de desechos, salas de tolvas de desechos y otros tipos de instalaciones proporcionadas para facilitar la separación de desechos a satisfacción de la Autoridad de Construcción, o para instalaciones de acceso a servicios de telecomunicaciones y radiodifusión, u ocupados únicamente por maquinaria o equipos de cualquier ascensor, sistema de aire acondicionado o calefacción o cualquier servicio similar. (LN 406 de 1987; 39 de 2000 s. 7)
El GFA no responsable se define con más detalle en las Notas prácticas para personas autorizadas, ingenieros estructurales registrados e ingenieros geotécnicos registrados no APP-2. [2]
Los GFA permitidos en el acuerdo de arrendamiento de tierras de Hong Kong generalmente son los GFA máximos (excluyendo los no responsables anteriormente) para desarrollar. Sin embargo, puede reducirse aún más por el efecto de la proporción de la parcela, la cobertura máxima del sitio, la altura máxima permitida del edificio y el Plan General de Zonificación. Además, el techo y otras áreas descubiertas están excluidos del GFA permitido, pero generalmente tenían un uso restringido como espacio de apertura, corredor o área de escape de emergencia.
Desde 2001, para fomentar la incorporación de características ecológicas en los desarrollos de edificios, se podrían excluir o ignorar otras instalaciones en el GFA. [3] y definido en las Notas prácticas conjuntas sobre protección y mejora del entorno construido y natural núm. 1 y núm. 2. [4] [5] Dado que dichas instalaciones concedían superficie adicional para desarrollar y generalmente se incluían en el GFA/área de venta que el desarrollador vendía al usuario final, lo que confundía al usuario final, el gobierno planeó abolir la exclusión de características ecológicas. y utilizar formas alternativas para fomentar las características ecológicas. Para la superficie total, HK utiliza el término "cobertura del sitio".
GFA en Singapur, definido por la Autoridad de Reurbanización Urbana a partir de marzo de 2014 es: [6]
3 Definición de superficie bruta
3.1 Todas las áreas de piso cubiertas de un edificio, excepto las exentas de otra manera, y las áreas descubiertas para usos comerciales se consideran el área de piso bruta del edificio para fines de control de proporción de parcelas y cargos de desarrollo. El área bruta de piso es el área total del espacio de piso cubierto medido entre la línea central de las paredes medianeras, incluido el espesor de las paredes externas pero excluyendo los huecos. La accesibilidad y la usabilidad no son criterios de exclusión de GFA.
3.2 URA se reserva el derecho de decidir sobre asuntos del GFA con base en el diseño específico de una propuesta de desarrollo caso por caso.
A partir de enero de 2014, los espacios privados cerrados (PES) y las azoteas privadas (PRT) se cuentan como parte de la bonificación GFA con un límite del 10% por encima del Plan Maestro que también incluye balcones. [7]
El área bruta alquilable ( GLA ) es la cantidad de espacio disponible para alquilar en una propiedad comercial. Específicamente, el área bruta alquilable es el área total diseñada para ocupación y uso exclusivo del inquilino, incluidos los sótanos , entrepisos o pisos superiores. Normalmente se expresa en metros cuadrados (aunque en algunos lugares como Estados Unidos, Canadá y Reino Unido se utiliza el pie cuadrado). Se mide desde la línea central de las particiones de las juntas y desde las caras exteriores de las paredes. Es decir, el área bruta alquilable es el área por la cual los inquilinos pagan alquiler y, por lo tanto, el área que produce ingresos para el propietario.
Para una propiedad con un solo inquilino, las medidas del área bruta construida (GFA) y del área bruta alquilable (GLA) son esencialmente iguales.
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios ha establecido un estándar con el Instituto Nacional Estadounidense de Estándares , ANSI/BOMA Z65.1-1996 para medir el área de piso y calcular el área bruta alquilable y el factor de pérdida. [8]