El término gazumping se produce cuando un vendedor (especialmente de una propiedad) acepta una oferta verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad de un potencial comprador, pero luego acepta una oferta más alta de otra persona. También puede referirse a que el vendedor aumenta el precio de venta o pide más dinero en el último minuto, después de haber acordado verbalmente un precio más bajo. En cualquier caso, el comprador original queda en una mala situación y tiene que ofrecer un precio más alto o perder la compra. [1] El término gazumping se utiliza más comúnmente en el Reino Unido e Irlanda, aunque se pueden encontrar prácticas similares en algunas otras jurisdicciones.
A finales de los años 1980, con el alza de los precios inmobiliarios en el mercado inmobiliario residencial británico , el gazumping se convirtió en algo habitual en Inglaterra y Gales , porque la oferta de un comprador no es legalmente vinculante incluso después de que el vendedor la acepte. Un contrato para la venta de terrenos debe estar por escrito, un requisito de la ley inglesa que se remonta al Estatuto de Fraudes de 1677 y se replantea en el artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989. Este requisito originalmente tenía por objeto promover la buena fe y la certeza en las transacciones de terrenos y evitar la deshonestidad .
Cuando el propietario acepta la oferta de una propiedad, el comprador normalmente no habrá encargado todavía un estudio de la construcción ni habrá tenido la oportunidad de realizar las comprobaciones legales recomendadas. La oferta de compra se hace "sujeta a contrato" y, por lo tanto, hasta que se intercambien los contratos escritos , cualquiera de las partes puede retirarse en cualquier momento. Puede llevar hasta 10 o 12 semanas completar las formalidades y, si el vendedor se ve tentado por una oferta más alta durante este período, el comprador se sentirá decepcionado y sin dinero. El precio de venta no tiene ningún impacto en si una propiedad será "gazumped", pero la ubicación sí: es más común en Londres y el noreste. [2] Aceptar una oferta por encima de una oferta anterior se conoce como gazumping.
Cuando los precios de las propiedades están en baja, la práctica del gazumping se vuelve poco frecuente. El término " gazundering " se ha acuñado para la práctica opuesta, en la que el comprador espera hasta que todos estén preparados para intercambiar contratos antes de reducir la oferta por la propiedad, amenazando con el colapso de toda una cadena de ventas de casas a la espera de que se cierre el trato. " Gazanging " describe una situación similar, en la que un vendedor se retira por completo de una venta, esperando obtener un mejor precio de venta u oferta una vez que el mercado mejore.
El término puede derivar de la palabra yiddish 'gezumph', [3] que significa cobrar de más o engañar.
La legislación y la práctica escocesas hacen que el problema de la venta de terrenos sea una rareza en Escocia. En el sistema escocés de transferencia de propiedad , los compradores obtienen una inspección antes de presentar una oferta al abogado del vendedor o hacen una oferta "sujeta a inspección". Los vendedores normalmente fijan una fecha límite para las ofertas escritas y luego proporcionan la aceptación por escrito de la oferta elegida. El acuerdo se vuelve vinculante cuando el abogado del vendedor entrega una aceptación escrita firmada de la oferta del comprador. Si el vendedor intenta aceptar una oferta más alta después de que los contratos se hayan finalizado legalmente mediante una oferta y aceptación por escrito, su abogado se negará a actuar en su nombre, ya que esto, según el código de práctica de la Law Society of Scotland , sería una falta profesional. Al igual que en Inglaterra, todos los contratos de compraventa de terrenos deben constar por escrito, firmados por o en nombre de cada parte. En Escocia, los abogados de las partes firman en su nombre, a diferencia de Inglaterra, donde el comprador y el vendedor firman un contrato que se ha producido en forma duplicada, y luego los duplicados se intercambian para hacer efectivo un contrato vinculante. A menudo se afirma erróneamente que el gazumping es una rareza en Escocia porque se dice que un acuerdo oral sobre una transacción inmobiliaria es legalmente vinculante; si bien la ley de contratos difiere de la ley en Inglaterra, la rareza se debe al diferente sistema de transferencia de propiedad.
En Escocia, sin embargo, un agente inmobiliario, que actúe en nombre del vendedor, puede iniciar casos de otra forma de gazumping. Una vez que se ha llegado a una fecha límite para las ofertas escritas y un agente inmobiliario ha dado una aceptación oral de la oferta elegida, el agente inmobiliario puede entonces intentar inducir una guerra de ofertas entre el comprador ganador y un rival, que puede ser ficticio, en un intento de aumentar la oferta hecha por cada parte. En tales circunstancias, hay pocos recursos para un comprador ganador que, a pesar de haber sido informado oralmente de que su oferta ha sido aceptada, luego es informado oralmente de que su oferta ha sido rechazada a favor de una oferta más alta. Tales situaciones sólo ocurren en una etapa temprana del proceso de transferencia de propiedad, antes de que el abogado del vendedor dé cualquier aceptación por escrito de una oferta. A menudo son resultado del requisito legal por parte de los agentes inmobiliarios de informar al vendedor de cualquier oferta más alta recibida antes de que se dé la confirmación por escrito de una oferta aceptada oralmente, incluidas las recibidas después de una fecha límite.
En Escocia, el gazundering es posible cuando el comprador no tiene suficientes activos como para justificar una demanda, pero no es algo común.
El término "gazumping" no se utiliza en los Estados Unidos. Cada estado tiene diferentes leyes y tradiciones, pero los compradores suelen hacer una oferta por escrito que, cuando es aceptada (firmada) por el vendedor, es vinculante para el vendedor en la mayoría de las localidades. Esto se conoce como contrato de "compraventa", que puede tener condiciones. Los contratos de compraventa residenciales en los Estados Unidos suelen contener una cláusula de inspección, un breve período durante el cual el comprador puede inspeccionar la propiedad y rescindir el contrato con la devolución total del depósito de garantía, si la propiedad no pasa las inspecciones del comprador. Sin embargo, el vendedor no puede, excepto en algunos estados, rescindir el contrato durante el período de inspección. Nueva Jersey es un estado en el que el vendedor tiene un período de "revisión legal", durante el cual puede rescindir un contrato aceptado.
El "gazundering" es cuando un posible comprador (especialmente de una propiedad) ofrece comprar la propiedad a un precio acordado, pero luego amenaza con retirar la oferta a menos que el vendedor acepte un precio más bajo. Hay dos circunstancias en las que esto sucede: