La Reserva de Tierras Agrícolas (ALR) de Columbia Británica es un conjunto de tierras donde la agricultura está designada como uso prioritario. [1] Se fomenta la agricultura y se restringen los usos no agrícolas. [1] [2] : 16
El ALR fue establecido por el gobierno del Nuevo Partido Democrático de Columbia Británica de Dave Barrett en 1973 para preservar las limitadas tierras agrícolas de la provincia de la urbanización. [3] : 1–5 El ALR cubre 4,6 millones de hectáreas (46 mil kilómetros cuadrados, equivalentes a 18 mil millas cuadradas), o aproximadamente el 4,9% de la base terrestre de Columbia Británica. [2] : 73 [4]
Hay seis regiones administrativas de ALR: Costa Sur, Interior, Isla, Kootenay, Norte y Okanagan. [1]
Las exenciones fiscales se aplican a las propiedades en el ALR y han surgido cuestiones de equidad entre los contribuyentes. [5]
La ALR cubre 4,6 millones de hectáreas (11,4 millones de acres). [4] : 18 Comprende el 4,9% de la superficie terrestre de 94,6 millones de hectáreas de Columbia Británica. [4]
Menos de una cuarta parte de la tierra en la ALR es tierra agrícola de primera calidad (1,1% de la superficie de la Columbia Británica), donde la tierra agrícola de primera calidad cae dentro de las clases 1 a 3 de la encuesta del Inventario de Tierras de Canadá (CLI). [2] : 17 [3] : 1 [6] Aproximadamente tres cuartas partes de la tierra total de Columbia Británica se encuentra a más de mil metros de altitud, y la geografía montañosa de la provincia significa que una parte relativamente pequeña de su tierra tiene capacidad agrícola. [3] : 2
Aproximadamente el 46% de las tierras de ALR son de propiedad privada y el 54% son de propiedad pública (gobierno provincial, municipal o federal). [2] : 18
Antes de 1973, se estima que cada año se perdían entre 4000 y 6000 hectáreas de tierras agrícolas de primera calidad debido a la urbanización en Columbia Británica. [3] : 3 El reconocimiento de que la provincia tenía tierras cultivables limitadas y la preocupación por la seguridad alimentaria llevaron al gobierno provincial a introducir la Ley de la Comisión de Tierras el 18 de abril de 1973, que creó la Comisión de Tierras Agrícolas (ALC) y estableció la Reserva de Tierras Agrícolas (ALR). [4] [3] : 1–3
Los límites del ALR se basan en las características naturales de la tierra y su clima. [7] [8] Todas las tierras de las Clases 1 a 4 del Inventario de Tierras de Canadá (CLI) que aún no estaban desarrolladas se incluyeron en el ALR. [3] : 3, 10 (Las tierras agrícolas de primera calidad caen en las Clases 1 a 3 del CLI, mientras que las tierras de la Clase 4 son marginales para cultivos de campo cultivados). [3] : 1 [6] [9] : 5–9 [10] Las tierras de las Clases 5 y 6 se incluyeron si podían usarse efectivamente junto con las tierras de las Clases 1 a 4, y las tierras de la Clase 7 se incluyeron si excluirlas podría permitir la intrusión indeseable de usos incompatibles en áreas agrícolas. [7] [3] : 11 (Las tierras de las Clases 5 y 6 son adecuadas solo para cultivos forrajeros perennes o pastoreo natural, mientras que las tierras de la Clase 7 no tienen capacidad agrícola). [3] : 1, 12 [6]
A partir de los mapas de la CLI y de la obtención de aportes de los gobiernos locales y de audiencias públicas, la ALC identificó 4,7 millones de hectáreas que debían incluirse en la ALR. [3] Desde el principio se advirtió que en algunas zonas (porciones de la isla de Vancouver, por ejemplo) la información de la CLI podía mejorarse. [3] : 12 Entre 1980 y 1984, la Comisión realizó una revisión exhaustiva de los límites de zonificación de la ALR, utilizando nuevos mapas e información sobre el suelo. Se prestó especial atención a la zona este de la isla de Vancouver. [11]
Se excluyó suficiente tierra del ALR para permitir alrededor de 5 años de crecimiento urbano. [3] : 9 Las tierras del gobierno federal se incluyeron en el ALR si sus características biofísicas lo justificaban, pero las regulaciones del ALR no se aplican a las tierras del gobierno federal. [3] : 10–11
La ALR es administrada por la Comisión de Tierras Agrícolas (ALC), que consta de una junta directiva de 11 a 19 miembros designados por el Ministro de Agricultura y Alimentación. [2] : 12 La zonificación restrictiva de la tierra se utiliza para proteger las tierras agrícolas, y las decisiones de zonificación de la ALC tienen prioridad sobre los estatutos de uso de la tierra de los gobiernos locales. [12] : 120 La ALC toma decisiones principalmente sobre la remoción (exclusión) o adición (inclusión) de tierras; subdivisión; y uso de tierras no agrícolas. [3] : 17 [2] : 10, 30–31 Las decisiones se basan en cómo una solicitud respalda el mandato de la ALC de "preservar las tierras agrícolas" y "fomentar la agricultura en tierras agrícolas". [13]
La función principal de la ALC era preservar las tierras agrícolas, pero la legislación original también le dio la responsabilidad de establecer zonas verdes, bancos de tierras y reservas de tierras para parques. Esta responsabilidad se eliminó en 1977. (La ALC tenía que comprar (o adquirir de otro modo) estas tierras antes de la designación. Por el contrario, la tierra en la ALR podía determinarse sin compra utilizando herramientas de zonificación tradicionales.) [3] : 7
En 1988 los campos de golf se convirtieron en un uso permitido del suelo, pero después de 1992 volvieron a requerir aprobación. [3] : 15 [14] : 194
El 29 de mayo de 2014, el gobierno liberal de Columbia Británica de Christy Clark dividió el ALR en dos zonas: Zona 1 (Isla, Okanagan, Costa Sur) y Zona 2 (Norte, Kootenay, Interior). [15] Las regulaciones del ALR fueron vistas como una carga para los agricultores que poseían tierras agrícolas de baja capacidad. [14] : 192 Para dar a los propietarios de la Zona 2 más flexibilidad para obtener ingresos no agrícolas de sus tierras, los factores de decisión de uso de la tierra de la Zona 2 del ALC se ampliaron para incluir valores económicos, culturales y sociales. [16] [14] : 191–193 [16] El 20 de noviembre de 2018, el primer ministro del NDP, John Horgan , revirtió la división de la Zona 2, devolviendo el ALR a una sola zona bajo los criterios originales. [15] [14]
A partir de septiembre de 2020, los propietarios privados de tierras ya no podían solicitar directamente a la ALC la eliminación de sus tierras del ALR. [17] Aunque los propietarios privados de tierras pueden solicitar a su gobierno local dicha eliminación, deben confiar en que el gobierno local presente la solicitud de eliminación. [18] [19]
Independientemente de que sus tierras se utilicen o no para la agricultura, los propietarios de tierras ALR tienen una exención fiscal del 50 % para los impuestos a la escuela, los hospitales y otros impuestos a la propiedad (por ejemplo, los impuestos TransLink en Metro Vancouver). [5] : 5 [20] [21] Un estudio de la Universidad Politécnica de Kwantlen señala que esta exención fiscal fomenta la propiedad , pero no la agricultura, de las tierras ALR. [22] : 6
Un estudio del área metropolitana de Vancouver (Metro Vancouver) concluye que los principales beneficiarios de la exención son las propiedades en el ALR clasificadas como "residenciales". [5] : 6 Dado que estas propiedades no se utilizan para la agricultura, el estudio recomienda eliminar la exención para mantener la equidad entre los propietarios de tierras residenciales dentro y fuera del ALR. [5] : 6
El impuesto a la propiedad tiende a ser más bajo en terrenos ubicados dentro del ALR, incluso si el terreno no está cultivado. Esto se debe a que una propiedad se evalúa en función del valor de mercado del terreno teniendo en cuenta su "uso más alto y mejor" y los valores de propiedades rurales comparables. El uso más alto y mejor de una propiedad está limitado por las restricciones de uso y subdivisión del terreno del ALR. Por lo tanto, el terreno dentro del ALR generalmente tiene un valor más bajo, incluso cuando se zonifica como residencial, comercial o industrial. [5] : 11 Un estudio para Metro Vancouver encontró que para una propiedad de 5 acres evaluada como residencial en Langley (que no tiene "estado de granja") que paga $ 13,656 en impuesto a la propiedad, una propiedad comparable evaluada como residencial en el ALR pagaría $ 3,880 en impuesto a la propiedad. [5] : 11–12 El estudio señala que han surgido cuestiones de equidad entre los contribuyentes, ya que los usos residenciales y comerciales dentro del ALR crean demanda de servicios que son financiados por los gobiernos locales a través de impuestos a la propiedad (servicios públicos, tránsito, policía, bomberos y servicios de emergencia). [5] : 3
Las estructuras y los usos comerciales e industriales relacionados con la agricultura están restringidos, pero permitidos en el ALR para brindar oportunidades económicas relacionadas con la agricultura a los agricultores. [23] [24] Un informe de 2020 preparado para el gobierno de BC recomendó reservar hasta un máximo de un cuarto del uno por ciento de las tierras del ALR de la provincia para crear una nueva categoría de tierras agrícolas agrícolas-industriales. [25] [26] Para contrarrestar las preocupaciones sobre permitir estructuras en tierras agrícolas cultivables, las tierras convertidas serían de baja calidad del suelo, poco adecuadas para la agricultura ( Clases CLI 4-7). [25] : 12, 73, 74 [26]
En 2022, se modificaron las normas sobre la agricultura agrícola para promover la industria de la tecnología agrícola, permitiendo que los cultivos se cultiven en estanterías apiladas verticalmente. El cambio tenía como objetivo reducir los costos de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero, mejorar la eficiencia de las granjas y ayudar con la escasez de mano de obra. [27] [28]
Miles de agricultores protestaron contra la creación de la ALR, porque se oponían a las restricciones que impone a lo que los terratenientes pueden hacer con sus propias tierras. [29] Las restricciones interfieren con sus derechos de propiedad privada y, por lo tanto, reducen los valores de la tierra. Cuarenta años después, el apoyo entre los agricultores y ganaderos se hizo más generalizado, aunque no incondicional, según el director ejecutivo del Consejo de Agricultura de Columbia Británica. [30]
En 2017, un concejal de la ciudad de Richmond dijo que no quería "casas grandes en granjas pequeñas". [31] Las llamadas "casas monstruo" se estaban construyendo en el terreno ALR de Richmond, donde el tamaño promedio de la casa aumentó a 12,087 pies cuadrados en 2015, en comparación con 7,329 en 2010. [31] El ex presidente de ALR Frank Leonard dijo que las casas "monstruosas" son un gran problema en algunas áreas como Richmond, ya que las tierras agrícolas se "pierden esencialmente" cuando alguien compra terrenos ALR y construye "una mansión de 10,000 pies cuadrados más cancha de tenis, piscina y dependencias". [32] Además, si bien las ordenanzas de uso de la tierra no permiten hoteles en tierras agrícolas, hubo informes de grandes edificios que se estaban construyendo en Richmond que eran esencialmente hoteles de lujo privados. [33] [31]
En respuesta, en 2018 el gobierno provincial introdujo un límite de tamaño de 500 metros cuadrados (aproximadamente 5400 pies cuadrados) para la residencia principal construida en el ALR. [34] La Asociación de Propietarios de Tierras Agrícolas de BC se opuso a la ley diciendo que el gobierno no los consultó adecuadamente y que un límite de 500 metros cuadrados no permitiría suficiente espacio para lo que a menudo son negocios familiares. [35] Las restricciones se suavizaron posteriormente de modo que, a partir del 31 de diciembre de 2021, además de una residencia principal con una superficie de 500 m2 o menos, a los propietarios se les permitió una residencia con una superficie total de 90 m2 o menos (186 m2 en una propiedad de 40 hectáreas o más), si lo permitía la ordenanza del gobierno local. [36] [37] : 2–3 Además, una suite secundaria podría ubicarse en la residencia principal. [37] : 7, 16 Además, se eliminó el requisito de que las residencias adicionales debían ser utilizadas por el propietario de la tierra o sus familiares directos. [38] Como antes, la ALC podía aprobar residencias adicionales si eran para uso agrícola. [34] [38]
Un informe de investigación de 2016 del periódico The Globe and Mail descubrió que, a medida que los precios de las propiedades agrícolas suburbanas se dispararon a la par del mercado inmobiliario residencial de Vancouver, las ventajas fiscales de las propiedades ALR aumentaron. [33] El estudio encontró diferencias significativas entre los precios de mercado y las evaluaciones provinciales para 122 propiedades examinadas. En un ejemplo, una propiedad ubicada en ALR pagó alrededor de $5,300 en impuestos a la propiedad, mientras que una propiedad residencial en el mismo municipio con el mismo valor de mercado pagaría aproximadamente $77,000. [33] El artículo también señaló una exención fiscal asociada con el nuevo impuesto del 15% de la provincia sobre los bienes raíces comprados por compradores extranjeros. El impuesto se aplica solo al precio de venta de la casa de campo, mientras que la compra de terrenos ALR está libre de impuestos. [33]
Se ha criticado la falta de coherencia en la aplicación de las políticas agrícolas en lo que respecta al trato especial para los productores de vino y otros productos alcohólicos. En un caso, un agricultor que quería servir los productos de su granja en un restaurante necesitaba producir alcohol, ya que el servicio de alimentos y bebidas está permitido en la ALR si la granja produce un producto alcohólico. [39] : 6–7 [40] [41] [42] [43]
{{cite journal}}: CS1 maint: DOI inactivo a partir de abril de 2024 ( enlace )Richard Bullock, presidente de la Comisión de Tierras Agrícolas, dijo: "Los agricultores han aceptado que la ALR está aquí para quedarse". En una gira por la provincia poco después de hacerse cargo de la comisión de tierras en 2010, Bullock dijo que estaba asombrado de encontrar un sentimiento a favor de la ALR "casi universal. La gente quiere que hagamos lo correcto".