En los Estados Unidos, un terreno gris (o grayfield ) es un sitio de compras minoristas y comerciales anteriormente viables (como centros comerciales regionales y centros comerciales al aire libre ) que ha sufrido la falta de reinversión y ha sido "superado" por centros comerciales o sitios de compras más grandes, mejor diseñados y mejor anclados. Estos terrenos grises en particular también se conocen como " centros comerciales muertos " o "cajas fantasma" si el ancla u otros inquilinos importantes han desocupado las instalaciones dejando atrás cáscaras vacías. [1] El término fue acuñado a principios de la década de 2000 a partir del "mar" de hormigón asfáltico vacío que a menudo acompaña a estos sitios.
El término "zona gris" también se puede aplicar de manera más amplia a los rellenos urbanos o a las ubicaciones comerciales donde el uso insuficiente o los usos obsoletos (no minoristas) obstaculizan un activo inmobiliario que de otro modo sería valioso. Un ejemplo sería un antiguo terreno industrial frente al mar que es potencialmente valioso como sitio de uso mixto/residencial, ya que está siendo invadido por la expansión residencial u otras presiones económicas o de reurbanización. En este ejemplo, la revitalización de la zona gris puede requerir cambios de zonificación y/o una asociación público-privada de algún tipo para lograr el máximo y mejor uso.
En 2001, el Congreso para el Nuevo Urbanismo acuñó el término "greyfield", que se refiere a franjas de desarrollo envejecidas que alguna vez sirvieron como corredores comerciales vitales durante el éxodo suburbano posterior a la Segunda Guerra Mundial , pero que hoy atraviesan tiempos más difíciles. [2] En contraste con los terrenos baldíos contaminados y los terrenos verdes sin desarrollar, los terrenos grises se refieren a los "llamados 'centros comerciales muertos', a menudo caracterizados por los grandes estacionamientos de asfalto vacíos que los rodean". [3]
Los cálculos más conservadores en 1999 estimaban que para 2004 habría no menos de 203 centros comerciales de áreas grises en Estados Unidos con una deuda pendiente combinada de más de 2.000 millones de dólares y costos de reurbanización proyectados de más de 11.000 millones de dólares. En 2001, de los 2.000 centros comerciales regionales estadounidenses, se estimó que casi el 20% eran centros comerciales de áreas grises o estaban en peligro de convertirse en uno. [3]
Ejemplos de campos grises en ciudades estadounidenses son el Central City Mall en San Bernardino , California ; el Prestonwood Town Center en Dallas , Texas ; el Maple Hill Pavilion en Kalamazoo , Michigan ; y el Lafayette Plaza en Bridgeport , Connecticut . [4]
Un tamaño promedio de terreno de 45 acres (18 ha). Estos terrenos son más pequeños y están menos conectados al sistema de transporte regional que aquellos que albergan los centros comerciales de mejor desempeño de Estados Unidos, que tienen un tamaño promedio de más de 70 acres (28 ha), con visibilidad por autopista y acceso directo por rampa. [3]
Ubicados en barrios establecidos y distritos comerciales y en arterias suburbanas con servicio de autobús, muchos ya son centros de autobuses. [3]
Tienen una competencia formidable; en promedio, los centros comerciales de Greyfield tienen 2,3 millones de pies cuadrados (210.000 m2 ) de espacio comercial que compite en otros 22 centros en un radio de 5 millas (8,0 km). A menudo son más antiguos y más pequeños que los centros comerciales más exitosos de su región. [3]
Las renovaciones convencionales no serán suficientes para insuflar nueva vida a muchas propiedades. Una renovación no servirá de mucho. Una nueva tienda ancla, dependiendo de la posición del centro en el mercado, puede que tampoco sirva de mucho. [3]
Los factores críticos necesarios para la reurbanización de un terreno gris incluyen los siguientes: [3]
Las lecciones aprendidas de las transformaciones exitosas de los terrenos grises se basan en los estudios de caso realizados por el Congreso para el Nuevo Urbanismo. Estos sitios fueron el desarrollo Paseo Colorado en Pasadena , California ; el desarrollo City Place en Long Beach, California ; el desarrollo Belmar en Lakewood, Colorado ; el desarrollo Downtown Park Forest en Park Forest, Illinois ; el desarrollo Mizner Park en Boca Raton , Florida ; y el desarrollo Winter Park Village en Winter Park, Florida . Las lecciones aprendidas en este estudio fueron: [3]