El índice de cobertura del servicio de la deuda ( DSCR ), también conocido como "coeficiente de cobertura de la deuda" (DCR), es una métrica financiera que se utiliza para evaluar la capacidad de una entidad de generar suficiente efectivo para cubrir sus obligaciones de servicio de la deuda , como intereses, capital y pagos de arrendamiento. El DSCR se calcula dividiendo el ingreso operativo por el monto total del servicio de la deuda adeudado.
Un DSCR más alto indica que una entidad tiene una mayor capacidad para pagar sus deudas. Los bancos y los prestamistas suelen utilizar un ratio DSCR mínimo como condición en los convenios, y un incumplimiento a veces puede considerarse un acto de incumplimiento .
En finanzas corporativas, el DSCR se refiere a la cantidad de flujo de efectivo disponible para cubrir los pagos anuales de intereses y capital de la deuda, incluidos los pagos del fondo de amortización. [1]
En finanzas personales, DSCR se refiere a un índice utilizado por los oficiales de préstamos bancarios para determinar la capacidad de servicio de la deuda.
En el financiamiento de bienes raíces comerciales, el DSCR es la medida principal para determinar si una propiedad podrá sostener su deuda en función del flujo de efectivo. A fines de la década de 1990 y principios de la década de 2000, los bancos generalmente exigían un DSCR de al menos 1,2 [ cita requerida ], pero los bancos más agresivos aceptaban ratios más bajos, una práctica riesgosa que contribuyó a la crisis financiera de 2007-2008 . Un DSCR superior a 1 significa que (en teoría, calculado según los estándares y supuestos bancarios) la entidad genera suficiente flujo de efectivo para pagar sus obligaciones de deuda. Un DSCR inferior a 1,0 indica que no hay suficiente flujo de efectivo para cubrir los pagos del préstamo. En ciertas industrias donde se utiliza financiamiento de proyectos sin recurso, se utiliza comúnmente una Cuenta de Reserva de Servicio de Deuda (DSRA) para garantizar que se pueda cumplir con el pago del préstamo incluso en períodos con DSCR <1,0 [2]
En general se calcula:
dónde:
Para calcular el índice de cobertura de la deuda de una entidad, primero hay que determinar el ingreso operativo neto (NOI) de la entidad. El NOI es la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos operativos. El NOI pretende reflejar el ingreso real de una entidad o de una operación sin financiación o antes de ella. Por tanto, los costes de financiación (por ejemplo, los intereses de los préstamos), el impuesto sobre la renta personal de los propietarios/inversores, los gastos de capital y la depreciación no se incluyen en los gastos operativos.
El servicio de la deuda son los costos y pagos relacionados con el financiamiento. Los intereses y los pagos de arrendamiento son costos reales que resultan de tomar préstamos o tomar prestados activos. El pago del capital de un préstamo no cambia el valor neto patrimonial/de liquidación de una entidad; sin embargo, reduce el efectivo que una entidad procesa (a cambio de disminuir el pasivo por préstamos o aumentar el capital en un activo). Por lo tanto, al contabilizar los pagos de capital, el DSCR refleja la situación del flujo de efectivo de una entidad.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un índice de cobertura de deuda de menos de uno, los ingresos que genera no son suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca y los gastos operativos de la propiedad . Una propiedad con un índice de cobertura de deuda de 0,8 solo genera suficientes ingresos para pagar el 80 por ciento de los pagos anuales de la deuda. Sin embargo, si una propiedad tiene un índice de cobertura de deuda de más de 1, la propiedad sí genera suficientes ingresos para cubrir los pagos anuales de la deuda. Por ejemplo, una propiedad con un índice de cobertura de deuda de 1,5 genera suficientes ingresos para pagar todos los gastos anuales de la deuda, todos los gastos operativos y, en realidad, genera cincuenta por ciento más de ingresos de los necesarios para pagar estas facturas.
En el sector inmobiliario comercial, el DSCR mínimo establecido por los prestamistas es 1,25, lo que significa que el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad es un 25 % mayor que el servicio de la deuda anual. [4]
Un DSCR inferior a 1 significaría un flujo de caja negativo. Un DSCR inferior a 1, digamos 0,95, significaría que sólo hay suficientes ingresos operativos netos para cubrir el 95% de los pagos anuales de la deuda. Por ejemplo, en el contexto de las finanzas personales, esto significaría que el prestatario tendría que echar mano de sus fondos personales todos los meses para mantener el proyecto a flote. Por lo general, los prestamistas desaprueban un flujo de caja negativo, pero algunos lo permiten si el prestatario tiene fuertes ingresos externos. [1] [5]
Por lo general, la mayoría de los bancos comerciales requieren la relación de1,15–1,35 × ( NO QUIERO DECIRLO/servicio de la deuda anual) para garantizar que haya un flujo de efectivo suficiente para cubrir los pagos del préstamo de manera continua .
Digamos que el Sr. Jones está considerando una propiedad de inversión con un ingreso operativo neto de $36,000 y un servicio de deuda anual de $30,000 . El índice de cobertura de deuda para esta propiedad sería 1.2 y el Sr. Jones sabría que la propiedad genera un 20 por ciento más de lo que se requiere para pagar el pago anual de la hipoteca.
El ratio de cobertura del servicio de la deuda también se utiliza habitualmente para evaluar la calidad de una cartera de hipotecas. Por ejemplo, el 19 de junio de 2008, una conocida agencia de calificación estadounidense, Standard & Poors, informó que había rebajado su calificación crediticia de varias clases de certificados hipotecarios comerciales agrupados emitidos originalmente por Bank of America. La agencia de calificación afirmó en un comunicado de prensa que había rebajado las calificaciones crediticias de cuatro certificados de la serie Bank of America Commercial Mortgage Inc. 2005-1, afirmando que las rebajas "reflejan el deterioro crediticio del conjunto". Además, afirman que esta rebaja se debió al hecho de que ocho préstamos específicos del conjunto tienen una cobertura del servicio de la deuda (DSC) inferior a 1,0x, o inferior a una vez.
El ratio de cobertura del servicio de la deuda proporciona un indicador útil de la solidez financiera. Standard & Poors informó que el fondo total estaba compuesto, al 10 de junio de 2008, de 135 préstamos, con un saldo total de 2.052 millones de dólares . Indican que, a esa fecha, había ocho préstamos con un DSC inferior a 1,0x. Esto significa que los fondos netos procedentes del alquiler de las propiedades comerciales no cubren los costes de la hipoteca. Ahora bien, como nadie concedería un préstamo como éste en un primer momento, un analista financiero o un inversor informado buscará información sobre cuál ha sido el ritmo de deterioro del DSC. No sólo quiere saber cuál es el DSC en un momento determinado, sino también cuánto ha cambiado desde la última vez que se evaluó el préstamo. El comunicado de prensa de S&P nos lo dice. Indica que de los ocho préstamos que están "bajo el agua", tienen un saldo medio de 10,1 millones de dólares y una disminución media del DSC del 38% desde que se emitieron los préstamos.
Y todavía hay más. Como hay un total de 135 préstamos en el pool, y solo ocho de ellos están bajo el agua, con un DSC de menos de 1, la pregunta obvia es: ¿cuál es el DSC total de todo el pool de 135 préstamos? El comunicado de prensa de Standard and Poors proporciona esta cifra, indicando que el DSC promedio ponderado para todo el pool es 1,76 × . Nuevamente, esto es solo una instantánea por ahora. La pregunta clave que el DSC puede ayudarlo a responder es: ¿es esto mejor o peor que cuando se realizaron todos los préstamos en el pool por primera vez? El comunicado de prensa de S&P también lo proporciona, explicando que el DSC promedio ponderado original para todo el pool de 135 préstamos fue 1,66 × .
De esta manera, el ratio DSC (cobertura del servicio de la deuda) proporciona una forma de evaluar la calidad financiera y el nivel de riesgo asociado de este conjunto de préstamos, y muestra el sorprendente resultado de que, a pesar de que algunos préstamos experimentan un DSC inferior a 1, el DSC general de todo el conjunto ha mejorado, de 1,66 × a 1,76 × . Esto es más o menos lo que debería ser una buena cartera de préstamos, con un DSC que mejora con el tiempo, a medida que se pagan los préstamos, y un pequeño porcentaje, en este caso el 6%, experimenta ratios DSC inferiores a 1, lo que sugiere que para estos préstamos, puede haber problemas en el futuro.
Y por supuesto, aunque el DSCR sea menor a 1 para algunos préstamos, esto no significa necesariamente que vayan a incumplir.
Los impuestos sobre la renta plantean un problema especial para el cálculo y la interpretación del DSCR. Si bien, en teoría, el DSCR es la relación entre el flujo de efectivo disponible para el servicio de la deuda y el servicio de la deuda requerido, en la práctica (dado que el interés es un gasto deducible de impuestos y el capital no lo es) no existe una cifra única que represente una cantidad de efectivo generado por las operaciones que esté totalmente disponible para el servicio de la deuda y que sea el único efectivo disponible para el servicio de la deuda.
Si bien las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) son una medida adecuada de la capacidad de una empresa para realizar pagos de solo intereses (suponiendo que el cambio esperado en el capital de trabajo es cero), el EBIDA (sin la "T") es un indicador más apropiado de la capacidad de una empresa para realizar los pagos de capital requeridos. Ignorar estas distinciones puede llevar a valores de DSCR que sobrestimen o subestimen la capacidad de servicio de la deuda de una empresa. El método de provisión antes de impuestos proporciona una única proporción que expresa la capacidad general de servicio de la deuda de manera confiable dados estos desafíos.
El índice de cobertura del servicio de la deuda calculado utilizando el método de provisión antes de impuestos responde a la siguiente pregunta: ¿cuántas veces mayor fue el EBITDA de la empresa que su valor EBITDA crítico, donde el EBITDA crítico es el que simplemente cubre su valor EBITDA crítico?
El cálculo del DSCR según el método de provisión antes de impuestos es
donde la Provisión antes de impuestos para desembolsos después de impuestos es la cantidad de efectivo antes de impuestos que debe reservarse para cubrir los desembolsos después de impuestos requeridos, es decir,
La provisión se puede calcular de la siguiente manera:
Si (gastos no monetarios de depreciación) + (agotamiento) + (amortización) > (desembolsos después de impuestos), entonces
Por ejemplo, si los desembolsos después de impuestos de una empresa consisten en un CPLTD de $90 millones y $10 millones en CAPEX no financiado, y sus gastos no monetarios son de $100 millones , entonces la empresa puede aplicar $100 millones de entrada de efectivo de las operaciones a los desembolsos después de impuestos sin pagar impuestos sobre esa entrada de efectivo de $100 millones . En este caso, el efectivo antes de impuestos que el prestatario debe reservar para los desembolsos después de impuestos sería simplemente de $100 millones .
Si (gastos después de impuestos) > (gastos no monetarios), entonces
Por ejemplo, si los desembolsos después de impuestos consisten en CPLTD de $100M y los gastos no monetarios son $50M , entonces el prestatario puede aplicar $50M de entrada de efectivo de las operaciones directamente contra $50M de desembolsos después de impuestos sin pagar impuestos sobre esa entrada de $50M , pero la empresa debe reservar $77M (suponiendo una tasa de impuesto a las ganancias del 35%) para cubrir los $50M restantes de desembolsos después de impuestos. La provisión antes de impuestos de esta empresa para desembolsos después de impuestos = $50M + $77M = $127M . [6]