El sector inmobiliario en China es desarrollado y gestionado por empresas públicas , privadas y de propiedad estatal .
En los años previos a la crisis financiera de 2008 , el sector inmobiliario en China estaba creciendo tan rápidamente que el gobierno implementó una serie de políticas (incluido el aumento del pago inicial requerido para algunas compras de propiedades y cinco aumentos de las tasas de interés en 2007) debido a preocupaciones de sobrecalentamiento. Pero después de que estallara la crisis, estas políticas se eliminaron rápidamente y, en algunos casos, se endurecieron. Beijing también lanzó un paquete de estímulo masivo para impulsar el crecimiento, y gran parte del estímulo finalmente fluyó al mercado inmobiliario e hizo subir los precios, lo que resultó en que los inversores buscaran cada vez más en el extranjero. [1] A fines de 2014, el FMI advirtió que había surgido un problema de exceso de oferta inmobiliaria que amenazaba con causar efectos perjudiciales para la economía china , particularmente en las ciudades de segundo y tercer nivel . [2] A partir de 2015, el mercado estaba experimentando un bajo crecimiento y el gobierno central había flexibilizado [3] las medidas anteriores para endurecer las tasas de interés, aumentar los depósitos e imponer restricciones. [4] A principios de 2016, el gobierno chino introdujo una serie de medidas para aumentar las compras de propiedades, incluyendo impuestos más bajos a las ventas de viviendas, limitaciones a las ventas de terrenos para nuevos proyectos de desarrollo y la tercera de una serie de reducciones en el pago inicial de las hipotecas. [5]
Con excepción de las tierras rurales (que son propiedad colectiva de los habitantes de las zonas rurales), la tierra en China es propiedad del Estado. [6] : 165 El Estado arrienda el derecho de uso de la tierra por períodos de tiempo que varían según el uso: la tierra industrial puede arrendarse por 30 años, la tierra comercial por 40 años y la tierra residencial por 70 años. [6] : 165
Tradicionalmente, el derecho a utilizar terrenos industriales se vendía con descuento, mientras que los precios de los inmuebles comerciales y residenciales los determinaba el mercado. [6] : 165
A partir de 2023, China tiene la tasa más alta de propietarios de viviendas del mundo. [6] : 170 El 90% de los hogares urbanos son propietarios de su vivienda. [6] : 170
A partir de 2010, el mercado inmobiliario de China es el más grande del mundo. [7] [8] Según estimaciones de Bloomberg Economics , el sector contribuyó a aproximadamente el 20% del PIB de China en 2023, [9] por debajo de un pico del 24% en 2018. [10]
A partir de 2023, los bienes inmuebles representan el 60% de los activos de los hogares chinos. [6] : 161
La burbuja inmobiliaria china fue una burbuja inmobiliaria en el sector residencial y/o comercial de China. El fenómeno ha triplicado los precios promedio de la vivienda en el país entre 2005 y 2009, posiblemente impulsado tanto por las políticas gubernamentales como por las actitudes culturales chinas. [11] [12]
El crecimiento de la burbuja inmobiliaria terminó a fines de 2011, cuando los precios de las viviendas comenzaron a caer, [13] [14] como consecuencia de las políticas adoptadas en respuesta a las quejas de que los miembros de la clase media no podían permitirse comprar viviendas en las grandes ciudades. [14] La deflación de la burbuja inmobiliaria se considera una de las principales causas de la caída del crecimiento económico de China en 2012. [14]
Según estimaciones de 2011 realizadas por analistas inmobiliarios, en China hay unos 64 millones de propiedades y apartamentos vacíos y que el desarrollo inmobiliario en China tiene una sobreoferta masiva y sobrevalorada, y es una burbuja que espera estallar con graves consecuencias en el futuro. [15] La BBC cita a Ordos, en Mongolia Interior , como la ciudad fantasma más grande de China, llena de centros comerciales y complejos de apartamentos vacíos. [16] Se ha construido un gran desarrollo inmobiliario urbano, en gran parte deshabitado, a 25 km del distrito de Dongsheng, en la Nueva Área de Kangbashi. Destinado a albergar a un millón de personas, sigue estando en gran parte deshabitado. [17] [18] Se pretendía que tuviera 300.000 residentes en 2010, pero las cifras del gobierno afirman que tenía 28.000. [19] En Pekín, los precios de alquiler residencial aumentaron un 32% entre 2001 y 2003; la tasa de inflación general en China fue del 16% durante el mismo período (Huang, 2003). Para evitar hundirse en la recesión económica, en 2008 el gobierno chino modificó inmediatamente la política monetaria de China, pasando de una postura conservadora a una actitud progresista, aumentando repentinamente la oferta monetaria y relajando en gran medida las condiciones crediticias. En tales circunstancias, la principal preocupación es si esta política monetaria expansiva ha actuado para simular la burbuja inmobiliaria (Chiang, 2016). La oferta de terrenos tiene un impacto significativo en las fluctuaciones de los precios de la vivienda, mientras que los factores de demanda, como los costos para el usuario, los ingresos y los préstamos hipotecarios para la vivienda, tienen una mayor influencia.
En 2011, el gobierno central de China alentó a los gobiernos locales a limitar las compras de nuevos apartamentos. [20] : 108
Los consumidores chinos se han convertido en uno de los mayores grupos de inversores en propiedades transfronterizas. En Estados Unidos, los compradores chinos invirtieron 28.600 millones de dólares en el sector inmobiliario residencial en 2015, más que cualquier otro país. [21] En Australia, los compradores chinos recibieron la aprobación para una inversión inmobiliaria comercial y residencial de 32.000 millones de dólares australianos en 2015-16, la mayor cantidad de cualquier país. [22] Otras estimaciones sitúan la inversión inmobiliaria internacional china en 33.000 millones de dólares en propiedades comerciales y residenciales en 2016, un 53% más que en 2015. [23] Sue Jong, directora de operaciones de Juwai.com, una filial de Juwai IQI, dijo que la mayoría de los compradores chinos son "las pequeñas empresas chinas promedio que buscan invertir en el extranjero. La mayor parte es de clase media a media alta, que está interesada en una buena inversión estable y puede estar pensando en emigrar o enviar a sus hijos a la escuela allí". [24]
A partir de 2010, China ordenó oficialmente el fin de su sistema de vivienda social; sin embargo, según el China Youth Daily , sigue existiendo un mercado inmobiliario paralelo. [25] [26] Las agencias gubernamentales siguen pagando menos del 20% del valor de mercado por bienes raíces, y muchos funcionarios supuestamente se apropian indebidamente de fondos para reformas y renovaciones de viviendas para beneficio personal. [27] [28]
En un esfuerzo por frenar el sector inmobiliario altamente apalancado y reducir los precios de la vivienda para los ciudadanos, el gobierno chino adoptó una regla de tres líneas rojas en 2020 para regular la deuda asumida por los desarrolladores y limitar su endeudamiento en función de las siguientes proporciones: deuda a efectivo, deuda a capital y deuda a activos totales. [29] La adopción de regulaciones más estrictas desencadenó turbulencias en el mercado inmobiliario chino y condujo a impagos de bonos por parte de los desarrolladores y, en algunos casos, a declaraciones de quiebra. Entre los desarrolladores en problemas se incluyen Evergrande , Shimao Group, [30] Country Garden [31] y otros. A septiembre de 2023, 34 de los 50 principales desarrolladores han incumplido su deuda. [32] Aunque se ha afirmado que el impacto en la economía en general es limitado, los accionistas de las empresas inmobiliarias afectadas han sido aniquilados, [33] [34] los tenedores de bonos han sido casi aniquilados, [35] los préstamos a estas empresas a través de productos de gestión de patrimonio están igualmente en problemas, [36] muchos vendedores, subcontratistas y trabajadores no han recibido el pago por sus servicios, [37] [38] mientras que muchos chinos que han comprado propiedades de estas empresas corren cada vez más el riesgo de no recibir nada. [39] Con hasta el 70% de la riqueza china invertida en bienes raíces, una caída en los precios de los bienes raíces empobrecerá a los chinos y el efecto riqueza negativo resultante causará una contracción en el consumo. [40] [41] Además, las ventas de terrenos a los desarrolladores habían representado alrededor del 40% de los ingresos de los gobiernos locales chinos, pero la menor actividad de construcción por parte de los desarrolladores ha causado una caída en esos ingresos. Si bien las cifras oficiales muestran una pequeña disminución de esos ingresos [42], la magnitud de la caída es discutida debido a que los gobiernos locales apuntalan las cifras comprando sus propias tierras y hay muchos problemas graves de financiación evidentes en muchos de los gobiernos locales. [43] [44]
Según las estimaciones de algunos economistas, el sector inmobiliario y las industrias relacionadas representan más del 20 por ciento del producto interno bruto de China.
El estallido de la burbuja inmobiliaria de China durante el año pasado deprimió la demanda de acero, cemento y otros materiales.
Los líderes de China hicieron estallar deliberadamente una burbuja inmobiliaria el verano pasado debido a las preocupaciones de que las familias de clase media habían quedado fuera del alcance de la compra de viviendas en muchas ciudades.
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