El coeficiente de superficie construida ( FAR , por sus siglas en inglés) es la relación entre la superficie total construida de un edificio (superficie bruta) y el tamaño del terreno sobre el que está construido. A menudo se utiliza como una de las normas de planificación urbana junto con la relación edificio-terreno. [1] Los términos también pueden referirse a los límites impuestos a dicha relación a través de la zonificación . El FAR incluye todas las superficies construidas, pero es indiferente a su distribución espacial en el lote, mientras que el coeficiente de cobertura del edificio (o cobertura del lote) mide la huella del edificio en el lote, pero es indiferente a la altura del edificio.
Escrito como fórmula, FAR = Área bruta del piso/área de la parcela .
Los coeficientes de superficie máxima permitidos más bajos están vinculados a menores valores del terreno y menor densidad de viviendas. [2] Los límites estrictos a los coeficientes de superficie máxima permitidos conducen a una menor oferta de viviendas, [3] y a alquileres más altos. [4]
La relación de superficie construida a veces se denomina relación de espacio construido ( FSR ), índice de espacio construido ( FSI ), relación del sitio o relación de la parcela .
La diferencia entre FAR y FSI es que el primero es un ratio, mientras que el segundo es un índice. Los números índice son valores expresados como porcentaje de una cifra base única. Por lo tanto, un FAR de 1,5 se traduce en un FSI de 150%.
Los términos más comúnmente utilizados para esta medición varían de un país o región a otro.
En Australia se utiliza la relación superficie construida (FSR) en Nueva Gales del Sur [5] y la relación parcela-superficie en Australia Occidental [6] .
En Francia se utiliza el coeficiente de ocupación de los suelos (COS).
En Alemania se utiliza Geschossflächenzahl (GFZ). No confundir con Grundflächenzahl (GRZ), que es el índice de cobertura del sitio.
En la India se utilizan tanto el índice de superficie construida (FSI) como la relación superficie construida (FAR). [7]
En el Reino Unido y Hong Kong se utilizan tanto la relación parcela-suelo como la relación sitio-suelo . [8] [9]
En Singapur se utilizan con mayor frecuencia los términos ratio de parcela y ratio bruto de parcela (GPR).
En Estados Unidos y Canadá se utilizan tanto la relación superficie construida (FSR) como la relación superficie construida (FAR). [10]
Los índices de uso se utilizan como medida de la densidad del sitio que se está desarrollando. Un índice de uso alto indica una construcción densa. El índice se genera dividiendo el área de construcción por el área de la parcela, utilizando las mismas unidades.
Uno de los propósitos de la ordenanza de zonificación de 1916 de la ciudad de Nueva York era evitar que los edificios altos obstruyeran demasiado la luz y el aire. La ordenanza de zonificación de 1916 buscaba controlar el tamaño de los edificios regulando los requisitos de altura y retranqueo para las torres. En 1961, una revisión de la ordenanza de zonificación introdujo el concepto de relación de superficie construida (FAR). Los edificios construidos antes de 1961 a menudo tienen FAR que serían inalcanzables hoy en día, como el Empire State Building , que tiene un FAR de 25, lo que significa que obtiene un alquiler considerablemente mayor del que podría esperar un edificio más nuevo en el mismo terreno. [11]
El coeficiente de superficie construida (FAR) se puede utilizar en la zonificación para limitar la densidad urbana . Si bien limita directamente la densidad de los edificios, indirectamente también limita la cantidad de personas que puede albergar un edificio, sin controlar la forma externa del mismo.
Por ejemplo, si un lote debe cumplir con un FAR de 0,1, entonces el área total de todos los pisos en todos los edificios del lote no debe ser más de una décima parte del área de la parcela en sí. En otras palabras, si el lote tenía 10 000 pies cuadrados, entonces el área total del piso de todos los pisos en todos los edificios no debe exceder los 1000 pies cuadrados.
Un arquitecto puede planificar un edificio de una sola planta que consuma toda la superficie permitida en un piso, o un edificio de varios pisos que se eleve más alto sobre el plano del terreno, pero que, en consecuencia, debe resultar en una huella más pequeña que la que ocuparía un edificio de una sola planta con la misma superficie total. Al combinar los límites horizontales y verticales en una sola cifra, se permite cierta flexibilidad en el diseño del edificio , al tiempo que se logra un límite estricto en al menos una medida del tamaño total. Una ventaja de fijar este parámetro, en contraposición a otros como la altura, el ancho o la longitud, es que la superficie del piso se correlaciona bien con otras consideraciones relevantes para la regulación de la zonificación, como el estacionamiento total que se requeriría para un edificio de oficinas , el número total de unidades que podrían estar disponibles para uso residencial, la carga total de los servicios municipales , etc. Las cantidades de estas cosas tienden a ser constantes para una superficie total determinada, independientemente de cómo se distribuya esa superficie horizontal y verticalmente. Por lo tanto, muchas jurisdicciones han considerado innecesario incluir limitaciones estrictas de altura al utilizar cálculos de la relación superficie-suelo. [ cita requerida ]
Las exclusiones comunes al cálculo total de pies cuadrados para fines de la relación de área de piso (FAR) incluyen áreas desocupadas como pisos de equipos mecánicos, sótanos utilizados exclusivamente para estacionamiento, torres de escaleras, huecos de ascensores y estacionamientos techados.
Japón ha adoptado ampliamente el coeficiente de superficie construida en el sistema de zonificación desde 1970. [ cita requerida ]
En India se utilizan tanto el FAR como el FSI. Las normas del FAR varían de una ciudad a otra y, por lo general, oscilan entre 1,3 y 3,25. En Mumbai, la norma es 1,33, pero se permiten FSI más altos a lo largo de la línea de metro y en áreas marginales como Dharavi . En Bangalore, las calles de 40 pies solo permiten un FAR de 1,75, pero las calles de 100 pies permiten un FAR de 3,25. [ cita requerida ]
En la ciudad de Nueva York, el FAR o relación de área construida es una de las normas que determinan la densidad y la apariencia del vecindario. El FAR está relacionado con su área de zonificación y distritos especiales que pueden modificar la regulación general de la zonificación e introducir algunas exenciones para su propiedad. La otra regulación importante que debe conocer como arquitecto y diseñador profesional es la altura y el retranqueo, y la regulación de espacios abiertos. En muchos casos, su FAR calculado le permite construir más, pero las regulaciones anteriores que provienen de la resolución de zonificación de la ciudad de Nueva York limitan su diseño y no pueden alcanzar el FAR máximo permitido.
El FAR tiene un gran impacto en el valor de la tierra. Un FAR más alto permitido produce un mayor valor de la tierra.
Un estudio de 2022 concluyó que un FAR máximo permitido más bajo en la ciudad de Nueva York condujo a un menor valor de la tierra y una menor densidad. [2]
Andrés Duany et al. (2000) nota: [12]
Aclarando la segunda crítica de Duany en referencia a la "cobertura de los lotes": si las localidades buscan regular la densidad a través de la relación de la superficie construida, la consecuencia lógica es fomentar la construcción de edificios de una sola planta con menos espacios verdes, ya que la construcción de una sola planta es menos costosa que la construcción de varios pisos sobre una base por pie cuadrado. Por otro lado, si la densidad se regula por la relación de la cobertura de los edificios (también conocida como cobertura de los lotes o cobertura del sitio [14] ), entonces se pueden preservar los espacios verdes y la construcción de varios pisos se vuelve ventajosa económicamente. Este resultado se demuestra en la ilustración que compara el FAR con el BCR.