Un dominio absoluto , en jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales , Australia , [1] Canadá , Irlanda y veinte estados de los Estados Unidos , es el modo común de propiedad de bienes inmuebles o tierras, [a] y de todas las estructuras inmuebles. adscritos a dichos terrenos.
Es en contraste con un contrato de arrendamiento , en el que la propiedad vuelve al propietario del terreno después de que expira el período de arrendamiento o de otra manera termina legalmente. [3] Para que una propiedad sea de dominio absoluto, debe poseer dos cualidades: inmovilidad (la propiedad debe ser tierra o algún interés que surja de la tierra o esté anexada a ella) y la propiedad de la misma debe ser para siempre ("de duración indeterminada"). Si el tiempo de propiedad puede fijarse y determinarse, no puede ser propiedad absoluta. Es "Una propiedad en un terreno mantenido en dominio simple , en cuota o por término de vida". [4]
El subconjunto de posición predeterminado es el dominio absoluto perpetuo , que es "un patrimonio otorgado a un cesionario de por vida, y luego sucesivamente a los herederos de por vida del cesionario". [4]
En Inglaterra y Gales, antes de la Ley de Propiedad de 1925 , la posición predeterminada era la de dominio absoluto transferible a los " herederos y cesionarios " del propietario (sucesores por herencia o compra/donación, respectivamente). Esas tres palabras a menudo se incluían en un medio para enfatizar el estatus de tarifa simple. Una propiedad de pago simple . Un patrimonio de cola describe cuando la transferencia (por herencia o de otro modo) se limitaba a los descendientes directos de la primera persona a quien se le entregó el patrimonio (conocido como " herederos del cuerpo " o "herederos de la sangre"). También había propiedades de propiedad absoluta que no eran hereditarias, como una propiedad de por vida y la propiedad de copia fue promovida a propiedad absoluta por la ley.
Todas las propiedades pueden estar sujetas a pagos a un propietario anterior influyente, o a una persona u organismo administrador de la tierra, para beneficio de múltiples propiedades (comunales) (cargos de alquiler de la propiedad). La forma más viable es la de una fuente neutral o previamente acordada para cobrar los pagos de beneficios comunales, el cargo por alquiler de la propiedad . Cualquiera de los dos tipos suele estar protegido mediante el registro de la escritura de alquiler del terreno. Pueden extinguirse mediante un procedimiento legal basado en una compensación, que elimina la carga administrativa habitual para ambas partes.
Los cargos por alquiler de inmuebles están potencialmente sujetos a abusos, lo que se conoce como " vellón ".
Cualquier cargo de alquiler existente que no sea el alquiler de propiedades se extinguirá el 22 de agosto de 2037. [5]
Si se garantiza que el propietario se beneficiará o desea beneficiarse de una infraestructura comunitaria que requiere mantenimiento, no financiada mediante impuestos, entonces Halsall contra Brizell (con respecto a un muro de estuario) y Re Ellenborough Park (con respecto a un jardín comunitario) confirman que en esas circunstancias Los convenios se ejecutan con tierras de dominio absoluto. Esto significa que pueden existir deberes activos de pago (en casos muy análogos) pero, por lo demás, generalmente son nulos en cuanto a dominios absolutos.
Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002, los dominios absolutos (más bien los arrendamientos si estaban sujetos a un contrato de arrendamiento) podían adquirirse fácilmente mediante ocupaciones ilegales . [6] [7]
Desde su aprobación, dichos derechos están dominados por la fijación precisa de la línea de las parcelas vecinas en disputas de límites mutuos, después de 12 años sin disputa formal. Esto se debe a que, de lo contrario, existe el requisito de notificar por escrito al propietario legal anterior, que debe haber sido recibido, o considerarse recibido, por ejemplo mediante entrega certificada, y tener una oportunidad justa para objetar. También es más fácilmente aplicable a tierras no registradas, que es el estatus de un pequeño número de parcelas de tierras no agrícolas de propiedad absoluta en Inglaterra. [7] [6]
Más de un propietario legal significa que la tierra se considera en fideicomiso. Esta doctrina está diseñada para obligar a las partes a actuar justamente entre sí a los ojos de la ley de equidad . A falta de otra disposición, como la mención de una escritura de fideicomiso o antecedentes, se considerará que los beneficiarios son los propios fiduciarios (aquellos nombrados en el título registrado). Si un fideicomisario fallece, los fideicomisarios legales toman su lugar o los designados por testamento testamentario. De manera similar, si una empresa se disuelve, el derecho a actuar como fideicomisario y registrarse como fideicomisario legal corresponde al liquidador.
En lo que respecta a terceros interesados en prestar o comprar el terreno, la doctrina general que les ayuda es la del comprador de buena fe sin notificación real ni constructiva. Sin embargo, esto está sujeto a que todos los inspectores prudentes y los controles físicos y del transportista se hayan llevado a cabo correctamente, lo cual se formula en la doctrina contraria del caveat emptor (cuidado con el comprador). Un beneficiario en posesión real de una patente aún puede disfrutar de derechos frente a un comprador, o más comúnmente frente a una hipoteca u otro prestamista garantizado, en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002 .
Los fideicomisarios están obligados por los términos del fideicomiso, pero también por las estrictas reglas y máximas de equidad y por cualquier decisión tomada formalmente por todos los beneficiarios adultos . [8]
Las desigualdades que resolvió la Ley de Fideicomisos de Tierras y Nombramiento de Fideicomisarios de 1996 (TLATA) [b] incluían el hecho de que era difícil establecer un fideicomiso sin que estuviera bajo los auspicios de la Ley de Tierras Asentadas de 1925 . Esa ley anterior trajo una serie de problemas. En particular, se consideraba que los copropietarios de propiedades tenían intereses beneficiosos en dinero y no en la tierra. Surgían problemas cuando los socios no estaban de acuerdo sobre cuándo querían vender una propiedad, generalmente en caso de separación. Esto llevó a situaciones en las que los cónyuges y los hijos podían verse separados de su hogar habitual de manera inequitativa.
Una de las características clave de TLATA es la imposición de consideraciones legales que deben tenerse en cuenta al momento de enajenar fideicomisos y ordenar la venta de una vivienda familiar.
